5月22日下午，和讯网邀您共同关注石景山五里区域价值论坛，冬奥会不仅是一个盛产冠军与激情的地方，还是一个巨大的体育价值和商业能量的输出体。当石景山遇见冬奥会，会激起什么样的化学反应呢？欢迎锁定和讯房产直播。

石景山是北京城六区之一，但近些年一直没什么存在感，甚至被通州、昌平等新城区盖过光芒。2020年北京冬奥会让石景山区升级为网红和热点区域，石景山担负着实施冬奥组委驻地及周边配套保障、冬奥体育生活化社区、京津冀国际冰雪交流等十大冰雪工程。

本次论坛的嘉宾是中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、博士生导师 倪鹏飞和北京规划学会前秘书长高毅存，主持人是来自和讯房产的美女主编董映颉。

会议即将开始，老师们去参观样板间，看过万科翡翠山晓的人都知道，他有一个响亮的称号，“北京最好的90平米”，先来看图片感受下吧。

论坛正式开始，倪鹏飞上台做主题演讲，他表示，北京要建设和谐宜居之都，需要突破三个任务，其一是基础设施问题，北京要实现均衡化和一体化，目前北京的问题是基础设施失衡、分割、错配、稀疏，公共服务的失衡，中心城区和周边区域表现失衡。

其二是城市全面发展，北京目前中心城区城市病，周边区域贫困，要发展大、中、小城、小镇。其三是实现功能的转型升级，功能低端是北京的主要问题，具体表现是经济中心低端膨胀，文化中心遭遇破坏，政治中心没有保障，科技中心没有发挥，交往中心有待提升。

倪鹏飞强调，全世界的城市都在发生变化，主要趋势是生态化、服务化、知识化与智能化，北京必须要完成上述三个任务，实现转型升级，才能真正做到和谐宜居之都。

主持人董映颉表示，很早以前，一开始的时候五里驼铃古道上的繁华村落，也是北京外围经济的重镇。时节更替，物换星移。在经历过大规模的城市改造和居住升级后，这个曾经扼守出进城要道的五里浅山区域，已经晋级为城六区。“ 如果说浅山是五里的底色，冬奥会就是五里的一抹亮色。”

东道主北京万科西部片区营销合伙人李佳鑫上台发表了自己的感受，他表示石景山是主城六区森林覆盖率43%，京西龙脉就在西山，整个五里区域实际上处在龙肚子的区域，是叫龙腹，是一个福地，翡翠山晓项目大部分客群都来自海淀，他们选择五里区项目有两个原因。

第一容积率低，第二总价合适。

接下来是论坛环节，我们将围绕区域篇、住区篇、产品篇来展开。

今年2月，北京市发布了一个重要的三年计划，叫做《打造4新时代首都城市复兴新地标行动计划（2019年—2021年）》，倪鹏飞认为，无论从北京向外发展看，还是说本身的区位，石景山区有非常大的潜在的优势，建立国际一流宜居之都应该有几个层面核心，一个国际化；第二是产业要升级，原来简单的加工制造转变高端制造，高端服务，第三是绿色发展，石景山有一个非常重要的绿色发展基础。

主持人董映颉提出高毅存老师曾经参与过对石景山区域的规划，高老师曾说石景山区域有一段不为人知一个隐秘的过去，可能一直是比较沉寂，政府层面没有给他特别明确的定位，现在石景山定位越来越清晰，高老师分享一下石景山这个区域的发展方向，石景山的发展对北京市的意义在哪里？

高毅存：还是石景山地区在传统二产兴旺的时候，留下一个摊子，后来发展非常快是海淀和朝阳。一个是高科技，一个是商业和外贸。所以，相对来说石景山定位就一直是处于模棱两可或者是前途未卜一个状态。这也是石景山有点默默无闻，并不是说这个地区不重要，太重要了，包括领导包括高层对于石景山将来发展定位一直是有点举棋不定。

我个人的感觉，实际也没这么说，但是从大局，从做几轮北京总体规划就能看出来，对于石景山区域这种发展定位一直就是留有一个很大的弹性，特别是首钢迁走之后留下700多平方公里这样大产区，这么大一块地在北京首都这样高密度、人口非常难得，这是绝无仅有的，所以对这么大一个历史文化遗产、工业文化遗产到底如何用？如何定位和未来如何发展？一直很多人都在做在想，一直没有想清楚，没有敢把他付出实之，太重要，一直把他留到，像宝贝一样，等一个适当时机，从十九大之后，石景山定位就清楚了。

通过悉尼奥运会的成功，我们就懂原来办奥运会不仅仅为了票房，拿金牌，我们要拿金牌，但是更重要是通过举办奥运会冬奥会，要改善当地的环境，要拉动当地的经济，要改善人居生活，让老百姓有获得感，要使老百姓，使当地居民生活质量提高，使他们生活更美好，这才是奥运会冬奥会所要达到真正目的。

