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美国飞亚控股集团董事长万剑吟:大湾区众多资源应该科学定位 避免区域内竞争

2019-12-06 14:13:14 和讯房产 

  12月6日,2019年第一届粤港澳大湾区经济发展国际论坛于广州广交会威斯汀酒店举行。重磅嘉宾齐聚共议大湾区基本面和不动产、科技、金融、人才等领域的发展前景。会上,美国飞亚控股集团董事长、全球金融工商管理博士万剑吟发表了《从大纽约的视角来看,粤港澳大湾区可持续发展》的主题演讲。

  “充分发挥自贸区的优势,依托”一带一路”政策,我们粤港澳大湾区作为国家在”一带一路”产业政策当中的一个起始点,在这个方面可供依托的政策非常多。另外,有关人和文化这个方面,对于一个城市的打造应该是非常关键的。”万剑吟提出,大湾区内众多的资源开展应该科学定位分析,避免区域内的竞争。

  以下为万剑吟演讲原文:

  首先还是向大家表示一个祝贺,因为在过半个小时大家就可以吃饭了,另外也非常认可今天会场这个纪律,一直都是非常的认真,非常的安静,交流的氛围很好,今天大会的主办方给我这样一个题目,从大纽约的视角来看,粤港澳大湾区可持续发展,那么这个题目很明显是一个比较宏观的一个话题,我自己本人我们是做企业管理的,做的平时接触比较多,还是一个比较微观的层面,所以我也希望今天也借助一个机会和我们在坐的各位经济学家各位学者一起能够进行一个交流互相的学习。

  先介绍一下我本人,我主要两个身份,一个是我做的美国飞亚我们是在美国一个做城市更新这个门类当中,长租公寓这样一个领域的一家公司,我们在纽约发起做我们的项目,已经现在已经有大概七年的时候,在切实工作当中对于纽约的了解还是比较深度,另外一个身份,我们高金,今天也有很多我们金融行业的朋友,不知道有没有我们的校友跟我们高精进行国际化战略的,成立我们高精北美校友会,这个校友会现在我是作为发起人正在做相应的筹备工作,也希望这样的校友会搭建起来了以后能在中美两国的金融界能够搭建起一个桥梁,一个很好的沟通平台。

  回到说我们主题,介绍一下纽约湾区,现在大家可以看到图上面有两幅图,一个叫做刘越大都会区,一个叫做纽约湾联合统计区这个可能跟刚刚我们曹博士分析的东京湾区不太一样,美国他整个行政区域,和他的经济统计,他不好我们中国和日本一样,一个行政高于一切的概念,大都会希望区这个概念里面是一个行政概念但是他的联合统计去统计这个概念里面,是一个纽约区域的认定,平时大都会区,还有包括哈德讯河谷地区新泽希,一部分的一些地区,包含在这个区域里面,在联合统计去增加一些地方包括康州的几个城市,以及宾夕法尼亚这个几个城市包含在内。一起进行相应的数据统计。

  这个是我们进行一个大致的一个比较,这是粤港澳大弯曲大家分享的很多的这是我不多讲我今天的报告从几个角度一个是简单的比较一下一些区的情况,另外从纽约弯曲从规划的角度产业的角度名胜的角度三个方面,给大家介绍一下纽约湾区,做到让大家今天听了我的报告之后,对纽约湾区有一个了解,另外我也想进行这样的介绍之后,能够给到一些我本人做这样一份材料的过程当中也进行了思考,我也会给到大会这样一个建议和想法,最后我会分享我的新的体会我平时比较多是一个比较微观的工作,我想从我们桅杆工作这个角度可能给到大会新的视角,因为比较多的是宏观角度,微观角度我们也可以看一看。

  简单一个比较就是大家可以看到从这几个数据来看,比较值得提出的一个就是我们粤港澳大湾区的面积确实很大,这个很神,值得发展的空间是比较充分的,另外人口当然粤港澳大湾区远远高于美国的大纽约湾区,基本上已经达到了3-4倍人口的规模。GDP相对比较集中,一个是1.6万亿,一个是1.55万亿。在全国的占比也比较接近,都是在10左右,人均GDP我们在座的各位也都很清楚,美国的人均GDP整体高于中国,更不用说纽约湾区了,它在美国来说人均GDP在美国比较领先,所以比我们中国也是3-4倍的规模。

  另外几个情况的比较,我们这边粤港澳大湾区是一国两制,为什么我会提这个点呢?这个跟后面提到的一些建议,制度对于政府的一些出台的政策包括后续的一些许产业政策的执行会产生一些影响。从核心城市来说,大纽约湾区主要是由纽约市、泽西市和纽瓦克市,三个城市。

