日本不动产研究所博士曹云珍：并不是人们愿意离开都市，是因为房价上涨被迫离开都市

    12月6日，2019年第一届粤港澳大湾区经济发展国际论坛于广州广交会威斯汀酒店举行。重磅嘉宾齐聚共议大湾区基本面和不动产、科技、金融、人才等领域的发展前景。会上，日本不动产研究所博士、亚洲区研究主管曹云珍发表了主题演讲，分享东京湾区发展的经验。

　　“在80年代没有人相信日本的土地会降价，在市场里面的人和市场外的人，当时有一两位学者说现在已经是泡沫经济，但是那个声音太小了，基本在社会听不到。泡沫经济之后可以看出来在郊外开始开发，在郊外开始不是政策主导，是价格主导。在中国来讲，一线城市都往郊外走因为价格太贵了，不去郊外不行。”曹云珍提出，可以看得出来在泡沫经济之后价格回升之后开始回归城市，为什么回归？因为土地价格下降了，买得起了所以就回来了，并不是人们愿意离开都市而离开都市，是因为价格上涨被迫离开都市。

　　以下为曹云珍演讲原文：

　　大家好！首先非常高兴跟大家有这样一个分享的机会。

　　我主要讲解一下日本的东京湾用30分钟讲不完，我想今天来回的人大部分都不是太了解东京湾具体的情况，所以我今天只是用30分钟给大家介绍一下概况，以后再有机会，我会用各种角度来给大家进行进一步的分析。

　　今天主要用4各方面，但是首先请允许我介绍一下日本不动产研究所，因为刚才大家上来的企业可能是不用说名字，这个企业是什么样的企业，具有什么样的背景，为什么不动产研究所估计在座的各位90%以上的人是不太清楚的。

　　日本不动产研究所在日本来讲是一个专业的不动产方面的研究机构，我们要是用简单的话来说是一个综合研究院，所有的在综合研究院里面的在职人员是一个专业医生。在日本不动产行业已经非常非常成熟了，所以说分得非常非常。最近在2013年开始有奥运会，我们有奥运会相关产业方面的咨询，细到这种程度。

　　百年企业，今年是61周年，成立日本不动产之后61周年，如果算前身已经百年以上了，一般日本不动产大的企业都是我们的会员。可以看得出来在日本当时的财政部长是第一任，首任的会长。中间黑白的照片，都是在日本有情怀的人，在日本全国各地都有支所。

　　在日本大的主要的开发项目都会由我们研究所作为咨询或者前期的调研工作，今天我就进入我的讲解阶段。

　　其实东京湾整个发展跟日本的地价关系非常紧密，一会儿我详细讲解的时候大家也能理解，所以我首先把这个背景给大家介绍一下。刚才胡总说的泡沫经济，最高的一个点，可以看出来，日本从50年代的时候制造业是经济的一个最大的支柱，进入了60年代开始消费，整个经济开始上涨这个也是日本的高度成长期，开始有奥林匹克奥运会给日本的经济带来一个爆发季。

　　进入70年代之后基本建设，整个经济发展，刚才说的日本进入经济爆破之前是日元的贬值，贬值之后马上进入泡沫经济爆破。其实在80年代的时候，日本是土地神话，我们现在是讲住宅，在日本如果是木质的小楼20年以后基本上就是0元了，甚至30年这个土地要卖的话住宅已经是负资产了，因为你要把它拆除掉所以还需要一定的费用。

　　在80年代没有人相信日本的土地会降价，在市场里面的人和市场外的人，当时有一两位学者说现在已经是泡沫经济，但是那个声音太小了，基本在社会听不到。泡沫经济之后可以看出来在郊外开始开发，在郊外开始不是政策主导，是价格主导。在中国来讲，一线城市都往郊外走因为价格太贵了，不上郊外不行。

　　可以看得出来在泡沫经济之后价格回升之后开始回归城市，为什么回归？因为土地价格下降了，买得起了所以就回来了，并不是人们愿意离开都市而离开都市，是因为价格上涨被迫离开都市。

　　在3.1大地震之后，整个2013年以后现在的日本经济都是特别好的，特别是现在的房地产。我们现在看得是这个图像，所以现在峰值日本的房地产价格一直属于低的水准，如果看日本最高的一个地点——银座。去日本的朋友很当都知道，银座是日本一个最高的顶尖，它现在已经超过峰值了。但是现在没有认为日本经济是一个泡沫经济，为什么？现在合理投资，市场成熟了，所以在市场里面命名知道现在的价格超过当时的峰值，但是在市场里面的人也好，在外面的人也好，没有认为日本是泡沫经济。但是，一旦整体平均来讲，就会出现这个状态，一直每上来