所以这次，北京有幸能成为夏奥、冬奥双奥城市，确实非常难得，也是北京的巨大荣幸，特别是石景山区。大家看到，冬奥组委就在首钢办公，有些主场馆滑雪都会设在崇礼张家口，高台还有一些冰雪运动项目，包括冬训中心，国家体委冬训中心都会放在石景山首钢这块。

石景山特别首钢这个地区会变成冬奥的一个大本营。今天一路过来首钢这边焕然一新，两边月季花、玫瑰花非常漂亮，进入首钢没有感觉过去工业厂房乱象，已经完全荡然无存，利用工业厂房发展高科技、发展文化产业现代景象。冬奥无疑会对这个地区带来新的福祉。

万科李佳鑫来谈石景山区域发展，李认为，石景山承担海淀中南部，或者一部分北部，这样外溢客群。在刚刚两位老师的演讲当中也提到了，一个是李老师多中心问题，另外高老师也提到叫政府的留白，其实“留白”对开发商而言是一个特别有大有作为的一个方向，其实我们并不是怕政府也好，或者相关机构也好，对一个区域没有相关规划，其实期待一些“留白”这些留白是我们作为，一个开发商是否成功很考量他的因素，能不能以自身能力去驱动区域发展，红线外改造，去配套提升，去驱动区域未来。

刚才两位老师提到冬奥概念，奥运奥组委进来之后都会受到外部人的关注。包括金融街一些企业也都在外溢，西边就是承担产业。石景山作为西部中心也将带动区域发展，整个石景山也在看，刚刚自己来的时候，一个礼拜没有来，走黑石头路去看我们后面翠微山确实感觉不一样，其实内部经常在讲希望这个地区将来能够翠微半山繁华异常这也是我们对五里区域浅山态度一种期盼。

对于如何完成房期品牌和区域价值共生，嘉宾认为，区域是有一定外部矛盾的，客户的对于主城六区预期和他实际在这儿之后看到景象，这是提到刚刚政府留白。第一打造有别与市场产品能力。六月份我们将会面世一个新品，从户型上看没有任何缺点和挑剔，这是我们对于一个区域的一个客户层面上的推动；另外一个就是说我们要作为一个负责任大开发商来推动区域发展红线外改造。这是我们刚刚说一个区域好与坏其实和这个开发商有一定关系，如果你能够通过红线外的改造，通过配套提升，大家来的时候售楼处，在售楼处这个方向一层位置以前不是这样，以前叫浅山餐厅，现在桌椅已经来到这儿来了，再过一两周大家再来看的时候这里可能会成为五里区网红打卡地，你看摆很多书架，咖啡厅也会进入，把我们会所红线外，把这条路先修建起来。

万科其实是善于造城的，因为我们之前很多项目在我们这个第二个2.0时代发现很多城市遍布万科城，所以对于北京万科而言，如果说朝阳半岛是1.0时代，他致力于区域整体建造，台湖是2.0时代，通过自身驱动带动区域片区配套发展，大家到那儿发现电影院、健身房、永辉超市都能出现。3.0时代升级的话就是文化。在这里做剧场，开发商和书吧运营起来，其实也是西部客群带来的小骄傲，这是对3.0时代的看法。

主持人董映颉：最后请各位嘉宾每个人用一句话展望一下我们这个区域未来发展方向。

倪鹏飞：讲一点，我觉得万科他是一个拥有良好优秀品牌一个企业，在社会责任感等方面做也很成功，这一区域发展应该说需要地方政府当地的居民、同时也需要相关的且可以负责任的支持和投入。我特别希望也特别期待，咱们万科作为这一地区发展的贡献者和开发者，一定要把经济效益和社会效益结合好，积极承担起这一区域发展的社会责任，保护这一地区的生态环境，同时也促进这一区域的社会民生，实现这一地区的绿色发展和包容性增长，这是我们这一专家出席这样会议也是特别期待，特别渴望的。我们相信有万科这样品牌、优秀有社会责任感的企业，相关国内业、企业参与开发，这一地区一定能够会按照北京市市委市政府的总体部署，实现他们的这个发展的目标，实现绿色生态包容的可持续发展。

高毅存：随着北京市布局调整和战略定位明晰，可以预见五里地区将会有长足发展，会让我们对这个地区美好的明天抱以期待。

李佳鑫：希望城乡配套服务商身份最终能够推动我们所谓“五里卑斯”真正成为翠微半山、繁华翼城。

主持人：有请梁总给大家介绍一下这个产品。

梁吉周：刚才已经听高老师和倪老师讲区域这个东西。我这个部分非常快，应该也就五分钟，让大家更详细了解一下这个项目。先说一下总体规划。这一项目他是万科大盘，整个一共是分了三个地块，现在开发时间就是我们左侧，靠东侧这一块一共有三块，整体容积率非常低，大概1.6左右，这个地块大家讲两点。第一个是目前在全北京主城范围内，城六区六环以内区位位置综合位置上低迷板块全北京只有两个地方，一个是孙河，全北京现在真正意义上两个主城区六环以内低密板块一个孙河那个相对小一点，受望京辐射。另外一个就是五里浅山，这是整个项目和板块很重要价值。