  我们粤港澳大湾区是广州、深圳、香港和澳门。大纽约湾区等一下我也会讲到他规划的一个过程,但是它主题是一个自然逐步形成的过程,而我们国家是把粤港澳大湾区作为一个比较新的国家战略来进行推动的,所以推动的力度会不一样。

  从规划的历史来说,纽约湾区是从1929年开始有一个相应的部门,等一下我会讲到,纽约会有一个非盈利性组织在进行纽约大湾区的整体的规划,我也做了一些分析,2015年出台这样的政府的文件开始明确了粤港澳大湾区的国家战略的推动的力度,从主导产业来说,大纽约湾区主要是金融行业、教育艺术这些文化产业,粤港澳大湾区现在主要是一些现代的服务业和高端的制造业。

  第三产业的比重还是大纽约湾区要略高于粤港澳大湾区。刚刚我们提到纽约湾区整个规划是这样一个叫做RPA纽约区域规划协会来做了,它通过4轮的规划,一步一步把纽约湾区建设到今天这样的一个规模,最早大家应该了解美国历史的都知道,纽约是作为欧洲移民最早往北美去的一个主要的登陆点。

  所以,纽约湾区随着这些移民的登陆之后产业逐步形成,也就形成了大都市区的一个雏形。城市在1929年(第一次世界大战)之后,进行了第一轮比较有针对性的规划,把这个城市比较集中化,在这个时候曼哈顿成为了一个非常中心的城区来进行相应的一些规划和安排。

  在第二轮规划当中新增了包括像牙买加包括布鲁克林、纽瓦克等城市也纳入到整个纽约湾区的规划当中来。

  第三轮规划,在整个投资和政策环境方面进行了一些相应的安排。

  第四轮,纽约湾区沿隔的时间比较长,所以它的整个产业也是不断在进行一些转型的。

  从相对比较更具体的一些层面来进行的一些统计,这里因为时间关系不多说了,主要每一次的规划肯定是有一些诱引的,要么是跟当时的经济环境,要么是跟城市的发展的需要等等都有一些相应的诱引,这里不多解释了。

  另外从产业这个角度来说,我们今天在谈的粤港澳大湾区大家比较关心的是一个产业政策,怎么依托这样的产业政策得到快速的发展。

  所以,我们进行纽约湾区产业端的分析,主要经历了4个阶段,第一个是转口贸易阶段,在那个期间比较多的欧洲的移民来到北美之后开发了很多北美的一些殖民地,后来也搞了很多的建设。从北美以及甚至于南美很多地方丰富的出产,它集中到纽约,作为一个相应的一个港口像欧洲进行货物的贸易流转。后续他们开始往制造业方面进行转型,因为转口贸易发展到一定阶段也就开始出现一些瓶颈。

  所以,在第二个阶段也就是第二次世界大战之后,纽约事实上也有点类似于像我们现在的粤港澳大湾区,它也是主要以制造业为主的一个阶段。到第三个阶段是后工业化阶段,最主要是因为土地的成本攀升,包括劳动力成本攀升,刚才我们几位专家也提到了这个问题,这个也是现在制约我们粤港澳大湾区比如说像香港、深圳后续发展潜力的一个很主要的点。

  纽约在1940年前后也经历了这样的阶段。最后,现在比较多的文化产业、金融产业,今天我们看到的纽约湾区的产业主要是在1970年以后的一些结果。

  从产业端,纽约湾区主要三个参与的州主要是康州、新泽西州、纽约州,康州主要是一些传统的工业,相对比较多,新泽西州相对比较多的是高科技的制造业包括一些生物医药等等方面的产业,纽约还是以金融产业、传媒产业以及无线通讯等等方面为主。

  图我们可以看到,纽约湾区整个产业的分类,我们可以看到,金融与保险房地产这两个行业占据了纽约湾区最主导的行业,其中房地产这个行业可能跟我们理解的房产开发的概念不怎么一样,更多的是一种资产证券化,包括一些资产证券化的产品包装。所以,我认为这里所说的房地产的21%的体量其实应该很大一部分也可以规到金融类里面来。

  也说,纽约湾区的金融占比基本上要达到接近40%的一个比例,这个是为什么我们另外一个方面也说纽约湾区又称为金融湾区,它确实是在金融这个产业上面占据了非常主导的地位。

  另外一个比较值得一提的是信息业和科技产业,现在其实在纽约湾区整个产业规模里面也达到了一定了体量,两个业态加起来也达到了接近20%的一个规模。现在说,西边有硅谷,东边有硅巷。大家如果研究过纽约的人业绩,现在在东部纽约已经也形成了一个高科技的极聚区,很多的高科技企业现在都集聚在纽约。