　　今天要讲东京湾，东京湾在哪个位置，有很多人，也有人不知道，从地图来看东京湾在地图上红框的部分。在日本如果说东京湾就是港湾这一部部分，是一个小链条，但是我看了国内这样先前的研究大部分都是东京湾区，可能要跟中国的大湾区做比较，所以我也按照这个来做的比较。但是，在日本来讲叫东京圈，首都圈范围会更大一点，100公里，所以说一个都、三个线是东京圈。整个统计数据都是东京圈的统计数据。

　　吞吐量可以看得出来，其实在日本来讲，刚开始开港的是横滨，1856年或者1858年开港。按道理来讲，东京是世界港口，东京没有开港的，没有对外开港，还是一个内港。在1941年东京才开始对于开放，但是马上就进入了战争时期，东京的港就变成了军用的，民用基本不再使用了，到了50年代之后才开始恢复港湾的。

　　但是为什么在1941年建设了东京港，即使东京港是1923年关东大地震，整个交通全部瘫痪，那个时候人们开始意识到港湾的重要性。所以东京港到现在为止没有更好发挥它的港湾作用，这个是他的基点。

　　现在国际港来讲是东京港和横滨港，大家可以看得出来统计数据没有横须贺港，横须贺港是军港。当然旁边有一些汽车工厂，也会有一些运输，但是基本不怎么向外公布数据。

　　交通状况是怎么样的？特别是在2007年之后东京的海湾有一个横断跨海的道路，这个在十年有一个统计，可能是对整个交通网络发展的健全很好的贡献。其实在日本土地是个人所有的，不像我们说建个道半年以后把道路建好了，在日本是做不到了，完全是个人所有的，必须要个人所有，他说不卖也会买不了，当然也会有一些法律，比如说公共设施也会有强制性收购的，但是尽量来讲企业不愿意这么去做，政府也不这么去做。

　　所以，在开发来来讲可能要跟国内比的话速度要慢一些，这是日本的特点，所以网络建设来讲，国内是5年，现在的交通建设发展的相当相当快，很快就能追好，日本可能花了更长的时间。跨海的道路通了之后，用20年的累计时间是1.8亿车辆和6亿人。

　　但是，首先我必须要简单说明一下，在日本上班基本上都是用公共交通。有两个大的飞机场，利用轻轨和铁路利用的时间。基本上可以看得出来是密密麻麻的，在首度圈内很少有自己开车去上班的，在郊外是有的。你来首都圈之内的话，一般都是做公共的交通轨道。在1956年的时候已经有807个车站，到了2015年的时候是1510个车站，每天铁道的利用状况是2250万人。

　　首先，不知道大家知不知道，其实在日本东京湾整个是填海的，去过日本的朋友可能去过皇居，靠海的这一面基本都是填海。这个在德川幕府就填海了。

　　第一，人口多，还有垃圾，垃圾的处理也是填抢，这个促使了当时的填海，能看得出来，深紫色的都是在1880年的填海的。在1941年以后，东京湾开始对外开放。日本战败之后，胡总说日本分工非常明确，其实他们也有一个行政扯皮的阶段。在1960年代的时候，也就是说运输省、港运省是分开的。你在海要听我的，但是一大陆地要听另一个主管部门的，这样会出现扯皮的问题。

　　在日本能填海的原因是浅滩，很容易填海来造地，所以大的航船进步来。为了要达到集装箱的水平，一定要有大的船能进来，达到基础设备要建设。制度不改革是不行的，所以当时有一个官员进行制度改革，制度改革之后也就是统一把制度改过来，主要听海运的方面，但是陆地这方面给一定的行政合作。这个制度改革已经结束了，实际上分配任务的时候如果太细小，都由各个小企业来做的话还是不行。

　　在日本有柴发系的企业，他们一般是不动产的，可以说各个产业都有自己的子公司，即便有没有船运公司也是跟航联有自己的合作船运公司，这样自己有仓库。整个来讲，这个大的港口开始外包给这样的私有企业，而且在当时也是最大的环境，当时的总理也是说民营化。所以刚才说的也是那个时候进行民营化了，因为国家做的效率太低了，所以民营化也是一个大的背景。

　　这个促使了制度上面还有运营方面给它的便利性，而且在1965年到1971年的时间一直开始填海造田，把航路用大船进入港湾的状态，把航位建设好，可以看得出来，蓝色的是在1960年之前建的，粉色和橘黄色和绿色都是在1965年之后开始，大家现在看到的东京湾的基本上都是在1965年以后来填海的。

　　旁边是化工工厂、发电厂、火力发电厂有一个亿工业的产业链，自动开始形成了。在整理航路的时候自然而然会出现沙石，这些沙石怎么处理就是填海。所以粉色的比较多，这是当时60年代制造出来的工业的产业链。

