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半年新增货值超过2500亿的世茂 为什么会越买越有钱?

2019-12-27 09:32:03 和讯房产  杨羚强

  8月27日,世茂房地产(00813.HK)在香港举行了2019年度中期业绩发布会,管理层介绍,2019年上半年,新增权益前土储面积1412万平方米,新增权益前货值约2500亿元。其中,收并购获取权益前土地计容建筑面积900万平方米,货值达1800亿元。截至2019年6月底,权益前土地储备约6407万平方米,权益前土储货值超10500亿元。

半年新增货值超过2500亿的世茂 为什么会越买越有钱?

  上半年,在新增了超过2500亿元货值的土储之后,世茂的经营性现金流净流入接近百亿元。为什么新增了这么多土储,世茂的现金流却依然如此充裕?

  一个工作日的上午,在世茂总部的会议室里,世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸向和讯房产揭开了背后的故事。

  制度:绝对保障了世茂的现金流安全

  从创立至今,世茂房地产已经历过三十年的市场洗礼。在这三十年中,行业格局不断洗牌,市场环境一变再变,而世茂却始终能够成为业绩常青树,位列行业领先阵营。其中一个很重要的因素,就是世茂拥有自己的发展理念。这个理念就是根据自身的节奏来发展,而不是盲目跟风市场。

  汤沸告诉和讯房产,世茂的拿地投资有着自己的红线。销售回款、经营性现金流、利润等指标不达到一定的规模,是不允许地区公司拿地投资的。即使达到了拿地的要求,拿地的金额,也要根据地区公司的回款和现金流来做决策,规定地区公司按回款的比例投资拿地。而且,对新投资土地的利润会有明确的要求,如果测算出来利润不达标,那么集团不会同意再投资。

  比如今年上半年,世茂参与了很多公开市场的土地拍卖,但真正拿到的地并不多,其中一个重要原因,就是因为竞标价格超过了世茂事先测算的土地投资上限,利润率也不达标。

  不仅公开市场拿地世茂会设计上限;在非公开市场,也是同样如此。比如,曾经有一个超大盘项目有意寻找合作伙伴,世茂测算只有在股权转让金额在收购价格红线以内,才能实现一定盈利。

  但是,此时又有其他买家想买这个盘,给出了远远高于收购价格红线的股权转让价格。世茂就果断地放弃了这项合作。

  事后复盘也发现,该项目现在已经完全无法盈利,而且销售缓慢,给资金周转带来很大的问题。

  事实上,在对外合作方面,世茂完全不像外界所想象得那么土豪,反而在很多条件上,会有很苛刻的要求。正是因为合作条件的严格要求,才保证了这些合作项目能顺利实现营收、利润和回款指标。

  对投资的严格管理,只是世茂确保现金流安全的环节之一。

  在二季度针对世茂财务人员的培训上,汤沸强调,需正确认识现金流概念,不与内部考核口径混淆。拿地前期就要关注如何进行高效周转,从而实现回款,并首次对各地区公司核心竞争力进行简要分析。对于地区公司,如果回款指标达不到,利润等指标是会被扣罚的。

  而和很多房地产企业不同,世茂的财务管理一直是垂直管理体系,财务工作直接由集团总部领导。地区核心财务管理人员的任命和考核,都是由集团财务管理中心参照各地区公司意见后作出的。这既保障了财务监督,又能进一步保证集团对资金流向的绝对管控。

  因为,对现金流的有力管控,使得世茂常年“不差钱”。截止今年6月30日,世茂的账面资金总额超过520亿元,不仅足以覆盖一年内到期的各种借款,还有一定的余额可以购买理财产品。

  “不差钱”才让世茂收获更多机会

  俗话说,银行喜欢有钱人。手里有钱,才能借到更多、更便宜的钱。国际著名评级机构惠誉国际给予世茂“BBB-”评级,使得世茂成为少数几家获得投资级评级的内地民营房地产企业。穆迪也在今年9月将世茂评级由 Ba2 上调至 Ba1,展望“稳定”。境内中诚信国际及联合评级等机构维持“AAA”的主体最高信用等级。这些评级在民营地产公司行列,已经是标杆之一。

  在资金收紧的下半年,世茂集团旗下的世茂建设又于11月成功发行了五年期和七年期公司债券,票面年利率分别为4.3%和4.8%的债券,总规模达到19亿元,融资成本优势明显。截止11月底,世茂仍有数百亿元的发债额度尚未使用。

  金融机构在了解到世茂的资金情况后,争相作起了媒人,介绍起优质项目来。汤沸说,今年很多笔和其他企业的合作,主要是因为金融机构的介绍。

  相比于传统的合作渠道,这些由金融机构介绍的项目,股权和债务结构更清晰,尽职调查会更容易、更快速完成,风险要小很多。

  每一次,世茂的法务和财务都会前置参与合作项目的谈判,一旦发现问题,及时提出风险供管理层参考。这在很大程度上,规避了项目的投资风险,也保证项目投资的资金高效流转。

  由于,大部分的合作项目,世茂都是通过债务重组来完成收购,自身所支付的现金并不多,加上今年世茂房地产的前11月合约销售总额约为人民币2,277.3亿元,较去年同期上升47%,才会出现越买越有钱的现象。

  财务团队多年维持稳定

  如果说,行业领先的财务管理,是世茂快速实现规模提速的前提。那么,世茂的财务管理团队,则是实现高水平的财务管理的重要保障。

  在人才流动频繁的房地产行业,世茂集团的财务职能有着一个很多同行难以企及的优势——稳定的核心管理团队。

  汤沸说,世茂财务管理的主要骨干,司龄都在十年以上。她本人从加盟世茂至今,也已超过15年。司龄达15年的职业经理人,而且是负责财务工作的,在行业内并不多见,体现出公司稳健、尊重职业经理人的文化。

  财务管理团队的稳定,来自于良好的晋升机制和管理体系。团队中很多核心骨干,都是由基础的会计岗位逐步攫升,成为独当一面的财务负责人。相比于那些财务负责人主要由其他企业空降的开发商,这样的职业晋升制度,显然更容易让员工安心工作,也大大增强了他们对企业的忠诚。

  汤沸说,世茂对财务人才的要求,除了比较特殊的部门,并不要求一定要拥有CPA(注册会计师)或者必须有很高的学历。只要满足岗位的不同职能需要,那些没有CPA证书或者高级职称的财务人员,也一样能提拔到重要的岗位发挥特长。

  除此外,世茂还高度重视财务管理团队的内部培训。以今年2季度的财务管理内部培训会为例,世茂财务管理中心就从融资经验、跨地区项目财务管理经验、收并购制度、二手项目财税问题分析等进行培训探讨。在汤沸看来,好的管理就是充分激活团队的正能量,并基于具体案例与实践进行专业层面的经验分享,回顾反思的同时,进一步明确管理要求。

  上述培训立足于实战,更有针对性和实用性,能够帮助团队员工解决工作中的实际问题。

  正是凭借着强大的财务团队、严谨的财务制度、精确到具体数字的考核管理,世茂才最终在保障财务绝对稳健的前提下,实现了快速的规模增长,以及现金流的充裕,最终促进公司健康发展,企业稳步前行。

  

(责任编辑:徐帅 )
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