  这里给到大家一个参考,在世界500强企业当中,纽约湾区的一些企业。大家也可以看到,这里面很多的都是一些金融类的企业为主。另外,简单介绍一下纽约湾区的一些民生方面,跟大家的日常生活比较相关。

  这里是简单提取了几张图,第一张图是美国的一个城市郊区的铁路,有点类似于像我们说的城际铁路。另外是长岛的铁路以及整个高高速公路网的布局。这些工程比较值得一提的是在纽约都是在100年前构建起来的,我们今天到纽约去做到的城际铁路包括地铁基本上都是在100年前构建起来的,现在纽约也是作为在交通这方面,大家知道美国是车轮上的城市,基本上大家日常的购物、上班都是依托开车。

  但是,纽约确实是一个特例。美国全国的统计数据当中,美国85%的上班族都是开车去的,但是纽约没5个人当中有4个人为了避免市区里面的交通拥堵包括也有比较好的一个公共交通的配备,所以有80%的人都选择公共交通出行。

  教育状况方面,大家如果仔细看一下这幅图,刚刚是另外一位专家给我们做报告的时候也有提到这样一个我们粤港澳大湾区的图,大家可能会觉得这个图,纽约湾区25岁以上居民受教育情况好像也并不是很高,因为只有高中学历的占了25%点多,低于高中学历的也占据很大的部分。

  我想提一下纽约湾区的人口形成已经是形成了长期的居住人口,所以这里包含的人包含了退休的,包括早年接受教育的人,所以可能看起来统计数据不是那么漂亮,而粤港澳大湾区的统计比较多的全国的年轻人口的涌入导致粤港澳大湾区在这个指标上面也是比亮眼的。

  另外一个比较值得一提的是在纽约湾区,高等教育这个领域,应该说在全球占绝对的主导的位置。其中,常春藤盟校就有普林斯顿、耶鲁大学和哥伦比亚三所。另外包括纽约大学等等一些也是非常有名的学校,我们做了一个简单的统计,应该有大概58所高校在纽约湾区这样一个可能规模并不是太大的地方。

  接下来我简单给大家分享以下我通过做了以上研究之后我的一些归纳和理解,今天我们看到至少在湾区的比较当中,纽约湾区是世界湾区之首,为什么纽约湾区能做到今天的成功,我分析下来可能有以下6各方面的原因,也给大家做一个分享。

  一个非常重要的点是国际移民的政策,这种移民的政策一直持续到今天,大家都知道美国的移民政策是美国整个国家政策的非常重要的点。一切还是以人为本,任何的经济发展,任何的都是要依托比较高级的人力资源来做的。所以,国际移民,很多人为了追寻美国梦,不断涌入到美国,很大的一部分人都在纽约湾区生活下来了,这些人大大在推动纽约湾区经济的发展。

  另外,地理优势也很重要今天我们为什么会说湾区经济,这样的一个海湾结构,一个便于航运。第二,湾区整个地理环境使得周边的这些城市,能够更紧密的结合到一起来去形成一个协同的效应。纽约湾区当然也是这样,它在港口、气候条件以及它的距离,最主要的是早年发展每周跟欧洲航运的对接,纽约湾区作为北美一个最便利的港口跟欧洲进行相应的经济的往来。

  另外,金融中心的设立。当然今天说金融已经不仅仅只是去支撑行业发展的资金了,但是国际资金的大量的流入应该说是对于整个纽约湾区的建设功不可没。另外,我刚刚说到他们有专门的规划部门,这个规划部门可能不是政府设立的,但是它在整个纽约湾区每一轮经济发展的规划当中起到了非常正面的作用。

  另外比较值得一提的是文化方面,纽约作为一个金融的重政,同时就像百老汇、大都会博物馆,包括也是嬉皮文化的中心等等,也是体现了这样的一个文化软实力对于整个城市更加完善性方面起到了很好的作用。

  产业的创新,这个前面我也提了一下。另外几个我觉得可供借鉴的经验,这个对政府制定政策而言的,一个肯定是良好的制度环境,另外一个是有针对性的产业政策以及与时俱进的配套政策,这个是针对于我们大湾区这边给到一些建议,特别是国内的粤港澳大湾区主要是政府在推动的,这几个经验值得借鉴。

  粤港澳大湾区在整个建设的过程中给到我们什么启示,一个是大湾区内众多的资源开展科学定位分析避免区域内的竞争。刚刚我们胡总也提到了这个点,中国比较喜欢一提到什么事情好,大家就一哄而上,我们粤港澳大湾区因为城市众多、产业也比较复杂,比较容易形成这样大家一哄而上的局面,可能要进行一个提前的规划会比较好。

