大数据揭秘：北京楼市2020年的真实“得房率”！

　　最近北京市场到底如何？有说非常冷的、持续暴跌，也有说市场回暖、开始升温的。其实两种观点都有所极端，整体看，北京楼市最近成交相比9-10月有所复苏，但远远谈不上回暖，只能说是在降息的带动下，外围政策宽松下，高性价比房源影响下，市场成交有所恢复。 从网签数据看，单周，北京楼市的二手房住宅网签2804套，算是月初一周相对比较好的数据。2019年还有20天左右，今年的市场可以说还要看12月20的降息能不能实现，如果实现了，对于市场来说，很可能会继续筑底，如果不降息，那么楼市的调整也肯定会继续。楼市的走势短期看政策、中期看政策、长期看政策。对于北京楼市来说，政策非常区域市场的内部政策和外围政策。内部政策不变化，特别是过严的非普通住宅标准、限竞房供应井喷不变的话，市场不会有什么质变的可能性！

　　但外围政策，比如其他城市的调控松绑。降准降息等，对于北京市场来说，也会带来小阳春之类的短期波动。从楼市政策角度看，宽松肯定是趋势！不可能再有收紧政策出台的可能性，但宽松的幅度要看经济走势。最近深圳等城市可以说因为政策宽松非常活跃。政策肯定是轻微利好，这种情况下，在2020年北京还有多少好的购房机会？

从新建住宅的网签数据看，合计2019年供应了44110套住宅，成交了33880套，超过了前2年的数据。但因为供应量太多，所以库存持续积压，当下北京新建住宅的上市库存量高达77336套，这可以说是最近8年的最高纪录。

　　但需要注意的是，库存7.7万套中，其实要区分成为已经预定库存与未预定库存，这部分在北京大约数量为1.7万套，也就是说，有1.7万套房没有签约，但事实上已经销售出去，虽然不排除退房的可能性，但总体看，北京市场的商品房住宅数据上的库存，总数大约在6万套！依然是2011年后的最高点。

　　除了这个数据，还必须要看看，存量库存数据，按照2017年1月1日开始入市的项目计算库存（北京2017年前入市的项目基本已经售罄，少量剩余大部分都是因为各种历史遗留原因）

　　按照这个统计口径，北京商品房住宅上市库存套数为59251套，另外可售存量住宅的套数为49400套。那么其实都是什么项目成为了库存？

首先：限竞房成为了市场的库存主力

，特别是最近2年，北京入市的限价房合计高达5.68万套、真实网签成交2.37万套，库存积压了3.3万套，相当于全市43%。但其中有6000多套的预定房源，也就是说，限竞房的真实库存是2.7万套。其次：限竞房还有多少供应量？北京合计已经供应了105宗限竞房住宅地块，合计规划中的商品房住宅面积为991.95万平米，已经入市供应了的商品房住宅面积为666.54万平米（其中大约有100万平米的配套部分）也就是说，已经入市的限竞房住宅土地，合计大约有400万平米左右，大约还有3.5-4万套的潜在供应量。叠加真实的未预定的2.7万套库存，限竞房这个品类，还有大约6.5万套的总供应量。（不计算以后的土地供应） 　　北京目前合计有8宗住宅土地等待成交其中

　　限竞房地块只有一宗：

　　北京市房山区良乡镇FS04-0100-6076等地块R2二类居住用地、A33基础教育用地、F3其他类多功能用地

　　共有产权地块有3宗：

　　北京市丰台区吴家村梅市口路1615-761、1615-762地块R2二类居住用地北京市集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地块使用权出让北京市集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇YZ00-0803-2009、2012A、2012B、2015地块使用权出让

　　未来还有怀柔、顺义、石景山，4宗不限价住宅地块出让。

　　看数据，如果按照土地招拍挂成交计算，2019年合计商品房住宅地块成交了32宗，其中限竞房20宗，不限价商品房住宅地块12宗，占比37.5%。

　　看土地挂牌时间，2019年1月1日开始，北京合计挂牌新增商品房住宅地块29宗，其中不限价商品房住宅地块15宗，限竞房商品房住宅地块14宗！

　　所以从趋势看，从2017-2018年，全部限竞房的土地供应，到2019年，北京已经转变成为了限竞房与不限价商品房住宅各一半的供应节奏。

　　珍惜现在的优质限竞房，虽然以后还要，但不限价商品房供应也会增加

　　北京限竞房历史价值排行榜！2020年想买好房难？

　　最后总结一下：

　　中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。1：买房看政策，政策看信贷，利率的顶峰已经在8-9月出现，利率下调是趋势，特别是MLF降低后，不论5年期的LPR如何变化，社会资金成本肯定是降低的。

　　2：其他城市，包括深圳等城市的豪宅税改，各地的人才政策，北京的调控政策全国最严，但微调部分过于严苛的政策已经到了窗口期。而按照北京市场的需求积蓄时间和周期，现在楼市基本是3-4个季度的小周期，按照正常看，春节前后会接近2019年初。

　　3：土地市场供应出现了变化，虽然依然全面限价，但看2019年的土地市场，不限价商品房地块已经超过15宗，从供应节奏看，2020年入市的不限价房会增加。

　　4：北京的房价在跌，限竞房现在是最难受的时候，2019年11月28日北京住宅库存高达7.28万套，这一数据是2011年8万套之后的连续8年最高点。2018年6月来，北京限竞房供应高达5.19万套，签约只有2.25万套，库存限竞房高达2.93万套。供应量井喷的最高峰已经过去，最近2个月供应节奏明显放缓。不论是五环内，还是五六环之间，明星项目已经基本入市。现在如果你买房，你的话语权最大。往后走，好房子比例锐减。

　　5：北京市场的杠杆率全国最低，而且已经持续3年，在接近无杠杆的情况下，市场还能在2018年3季度，2019年1季度出现小阳春，当下的价格已经相比2017年一季度最高点下调了15%-20%。叠加通货膨胀率，相当于便宜了25%，风险已经小很多。当房价不再上涨以后，大家对于今后该买房还是卖房有些迷茫，是去是留不知道如何选择。供应预期平稳，优质房源减少的时候，最佳窗口期的确到了。而决定你是不是真要买房要看2019年12月20日的LPR,在猪肉价格平稳下，下次降息幅度多大！如果再次降息，那么政策宽松可以预期，可以抓紧看房了。如果不降息，那么房价将还会继续跌一波。