　　大家可以看一下整个填海造田的过程，从颜色能分得很清楚。一会儿我要讲临海副都心，日本把东京都的功能能分散一些，所以由几个副都心，这是第7个副都心，一会儿我会再详细讲解，大家首先记录一下位置在哪儿就可以了，东京湾扩大的时候大家能看得出来。

　　第一产业、第二产业、第三产业，可以说在日本全国或者东京湾的区域，第一产业在50年代的时候已经开始逐渐减少，基本上是到80年代这样的少的更多了，整个第三产业是占主导的，从这个图片能马上看得出来，不用我再更详细讲解。

　　我们看一下工厂的数量，工厂的数据到80年代了，不管是东京湾也好，还是整个日本也好属于增加的状态，但是到了80年代之后开始进入减少。我们可以看制造的出厂额，除了原材料之后我要加工或者卖出去这个额是制造的出厂额。附加价值是我进来的原材料，我生产去掉我的员工费整个卖的额，减去所有的费用。

　　在80年代，整个工厂的数量虽然是在减少，但是负资产值在增加，这说明整各生产的功能、产品也是在更新换代。我刚才也说了，整个有两个，一个是京滨工业产业链，这是当时填海之后两个大的产业链。

　　但是刚才也说了，工业工厂开始越来越少，工厂与用地怎么做？所以其实政府也是想要办公楼进入工厂用地，因为要控出来，所以合理利用这个土地，整个产业在更新的时候，原先是这样打算的，可是我们看这个数字能看出来，办公楼在哪里？办公楼都是在东京度内的，而且如果按东京5区话，办公楼占比相当大。

　　说明大家都不愿意去东京，可以看得出来横滨的占比很少。即便是在那边建了，大家不愿意搬过去还是没有用的，所以工厂是移到其它的地方城市，但是办公楼，原来是想要在湾区旁边进入办公楼，这样的话也会带动一些人进入湾区了，但是说实话是没有成功的。

　　集装箱的运输手段非常好，以前是散货，所以在港口一定要重新要仓库储存、包装再运输到内地，但是现在因为集装箱卡车直接运走，这说明湾旁边的仓库就需要的少了。

　　这是1993年竣工的，1903年竣工的，不能说历史文物，历史文化财产，已经被制订了你把他破坏掉的话，你已经制订，你破坏这有点，横滨市尺来讲市民也是，东京车站已经成文化财产了当时把他推掉重新盖的，但是因为市民的反对，觉得已经是文化财产为什么要推掉。就想在利用，但是在利用来讲说实话维修的五年日本是一个灾难国家所以他方针各方面都不行，因为在1903年建筑的，他本身是仓库空调方面并不是为了商业设施而制造的。

　　他翻建修改用了五年时间，他已经开始成为我们去东京横滨攻略的旅游站点了，他在2002年开始开放了，日本并不是重新诠释什么都是新建，基本原来的东西怎么在利用呢这可能值得我们借鉴的这个地方，其实刚才我说了，东京是在1987年出来一个建设一个高度情报通信基地。为什么？

　　他准备让办公楼分散到各个地方，你没有通讯设备你一定要给他解决这个问题，所以当时是要建一个通讯基地的。但是泡沫达到这个程度，有钱了，政府也有钱，东京都市是很有钱的，可以说有钱达到流油的程度，我们来讲就是北京市场他想要干点大事，而且当时也是应收的一个人，他就说要做一个幅度品，因为在日本刚才我再三说说明，可以说在城市内规划在开发真的是太费劲了，六本末可以看的出来六本末那个高楼大厦他们花了将近40年可能将近50年才开始进行开发那种成都，也就是说真的是非常非常不容易，从一个空地完全东京自己来做，而且在1988年他们规划在199四年的时候做一个世界都市博览会，让世界的人看一看日本东京现代督师他们可以进行的规划，他们的北京是什么呢？当时政府真的是很有钱，企业也有钱，企业跟着一起做。

　　因为大家都认为日本的经济越来越好，都已经进入亢奋的状态了可以说。他跟海不是连接的土地，在海的这方面有一个港口，港口是由海湾房，你要是港湾法和都市规法有矛盾有冲突的因为港湾的利用进行开发建设的，他为了都市的机能开发建设的把他毕竟是吻合的，他们都是按法来形势的，你不告诉他怎么运营，这是一个最重要的讨论点，当时背景是为了建立一个世界解释，现在主要按都市规划法来进行助理他们当时的定位是这样的做一个国际化，情报化高龄化，因为日本马上进入高龄化的社会了，就是分散这个压力，确保市民生活的空间，因为大家看到了东京的这个晚直接跟海基础的范围很小了，还给市民一个更好的生活空间。