现在孙河均价62000到63000左右，但是五里区域总价50000左右，未来几位专家都讲，这个板块全北京未来三年之后能有变化地方，我觉得可能一共也就三个地方，一个是这里，冬奥，他会决定2022年石景山区包括我们这个位置肯定有非常大的变化，这是板上定钉的事。另外通州三年之后是不一样，另外是新机场雄安。意味着我们这个地方未来他作为下一个高端别墅区可能性极其高的，这是一个。

第二的话说一下整个的项目确实是一个大盘，区域负责人已经讲了，大盘这个逻辑很简单，万科在北京一共做两大盘，一个台湖，一个长阳，成功率是100%，这事没折过，一共干两个大盘确实都干火了，长阳相对比较早，台湖近一点，2014年我去台湖我是穿过一片大草地到项目，当时我问路是一个放羊人，大概放30、40只羊，我问项目在哪，当时内心很崩溃，觉得被万科骗了，说好去一个好项目，到处放羊闻到羊大便的地方。现在你再去看台湖要啥有啥，2014年城市副中心概念已经有，还没有火，第二年就火了。就是陆续的环球影城落到通州，陆续有利好的规划，现在通州整体房价很高，台湖项目房价翻最快的地方，万科敢拿这些钱我觉得应该还是有消息，敢花这么多钱拿这样地，不受主流媒体关注的地方。

讲一下产品。产品这一块一共两种产品，洋房90洋房，也跟大家提两点。第一个户型万科干了十年，十年这个户型，我觉得真是全宇宙里面做这个户型没有这个专业，到处70、90产品，尤其区域内三个项目离比较近，大家做90户型，你说各有优势这一点我们承认，但是综合性来讲，万科做这个户型做10年，跟大家买车买宝马三系，买奥迪买A4，买A6，奥迪出了A2你可能不敢买，这种成熟的产品万科已经几十万人量级人验证过，这个户型确实住很舒服，尤其很多万科公司自己人包括设计买万科这个户型，客户买产品没有任何风险和问题，包括里边室内装修都是一样，绝对巨成熟，可能中国房地产市场最成熟产品就是万科户型，卖这么多年没怎么变过，因为确实已经很成熟了。

第二讲一下交标，现在现品房整体一个问题售价虽然不高，品质确实是跟之前商品房相比其实有一个小小落差，这个项目真是良心现品房。大家看样板间图片大家看了一下，我们整个区域唯一是用壁纸的，包括所有柜体、瓷砖，虽然不能说自己用高端材料和品牌，但绝对是国内一线品牌级以上，有国外品牌，并且配置还挺全，万科这个项目真是最省心的，按照政府规划要求，要求做工业化装修，如果装不好房子到手里面把原来装修拆了重新再装，真是这样。包括最近大家也都知道比较火的，去年之前有一个西边有一个三环，也是央企开发商交付出现很多问题，因为成本压缩比较厉害，我们这个项目交付标准做的还是很良心的。

叠拼只讲两点，第一个现在我们客户是谁？叠拼客户，目前整个北京西部包括海淀丰台、西城、东城一直到石景山，2000万预算想主城区买环境好别墅我们这个项目几乎是最优质的一个选择。因为现在整个京西部分别墅这种主城区别墅产品非常稀缺，尤其2000万以内的价值，2000万以上市场有一些产品，整个现在西山别墅区整体还是比较贵的，2000万以下量级在主城区找几乎没有，所以我们这个项目跌叠拼一直卖的不错，他填补一个市场空白，但是叠拼没有那么贵，只有1500、1600万。

第二我们叠拼是精装别墅，全北京范围内精装别墅屈指可数，我们这个项目基本做到全部装修，而且装修标准还是非常高的，整个面积达到400多平米，光装修成本就有多少？估计大家参与装修经验比较少，自己买不起别墅，曾经参与过别墅装修，真是耗时耗力，尤其别墅园区7、8年住不进去，这是普遍现象，我们整个叠拼，包括洋房产品全部装修交付，他这个整个园区入住整体氛围、入住时间效率都很高，业主也很省心。买很多别墅客户，包括金融街高管，他就是时间紧都用在赚钱，他可能没有时间装修，基本买装修别墅还是很省心，南北有两个院子，基本上畅想，咱们这个年龄段生活差不多，看的东西差不多，特别羡慕《老友记》、《生活大爆炸》身边朋友周末一起聚一下，有院子大家聊聊天，吐槽等一般这么过去。这个院子成为别墅核心点，大家为什么买别墅室外空间跟自然更加接近，项目有两个院子，自己定位一个给老人，一个全家庭作为家庭聚会地方，功能还是很全，超大地下空间，样板间也看，别墅产品力还是非常不错的，大家好好宣传一下。这就是我要跟大家讲的。

谢谢大家，也谢谢梁总给我们分享，活动到此结束，希望以后也机会参与和讯房产活动！