质造·盘点 | “金九银十”恐变“铜九铁十”？京城新开盘项目还有捡漏机会吗？

2020年全球经济受到疫情的冲击，对于房地产行业而言，中央政府坚持房住不炒、因城施策的调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。

从市场端表现来看，房地产销售市场于二、三月断崖式下行，但随着疫情的控制和需求的恢复，市场自四月后开始逐步回升并保持稳定，一季度市场量价明显回落，二季度随疫情防控形势好转，供需有所恢复，市场一定程度上显现回升态势。

可以明确的是，一线城市房价依然在涨。据国家统计局8月房价数据，一线城市新房和二手房价格同比分别上涨3.9%和6.9%，涨幅比上月分别扩大0.3和1.2个百分点。其中，北上广深的新房价环比上月分别上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二线城市新房销售价格同比上涨5.0%。

传统的“金九银十”消费旺季已经到来，业内专家预测：金九银十房价将继续上涨，但涨幅放缓。整体看，本轮房地产调控政策大部分城市的政策力度有限，包括成都等房价明显上涨城市，调控力度难以全面抑制市场上行。

近期从恒大宣布全国楼盘7折促销起，开发商的价格战硝烟悄然升起，受多重因素影响下，在这个特别的2020年，楼市在“金九银十”季还能迎来反转吗？

今年“金九银十”依旧难再现？

“金九银十”季，一线城市的楼市局部反应“热闹”了不少。从分析可知，房地产市场不会引发大规模的降价，但处于“金九银十”季，一线城市的楼市局部反应“热闹”了不少，北京市区的石景山板块，还罕见地出现了只有市郊的某些环京地区才会出现的“售楼处一条街”。

回忆上半年楼市成交结果，区域结构出现分化，其中长三角、粤港澳区域市场韧性较强，恢复速度较快，京津冀区域受疫情反复影响，市场恢复速度相对缓慢。此次市区出现“售楼处一条街”，是否代表着北京楼市的“金九银十”要来了？

北京知名地产营销人韩乐对和讯房产表示，“售楼处一条街”代表着区域项目扎堆，但不代表会密集降价，而引发“价格踩踏”。从价格及产品定位来看，古城“售楼处一条街”中的多数在售新盘价格处于6.8-7.3万/平方米区间，覆盖刚需、改善等不同客群。石景山属于北京城六区之一，区域市场比较热，所以市场关注度高，才有了聚集效应，即所谓的“售楼处一条街”。这样的现象，被业内解读为区域楼盘热度攀升、竞品项目竞争加剧下的产物。

不过据调查，位于北京亦庄路东区、河西区这些项目扎堆供应的地区，项目价格较去年的价格水平已经产生一些降价幅度。整体单价水平从去年同期的5万元/㎡，降至4.6万元/㎡以上的水平。

该区域中介表示，一个原因是开发商着急“清盘”，“都想跑的快一点，促销力度就放的大一点”；另外原因是，为了冲刺国庆假期的销售旺季，开发商拿出很多特价房源。某项目的两居77㎡户型，促销后总价达340万左右，单价降至4.4万元/㎡，直接降进普宅标准，也接近了今年8月中海在河西区拿地的楼面价——39211元/㎡。

或局部火热、或降价之下，北京的“金九银十”究竟会不会如约而至？从近日成交数据来看，恐变成“铜九铁十”。据北京地产营销人的楼市成交数据，2020年9月7日—9月13日，北京市商品房成交1295套，环比下降27%；成交面积16.49万㎡，环比下降26%；成交均价44552元/㎡，环比上涨5%；成交金额73.48亿元，环比下降22%。

韩乐提出，从现在看，9月份的楼市成交走势相比8月份，是一个缓慢下降的一个态势。从2018年开始，北京的“金九银十”就开始“失约”，楼市甚至进入自然的“回落期”。而开发商的打折促销期，基本从第三季度延伸至双11，在市场比较火热时，也可能面临降温的调控政策。

不过，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，行业上半年受到疫情影响，房企蓄势待发冲击下半年，下半年的市场竞争将更为激烈，在自身压力以及恒大高调促销的同时，将会有房企选择“以价换量”的策略方式，抢占客户资源。

而北京市场，在“以稳为主”的主旋律下，之前已经开过盘的，现在是二期、三期开盘的项目，不会轻易降价。即便房企压力再大，在降价这件事上，不会全面铺开。价差太大，会导致前购房者因为价格失衡的集体维权。不过从下半年新开盘的项目中，优惠力度会在可控制的范围内更大，购房者说不定会有“捡漏”的机会。

“三道红线”会引发多大规模的降价？

9月6日晚间，恒大率先打响了金九银十季“价格战”的第一枪，宣布全国楼盘全线7折。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，“预计在‘金九银十’期间，不少房企或将通过以价换量的形式来快速回笼资金。”

至于恒大降价后是否会有大规模房企“跟风”，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，恒大计划以促销方式冲击“金九银十”，或将带动整个市场的加速出货，预计其他当时将根据各项目将根据自身所处环境与销售目标制定营销策略。上半年受到疫情影响销售遇阻，多数房企将六成任务设置到下半年完成，因此传统“金九银十”成为房企抢占市场的重要战场，恒大“参战”本在预料之中，但高调入局或将打乱部分其他房企的节奏和计划。

龙头房企中，从政策角度来看，58安居客房产研究院分院院长张波预测称，“由于近期从金融侧加大对房企的‘三道红线’的负债控制，9月楼市房企或明或暗打折的现象预计会增多，在拉动销量提升的同时，或对房价起到一定下拉作用。”

