又爆雷?蛋壳公寓部分租客面临“被换锁”!银行、房东、租客都慌了...蛋壳:没破产,不会跑路

2020-11-17 17:05:23 和讯名家 

  导读:一直处于舆论中的蛋壳公寓,又被传出“或将宣布破产”的消息。

  随后,蛋壳公寓回应称:“我们没有破产,也不会跑路!请不要信谣传谣!”

  不过,11月16日,有不少人来到蛋壳深圳分公司楼下维权,包括收房租的房东和退租金的租客,有的房东租金被拖延未付,有的租客未收到租金返现。

  据悉,还有租客面临“被换锁”的风险。

  对于蛋壳公寓近日爆出经营困局,与蛋壳合作“租金贷”业务的微众银行回应称,“租金贷”暂不上征信。

  值得一提的是,房东跟租客都向记者抱怨,实在太难联系上客服了,打客服电话需要等待好几十个人,1-2小时才能说上一句话!这也侧面证明了有许多人都在尝试跟蛋壳联系。

  来   源丨21世纪经济报道(ID:jjbd21;辛继召,雷思敏)、华夏时报(王永菲)、券商中国(李冰)

  图 / 图虫

  “我们今天就是来通知你们,11月21号蛋壳公寓如果不给我们按时打款,我们自动与蛋壳公寓解除合同,我会给你们一周时间搬家,过时间后我们只能换锁,你们做好准备。”北京市昌平区某小区房东向王女士说道。

  据华夏时报,王女士向记者表示,被房东找上门后,联系蛋壳公寓管家以及所有蛋壳公寓公开的电话,无一能拨通,租房以及业主委托热线也均无法拨通。

  11月16日下午,在北京市东城区朝阳门内大街8号朝阳首府商业2层212蛋壳公寓总部,记者现场发现超过20个安保人员在现场维持秩序。

  以蛋壳公寓为代表的长租公寓为什么频频出现资金链断裂问题?

  租客交的钱、贷的款到底去哪了?

  租金贷模式再次受到灵魂拷问。

  图 / 华夏时报(王永菲)

  蛋壳公寓资金池源头枯竭

  蛋壳公寓于今年1月17日在纳斯达克上市。

  截至11月16日美股收盘,蛋壳公寓跌幅达到9.27%,收盘价为1.37美元。上市以来股价已经跌去近9成!

  \

  “当下,诸如蛋壳公寓的长租公寓不是通过二房东赚差价的方式赚钱,而是通过‘非法集资’建立资金池,本质上是期限错配的方式用于投资获益、扩大规模占领市场或者作为准备跑路的资金也不是没有可能。”多位金融领域专家向记者透露长租公寓的经营模式。

  一位金融从业人员刘先生向记者表示:

  “像在蛋壳租房的租客,支付房租时一般有两种方式,一种是押一付三、押一付十二,另一种就是通过所谓的租金贷来支付房租,以租客的名义一次性从银行贷走一年的租金。

  但是面对房东,蛋壳公寓一般是一季度给房东支付一次房租。这其中资金的时间错位管理打造了蛋壳的资金池。”

  那蛋壳公寓利用打造的资金池去做了什么?

  第一,将租约债权打包为ABS,在资本市场募集资金。所谓ABS指的是Asset-backed Securities,也称资产证券化,是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持,通过结构化设计进行信用增级,在此基础上发行资产支持证券的过程,它是以特定资产组合或特定现金流为支持,发行可交易证券的一种融资形式。租赁类ABS是非常常见的募资方式,为发行者制造了高杠杆营收模式。

  记者了解到,2018年8月7日,长租公寓运营商蛋壳公寓就高调宣布,全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS——“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”已设立,发行规模为2.035亿元,产品期限为3年,在上海证券交易所正式挂牌。

  “天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”作为国内分散式长租公寓领域首单真正意义上的租金收益权ABS,底层资产还款来源为入池物业的租金差额,即蛋壳公寓向租客收取的租金收入与需向委托业主支付的租金之差。