　　因为他有开矿的用地，有很多还没有利用这个地，所以可以充分的利用大部分都要有政府持有，接近那个城区，你跟城区太远也不行，我们看了地理位置，这个位置是很好的，所以整个交通条件也是不错，旁边有丰富的水源，水滨区域可以更好的进行建设开发，他整个定位现代中心型都市构造的转换，国际情报转化赞点，具备多种居住技能的理想都市这是一个大的定位，小的开发目标氛围三个目标国际情报交流占比功能的都市建设，还有具有独立的个性都市建设还有对人当时是1988年，人生80岁，现在已经是百岁人生。

　　所以对80岁的人生来的话，活到80岁的人可以生活的非常舒适的这样城市定位，如果日本的泡沫经济在迟缓，这是1988年，但是在1991年的时候马上泡沫崩溃了如果延缓一点的话，可能在1988年的时候他已经能够真的是见到都市模型也许能够出来了，不过非常遗憾，马上经济泡沫企业也开始不根了，企业开始整个，链条锻炼的状况直接用民间企业资金来进行投资所以按照土地8%，每年上涨8%。

　　而且还是保守的来讲当时土地的上涨率相当高的，所以说他已经坚持部下了整个开发在讲呢，开发资金的链条也开始进入锻炼的状况，所以这个就是没能完全实现，而且有些部门都已经开工了，所以说在90年代这个世界，他有很多问题，办公楼的比例，还有开发也是没有完全开发的权，所以他也是今年之后一点一点开发，才开始开发健全，特别在2013年之后，奥运会开什么，这又是一个焦点。

　　因为很多奥运会的主会场也会在这里办。整个海湾的建设，从的自然环境日本在湾区的工业当时也是环境影响，环境破坏也是很大的日本已经接受这样的教训他们对会员自然环境共存而不是破坏这个理念非常强，还有在这个防灾、防汛这个里面也是非常的强所以在弯曲的建设当中，是保护自然环境防灾防汛也是放在里面重要的部位。

　　然后可以看的出来这是陆地这方面这一个是海洋的方面上面是产业，产业当然也是多种样派的所以说在希望这个大的里面，我们可以看出来我们不知道后面能不能看董，红色的框是流通功能，因为现在物流在日本也是一样，物流发展空间还是很大的。绿色是运动功能，在这个分了相信的整个进行布局，当然现在还是在建设当中，现在已经完好，只不过大部分各个方面都已经建设好了，但是不断的产业这方面已经进行了更新换代。

　　主要跟我们大湾区小小的建议来讲在日本来讲产业结构的优化这方面做的很好，这个促进了城市技能的更新，这个政府完全主导但是更重要企业比较成熟，像这种企业，他已经70年80年百年以上的企业，所以他们企业非常成熟，企业可以说自律开始进行产业的转化，这是一部分，还有公司联营，公司联营就是行政和试营企业进行练营，在政策方面有一定的绿灯，在产业在比如说建设方面还有规划方面毕竟是企业，三年不动产，整个行业的设施，这个可能比政府，进行规划要好的多，因为他毕竟规划方面他已经有了丰富的经验，所以这是公私联营。

　　要用适应企业自然的资金，这个是还有是产关学合作，产是产业官是官方了，学是学者，三个角度来共动进行分析，这也是我们学习的部分。还有刚才历史建筑物，保存了这样的活用，他并不是说全市尺给他去掉重新开始干，保持活用这个角度来进行，还有利用待开发，还有这里头没有写到自然保护和自然让人们更好的接触大自然，有这样的概念，我觉得其实现在国内对环境保护意识真的是提高了随着不但经济发展的这个环境保护意识也在不断的增长，他已经受到的有一定的历史时期，所以意识可能更强一些，但是在日本东京湾并不是所有都是成功非常遗憾没有办法这么说泡沫经济破裂之后呢，他整个刚才我说开发资金的资金链之后面如果再当时，在15年之内真的给他建成了话，可能现在的东京不在是现在的东京。因为他是一点一点的。

　　还是有一部分副资产，原来东京都市一直想要自己持有的，没有办法就卖掉了一小部分，他的财政赤字太大了，这个希望原因是泡沫经济给日本造成了很大的创伤，这个中心的建设也是有一定的原因，没能达到根本的目标还有就是从根本上没有解决都市，即便是现在，东京的人口还是在增加的，这样出现什么问题了地方的空洞，从全国布局来讲的话，他没有解决东京度人口集中的话没有说一个，提一点，在北京我挤过地铁，地铁真的很拥挤，在东京起码一段路真的是很拥挤的，这些基本上刚刚看到地铁了看到密密麻麻的状况因为人口还是在增加的趋势所以他也没有解决城市对人口会议集中的问题。

　　所以我们吸取他好的部分，同时也尽量避免他不好的部分，如果更详细更深化的分析，从几个角度来分析，这个我今天这是翻番的给大家做一个初步的了解，如果其它以后还有什么机会的话，在进一步跟大家分享，我的演讲到此结束，谢谢。