成都2020：高位横盘 还有神盘？

　　仁恒滨河湾，历时7年，住宅售罄；

　　花样年家天下，历时2年，住宅售罄

　　天投东鑫苑，一次性推出全部1287套住宅房源，售罄；……

　　2019年之后，这一轮“神盘时代”基本走向了尾声。

　　“神盘”年年有，2019年的关注度尤甚。其中一个很重要的原因是——这一年，或许是成都“神盘”的最后狂欢，除了数个已经清空的项目之外，西派城、华润二十四城等项目也进入了开发末期，2020年已经不太有可能出现今年这样的“神盘潮”，取而代之的，是极少量的“神盘”和中长期的“高位横盘”局面。

　　2020年，“神盘”还会有吗？

　　二〇一九 告别

　　消失在高地价/小地块中的“神盘时代”

　　“物以稀为贵”，这是一个项目“真香”的大前提。

　　仅仅是2019年这一年，我们追过的“神盘”比如东鑫苑，仁恒滨河湾，华润悦玺和川发·天府上城等，都各有千秋，最为普遍的三类优势包括：价格、规模和区位。

　　?2019年入市的部分项目优势对比

　　其实对比来看，这些项目有一个共性：拿地都比较早——几乎都是2016年以前成交的地块（华熙528由两地块组成，其主体部分是于2014年拿下的253亩地块，此后2018年拍下了26亩地块），华润二十四城-华润悦玺地块更是成交于2005年。

　　拿地时间早，才有更大的几率去拿好地、拿低价地、拿大宗地，进而才给“神盘”预留出了成本空间、价值空间和规模空间。

　　上述项目中，中铁奥维尔、华润悦玺和东鑫苑的楼面地价都不到千元，仁恒滨河湾4342元/㎡的楼面地价和攀成钢版块的房价相比还很“温柔”，楼面地价最高的是华熙于2018年拿下的26亩地块，成交楼面地价13168元/㎡，但其成交于2014年253亩地块楼面地价仅1319元/㎡，整个项目综合楼面地价为1952元/㎡……

　　然而，对于“神盘”来说，2019年既是爆发期，也是告别季——“高地价”摧毁了价格优势，“小地块”则淹没了规模优势。

　　结合过去的实际情况来看，主城区和天府新区是“神盘”的大本营，也正是土地市场价格涨速最快、小面积地块最多的两大区域。

　　1

　　消失的价格优势

　　“3字头”到“8字头”

　　土地成本高企，住宅物业的价格注定水涨船高。2016年前，除2013年之外，主城区&天府新区住宅类土地的年均楼面地价徘徊在3000元/㎡左右，而2017年该指标一举从3713元/㎡上涨至8731元/㎡。2016年前后的土地市场，楼面地价出现了成倍的差距。

　　土地成本只是一方面，改善、高端需求成为市场主流后，对产品、服务都提出了高要求：以前“低配”产品的建安、税费等成本大约4000元/㎡，但这一预算对于高端住宅来说显然是不够的，这就导致：即便是同样的地价水平下，近两年的建设成本也会推高产品售价。

　　这就是2016年之后成交地块出现“神盘”的可能性极小的原因之一——从拿地到开发，各个环节的成本都在上升。

　　2

　　消失的规模优势

　　从344到263

　　其实“大规模”并不是成为“神盘”的必备条件，但事实证明，大规模宗地更容易成就“神盘”——规模大，开发周期长，价格优势越来越明显，且供应量大，更能吸引购房者关注。前文提到的多个项目其占地面积都远超200亩。

　　但2016年之后，大规模宗地不仅总量少，拿地难度也更大。

　　我们以200亩以上的住宅类用地为参考。2010—2016年这七年间，成都主城区+天府新区共成交了33宗，合计11356亩，单宗面积平均为344亩；2017—2019年这三年间，两大区域200亩以上的地块共成交了14宗合计3688亩，平均单宗面积下降至263亩。

　　单宗地面积减少的同时，对竞得方也提出了更高的要求。最近三年出让的这14宗地，无特殊拿地要求的仅1宗……这类条件不仅考验房企的资金实力，同时也要求房企在某一特定领域有突出的优势，比如招商、科技以及轨道交通等，符合条件的房企非常少。

　　这是2016年之后成交地块出现“神盘”的可能性极小的原因之二——地块规模偏小，难以发挥规模优势。

　　截至2019年12月，2010-2016年成交的这些200亩以上的住宅类用地中，还无案名、未进行正式开发的地块仅余3宗。

　　2019年，中海锦江城、华润二十四城、东鑫苑、碧桂园海昌天澜、仁恒滨河湾等高人气项目，都已收官或正在收官的路上，同时2016年以前低地价时期的大规模宗地也被快速消化。2020年，“高位横盘”几乎成定局。

　　二〇二〇 挖掘

　　淹没在“横盘时代”中的沧海遗珠

　　当然，未来的“横盘时代”，机会还是有的。

　　粗略统计，主城区&天府新区中，存量房源超千套的还有成都ICC、华府金沙名城、远大中央公园等十余个项目，其中较为明确的是，麓湖生态城、川发·天府上城、中海天府里、恒大天府半岛这四个项目的存量面积位居前列。

　　这些“准神盘”，如何去选？锐理君的建议是，如果你是高改需求，那么麓湖生态城不用犹豫，而对于更大范围的首改、再改需求来说，川发·天府上城则一定不要错过。结合2019年的表现来看，川发·天府上城这个“四有项目”，2020年还且有得看。

　　1

　　成交榜“探花”