  另外大力发展有核心自主权的创新型经济,我们现在确实也是这样在做的。另外,发挥产业优势,进行和理布局,这个嘉宾也跟我们提到这个点,怎么样能够依托本身的一个地方的优势比如说像广州,不要去跟别人竞争其它的东西,你这里本身的优势是文化,为什么把去打文化这张牌。

  充分发挥自贸区的优势,依托“一带一路”政策,我们粤港澳大湾区作为国家在“一带一路”产业政策当中的一个起始点,在这个方面可供依托的政策非常多。另外,有关人和文化这个方面,对于一个城市的打造应该是非常关键的。

  最后我还是想简单给大家分享,我的几个点。

  第一个点,人的概念很重要。我们今天在做一个论坛,我们说我们要做一个国际化的论坛。我经常带朋友到纽约,包括有很多朋友到纽约会跟我联系。他们说现在中国也非常国际化了,比如说在上海开会,在广州开会,很多多少一些国际会议。我跟他说了一个点,一句话,我说我在纽约走在大街上,大家的脑子里是不大有谁是外国人这么一说的。

  我不知道大家有没有理解我说的点,在我们这里我们还是认为中国人是主导,西方人是外国人,但是在纽约没有外国人这个概念,这是我的体会。

  所以,一个城市的振兴,一个湾区的建设人是最重要的,所以我想提这么一个点,我们要打造自己的国际化,可能在大家的脑子里的理念当中是不是要更加包容和开放的去接受来自于全世界各地的人,我觉得这个是很关键的一个点。

  第二个点,跟居住相关。

  这张照片大家可能觉得很奇怪,这个是从我在纽约的房屋的一个露台拍出去的景象,这个不是为了来炫富,这个房子可能比我们在座的各位所在中国拥有的房产价格都要更便宜,这个一点都不开玩笑。但是我想谈的是一种理念,纽约作为这样一个大家理解下来非常发达的一个湾区,我们大多数人的居住环境是怎么样?因为我自己也搞城市更新和居住这方面的工作,中国是所谓的,我不管是拿地也好还是拿就小区整个重新建也好,中国讲究的是全部冲头来过  ,推导重建。

  这个地方本来是一座山,把山推平,整个全部弄掉,把房子造起来,然后再来去造绿化,甚至于做造一些河流,这些景色都是造出来的。而我们在纽约感受最深的,就是你开车开在高速公路只要出了曼哈顿之后,很快感觉进入乡村了。

  为什么会感觉进入乡村?他的房子都被掩映在,本身这个自然的这些绿化当中,他们在找房子的时候他是不去破坏原有的制备的只在早房子的地方,可能把一些树给砍掉,把一些地给平掉,把房子早起来这样的话使得整个居住环境这种大自然的这种感受非常的浓厚环保也就随之非常自然了,就是不用可以去讲究环保,不为了环保而环保,我在居住这个角度上,想介今天会议向给大家分享的一个点。

  另外因为刚刚前面介绍我是在美国做城市更新我们当然主要做的是住宅小区的翻新,升级运营也就是说做纯良地产的内容方面,内容升级这方面的工作在我们做这些方面的工作过程当中其实也有很多的感受,就比如说像这些改造的美国一个非常普通的一个住房。

  我们在做这个过程当中,那么要去根据当地的产业政策,因为他有非常完善的产业政策,我们去美国做这种具体的项目一个非常直接的感受,他的管理非常的细,他每方面的法律包括细节的执行条款,非常的细节,在我们去开展这些工作当中可能细到你的墙无刷的时候的一些规范,他当地都有这里面的地方的一些官员,他们会经常来进行一些监控或者惯例这样的话是的这样工作的开展有整体的规范性,我觉得这个其实值得我们国内的一些具体的一些监管部门进行学习,他的工作做的非常的细,做的非常的完善,他的可能性都有稳可查不是说停留到大家的嘴上。

  这个是我们在纽约的失去里面做的改造左边也是改造前,右边是改造后的,那么这个我想提的是什么点,平时我在上海比较多我有朋友做一些城市更新的项目,他们想要把一些商业的群芳,现在利用率一般比较低,他想把商业的群房拿出来,隔成一间一间租给年轻的上班族,做长租公寓后来也遇到政府的一些问题,后来有一些直接开推土机过来,这里很值得借鉴的布鲁克林区大家理解下是黑人区,可能布鲁克林区有很大的变化,早年在曼哈顿,布鲁克林在离曼哈顿很近的一个区域,早年比较多的黑人各种打工的族群,居住在这里,后来布鲁克林区的政府,要振兴他的区域,因为这里离看曼哈顿大家上班的地方非常的方面,开车只需要15分钟,或者做公共交通只需要过一个河水或者做公共交通要过一个喝,大概三五站就到了,那么所以他的地方政府推出什么政策呢,左右两边白颜色的图,类似于左边这种原来三层楼的可能这样一个房子允许你可以姐姐,就是所谓第一个可以政府来批准你,扩大你的容积率,就是增加你的建筑面积。