知名地产分析师严跃进认为，“当前房地产市场进入到了传统的‘金九银十’阶段，降价促销是主旋律。从后续的房价指数来看，不排除涨幅会继续收窄。但是各地今年的楼盘普遍受预售证的影响，部分高端项目的集中入市，客观上会带动所在城市的成交均价上升，这也是购房者等所需要关注的结构因素。但是客观上说，需要认定今年‘金九银十’阶段依然是有降价促销的内容，价格让利程度依然是比较大的。”

不过需要注意的是，四季度楼市促销肯定是会有的，房企大都会进行价格方面的让利、折扣等，但不会出现大规模的降价。

·以下是在2020年拿地、且即将开盘的项目，或许能发现你的“心水楼盘”：

丰台区分钟寺地块

地块：北京市丰台区南苑乡分钟寺村L-39、41地块R2二类居住用地

拿地时间：5/19

位置：东南三环

开发商：合生创展

项目名：合生·缦云 （可能和最终面市案名有出入）

拿地楼面价：76168元/㎡左右

效果图

提醒：提起这个地块，彼时开发商“血战”抢地的场景还有些历历在目，目前项目案名暂知是“合生·缦云”，妥妥的豪宅项目，其他项目信息还未可知，一切信息都很神秘。合生创展前后豪气共掷近180亿拿下周边地块。除“合生·缦云”项目，目前该地块又分别引入与金茂、世茂联合，并由世茂主操盘，负责产品开发，这两个项目从案名「东叁金茂府」、「世茂·北京天誉」看就非常明显。

海淀西北旺镇区域

地块：“海淀北部地区整体开发”西北旺镇HD00-0403-0043、0049地块

拿地时间：2/14

位置：海淀中关村(000931,股吧)科学北区，南侧紧邻北清路，北清路和京新高速的交汇处向西 1.5 公里

开发商：首开、北科建集团、华润置地、中交地产(000736,股吧)、北京住总地产

项目名：海淀幸福里 （可能和最终面市案名有出入）

拿地楼面价：50586元/㎡左右

效果图

165㎡4室2厅3卫户型图（主力）

备注：国企联合打造，共约1800户，周边有永丰产业基地、北京航天城、中关村软件园等产业组团，未来价值可期。教育配套方面，项目周边已经有中科院幼儿园、清华附中永丰学校小学部、中关村第三小学科技园分校、红英小学唐家岭分校、清华附中永丰学校，人大附中航天城校区等学校。另外，项目内幼儿园在建中。

大兴区西红门镇区域

地块：大兴区西红门镇B1-05-(2)地块

拿地时间：4/29

位置：南5环外（新发地附近）

开发商：新城控股

项目名：新城·熙红印

拿地楼面价：38913元/㎡左右 （限竞房）

效果图（来源：居理新房）

75㎡2室1卫户型图

提醒：据自媒体统计，截止目前，北京2020年成交的44宗居住性用地（不含商住），五环内只有9宗，西红门两地块作为7090限竞房，是5环内成交地块当中“最便宜”的。同时也是大兴首个破“6”限竞房，限均价64400元/㎡，最高均价70800元/㎡。东南侧4.5公里是大兴机场高速，增值空间可期。

海淀四季青板块区域（楼盘面对面）

地块：海淀区四季青镇中坞重点村资金平衡用地北/南地块

拿地时间：1/20

位置：西北五环外杏石口桥附近

开发商：融创中国/中国金茂

项目名：融创香山壹号院/颐和金茂府

拿地楼面价：70000元/㎡左右

融创香山壹号院/颐和金茂府的效果图

融创香山壹号院223㎡室厅卫户型图

颐和金茂府215㎡室厅卫户型图

提醒：豪宅PK？谁能站上C位？两个项目各有风格，融创壹号院反复强调了一个词，“均好性”，从户型的设计再到建筑材料、家具品牌的选用，都是豪宅的标准。提到融创壹号院，就已经是一个在全国范围打造豪宅的品牌。10年前，融创就已经在西山板块立下一座西山壹号院，现二手房均价近10万元/㎡。

而金茂府的突出优点在于，自家的府系恒温、恒湿、恒氧的系统，加之今年由于疫情，更引发了金茂关于健康住宅的思考，本次颐和金茂府会升级新风系统，焕新金茂引以为傲的12大科技，升级引入纳米级“除PM1离子瀑净化杀菌系统”、航天级“粒子阻尼降噪技术”等前沿技术，可过滤空气中细菌的等级升级，这是目前府系首次升级的运用。

昌平东小口区域（楼盘面对面）

地块：昌平区东小口镇HC-022、HC-027/HC-031地块

拿地时间：2/14

位置：北五环外

开发商：绿城/首开+住总+建工

项目名：奥海明月（绿城）/奥森ONE（首开联合体）

拿地楼面价：37407元/㎡左右（绿城） 、38020元/㎡左右（首开+住总+建工）

奥森ONE样板间

奥森ONE89㎡户型图

奥海明月89㎡户型图

提醒：都是最近开盘的两个“相爱相杀”项目，两个项目都定位公园盘，南边就是东小口公园和奥林匹克森林公园，东小口森林公园占地110.5公顷；奥海明月有配建的社区卫生服务站，5公里内有三甲医院，是北大三院第二门诊部，开车大概10分钟左右的路程。但需要提醒一点的是，奥森ONE虽然拥有观景首排的位置，但小区南边紧邻一排高压线，这一点上，很多购房者抗性还是很大的。

END