　　市场有基础

　　2019年川发·天府上城仅取得了一张预售许可证，于10月推出住宅934套，逾5700人报名，开盘即全部去化完毕。认购口径下，川发·天府上城934套的成绩，在大成都第四季度开盘的各项目中，位居第三。

　　?数据统计截至2019.12.26

　　这一成绩背后，有几点需要注意：

　　分列成交榜第一和第二的天投东鑫苑和人居东湖长岛，都一次性推出了全部房源（天投东鑫苑推出1287套，人居东湖长岛推出1742套），川发·天府上城在预售房源总量上不占优势；

　　和川发·天府上城一同入市的还有多个高人气项目，除了上面提到的两个项目之外，还有华熙528、华润悦玺等，群雄逐鹿，竞争激烈，“房票”被分流；

　　川发·天府上城从示范区亮相到取证仅8天，和其他项目相比，其蓄客+宣传期非常短。

　　川发·天府上城可以说是“一炮打响”，虽然前期的准备时间不多，但这934套、100%的去化率就是最好的宣传了。这一次开盘，为该项目赢得了关注，打下了客群基础。

　　2

　　倒挂5000元/㎡

　　价格有期待

　　川发·天府上城取证之前，市场曾一度猜测过其价格。虽然作为2016年以前“低地价时期”的产物，川发·天府上城有空间去控制成本控制售价，但在目前的环境下，做出高溢价也很有市场，川发·天府上城会怎样定价？

　　首批次房源的预售价格还是很有“惊喜”——934套房源，均价12972元/㎡，单套总价不到200万，就可以买进天府新区最成熟的锦江生态带版块。

　　这一价位是什么概念？不仅远低于同期取证的几大热门项目，而且与周边的新房（中海锦江城，第4季度备案均价18224元/㎡）、二手房（鑫苑鑫都汇，12月成交均价18127元/㎡）相比，单位价差超5000元/㎡，一套100㎡的房源，总价差可达50万元。

　　从2019年第2季度开始，天府新区的新房备案均价就迈上了15000元/㎡的门槛，且保持上涨趋势，川发·天府上城借用价格优势强势占位，让市场对该项目2020年的产品报价有了更多期待。

　　3

　　“1选1”变“7选1”

　　房票有保障

　　今年第4季度以来，各地进一步落实“一城一策”，天府新区也迎来了一大利好。根据官方回复，目前主城五区+高新区+天府新区的“房票”都可购买天府新区的住宅，2020年涌入天府新区的购房需求极有可能大幅增长，区域内的项目有了足够的市场需求来支撑。

　　川发·天府上城所在的锦江生态带，由于起步早，开发得更成熟，是城南最热门的版块之一，不过中海锦江城的住宅开发进入了尾声，2020年，川发·天府上城将成为这里的“主要供货商”，承接大量的市场需求。

　　“房票”保障不止来自于此。

　　2019年，成都主城区&天府新区已成交的住宅中，成交套数最多的集中在90-150㎡，其次是150-200㎡——如今市场的主流需求还是首改和再改。川发·天府上城的主力产品是108-140㎡的高层，后期还会有洋房产品，是一个典型的改善型项目，有非常宽的受众面。

　　4

　　4000+套待售

　　供应有底气

　　机会留给有准备的人。

　　我们再来看看最关键的——项目拿什么去支撑2020年的市场需求？

　　川发·天府上城总占地279亩（不含代建的73亩市政绿地），总共有5079户住宅。

　　这样的规模起码保证了两点：

　　△ 现阶段成都已经很难再有这样的纯居大盘了。小规模的项目没有空间做其他的，只能去强调产品，而大规模的项目不仅可以做产品，还有空间去做配套，做景观，落实更多的责任，这也是过去“大规模项目多爆款”的重要原因；

　　△ 首次开盘之后，川发·天府上城还有4145套住宅待售，在已明确了住宅体量的项目中，其存量房源是最多的，机会也是最多的。

　　据了解，2020年川发·天府上城预计推出一号地块剩余的产品，或三号地块的高层房源。首批次推出了一号地块的高层之后，市场对于户型、示范区等方面的评价都颇高。而且根据目前的规则，一号地块剩余房源的定价会参考首批次房源，值得有置业需求的各位关注。

　　?2020年预计一号地块或三号地块会有动作，图中一号地块右侧6栋高层住宅已售罄

　　其实每个人对“神盘”的理解并不一样，2020年的嗨项目也不会只有川发·天府上城这一个，但是锐理君认为，从认知度几乎为零到树立起口碑，川发置地在2019年第四季度迅速打响品牌影响力，最重要的还是其在产品上的诚意。所以，2020年的“神盘”席位中，川发·天府上城一定是最值得期待的项目之一。

　　>>>延伸阅读

　　?《神盘的“诚意”》

　　?《神盘的“野心”》

　　免责声明：本稿件所示川发?天府上城约350亩土地，是由红线内约279亩住宅兼容商业用地及项目周边约73亩市政绿地组成，均由该项目开发商承担建设。文中“川发置地”均指“四川发展土地资产运营管理有限公司”。本稿件引用的宣传资料为要约邀请，不作为要约或承诺文件，所载相关信息（含文字、效果图、户型等）均为示意体现，与实际情况可能存在差异，仅供参考，最终以政府相关部门最终批文及双方买卖合同、补充协议及其附件、交付现状为准。

　　*除特别标注外，文中住宅成交数据均为备案口径

　　编辑 | 66

　　声明 | 锐理原创作品，转载请联系后台

本文首发于微信公众号：锐理数据。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。