  另外在增加建筑面积的同时左边下面的图你看原来的右下角这边是没有房子的,在右边这个图就变成一个房型,在这个过程当中把房物的房型也可以进行优化,另外一个很重要的政策他在改造钱整个房子是三百平方,只有一章产权,大家知道这个房子,看上去不怎么样,他的总价比较高,他的体量大,但是把他改造成右边的房子之后,他的房子他允许你进行产权拆分,像我们这个案例当时柴反成五个产权,这个大大降低了大家购买房屋的门槛,所以这样一些调整是从哪里来呢,布鲁克林的市政府根据他这边的城市发展需要制订的政策当中来的不存在任何违法和违规的这个,所以我觉得这个呢非常值得跟大家也进行一个分享,最后我说纽约弯曲之所以他叫全世界的金融湾区,纽约也是全世界的金融中心,因为房地产他跟金融不分家,因为很多的房地产项目都必须跟金融锐要打交道,所以这些年我也一直在研究金融方面的这些东西,我的一个切身的感受比如说举这个SBEK的例事情,它叫特殊目的收购公司。

  他其实是一个并购基金的一个上市计划,我去咨询了我在高精的好朋友,他是长江证券(000783,股吧)做投行业务非常专业的认识,他告诉我,我说你们有没有接触过这个,包括香港港交所,新加坡的新家所,甚至伦敦交易所,有没有这样一个上市秃顶,这种事情,只有一高人胆大的敢去做,站在他的角度他是一个非常专业的认识在金融领域当中美国人比较有创新精神而且比较敢做,比较集中的体系我觉得这样一个并购基金的上市计划其实是它的一个蛮集中的体现。

  怎么说呢?我们知道传统的上市是我是一个做实体企业的,我有一个项目做的不错,今天我想要去对接资本市场,所以我们找来了风投,找来了PE,大家一起在投行的帮助之下,最后我实现了IPO,这是一个比较传统的路径。

  大家有没有注意到,这样一个传统的路径的特点是什么?它的主导方是一个实体企业,不存在说我是一个做投行的,我自己去搞瑞幸咖啡然后自己去上市,是不太可能的。一般瑞幸咖啡做的不错了,我来对接这些资金,然后再把金融的资源引入进来,一般是这样的方式。

  但是并购基金的上市计划刚好反过来了。为什么这种金融资源能力得到利用?比如说在华尔街有很多的人有的资源是什么?我们这边很多的金融资源,很多的投行,很多的金融公司,很多的律师都在做这种服务,这些有金融资源的人也想推动一家企业上市,怎么办?这个是摆在再金融的人面前的(困难)。

  就好像说学英语本身意味着什么吗?它只是一种工具,金融跟学英语有点像,其实是一种工具,会使得你单纯只学了金融的人想要做一些推动企业上市的事情是不知道该怎么做的。但是这个并购基金上市计划使得我们几个人,都是有比较多金融资源的能拉来投资,有些人能够去做这方面的咨询服务,我们组一支基金在纳斯达克,比如说根据纳斯达克相应的法规去推动这样一个基金的上市。

  基金上市之后在两年之内收购一个具体的项目,把这个项目收购进来,最终实现了这样一个实体公司的上市。并不是说它是纯玩金融,它只是发起由金融发起,但是它最终还是要实现对具体的实体公司的收购,我花这么多篇幅说这个点是什么意义?这样一种金融工具,这是金融创新我们说纽约湾区为什么能成为金融湾区,这种金融的创新就为一个地方的产业的推动起到非常积极的作用。

  比如说,我们现在在做的,我这边围绕一圈都是在美国在座的一些小区翻新改造和运营的照片,我们认为像Spake这个模式和我们做的业态非常的吻合。为什么呢?因为构建了这个业态以后一定还要实现对实体企业的收购,他们愿意收购谁呢?肯定不愿意收购还一直在烧钱的企业,我构建了一个基金,把一个还天天在烧钱的企业收购进来,但是,如果来收购,风险比较大。

  右边是我个人的微信,大家有兴趣后续交流可以加我微信。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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