  值得注意的是,地产商主打的长租公寓是自有资产,不存在这个问题。但是类似蛋壳公寓的二房东却需要通过高价竞争房东房源。这就涉及到资金池的第二个用途,即疯狂占领房屋出租权。

  记者向上述王女士的房东了解到,以该房源为例,蛋壳公寓支付房东的资金,比租给租客整个房屋的价格要高出近2000元。为迅速占领租房市场以期在未来掌握定价权,作为二房东的蛋壳公寓持续亏损。

  租金比倒挂严重,蛋壳公寓相当于开拓了一笔有利息的资金流。

  图 / 图虫

  蛋壳公寓公开发布的Q1财报显示:

  蛋壳公寓营收增长,亏损却在扩大。蛋壳公寓一季度营收为人民币19.396亿元,同比增长62.5%;净亏损人民币12.344亿元,而去年净亏损则为人民币8.162亿元,亏损同比扩大。经调整后净亏损为人民币9.789亿元,而上年同期净亏损人民币7.991亿元。

  据悉,蛋壳公寓一季度运营开支为人民币31.016亿元,增长58.5%;出租前费用为人民币920万元,同比下滑89.0%;租赁成本为人民币19.557亿,同比增长67.5%;技术与产品研发开支为人民币6100万元,同比增长25.6%。

  截至2020年3月31日,蛋壳公寓持有现金和限制性现金为42.26亿元。蛋壳公寓二季度以及三季度财报本报记者并未找到公开信息。

  这个资金盘盘子越铺越大,在外来风险的刺激下,资金链崩盘的征兆就出现了。ABS顺利发行的需求是租金之差,而在出租环节又有了租金比倒挂现象,在疫情的刺激下,蛋壳公寓一旦不支付给房东租金,房东收房,租客不敢租房,资金池没有源头了,蛋壳公寓的资金链就会崩盘。

  深圳部分房东和租客到蛋壳公司维权

  据券商中国报道,记者了解到,11月16日,蛋壳深圳分公司楼下有不少人来维权,包括收房租的房东和退租金的租客,有的房东租金被拖延未付,有的租客未收到租金返现。

  当日前往维权现场的一位房东李先生对记者表示,现场没有蛋壳的工作人员,只有义工在,不少未收到房租的房东情绪激动,但被义工阻挡在楼下,未能进到公司里面,义工称要进公司需要填表预约,才能跟公司的人约谈。

  李先生告诉记者,他本该11月1日收到蛋壳打款,但客户经理跟他说要顺延15天,但11月16日仍未收到打款,出于担心来到蛋壳深圳分公司看看情况。因为据他了解,他的房客已经将房租打给蛋壳了。不过,有义工跟他说,蛋壳公司没有流动资金付房租了,如果确定不租了可以单方面解除合约。

  根据李先生提供的委托租赁合同,如果乙方延迟交付租金满15个工作日,甲方有权单方解除合同,乙方应赔偿甲方两个月租金。因此,李先生打算过几天再去跟蛋壳谈解约。

  另一位蛋壳的租客小刘也对记者表示,之前参加租金20%优惠返现的活动,从8月开始每个月能收到400多元的返现,但是10月以后就没再收到返现了,叠加部分未退回的押金,蛋壳现在有1500多元没有给他。

  小刘告诉记者,他的租赁合同11月12日到期,他已经退租了,但是还有部分押金和返现一直没退给他。虽然客服承诺会退押金和返现,但没有明确时间。

  据华夏时报,在北京的蛋壳公司现场,记者发现蛋壳周边粘贴着友情提示“合法权益要依法维护,不能出现聚集滋事、损毁财物、堵门堵路、攀爬建筑物等过激行为,造成后果要承担法律责任。

  图 / 华夏时报(王永菲)

  记者11月17日向北京警方咨询,警方表示政府已介入,今日会开会做讨论,请耐心等待结果。

  进入登记需要由多层手续,首先是在门口预约拿到黄纸条,然后进入到朝阳首府商业2层排队,在保安和蛋壳公寓现场工作人员的安排下,逐个进入房屋登记。现场工作人员表示:“你有什么诉求尽管说,我们给您记录向领导反映。”

  有工作人员对业主张先生私下表示,很多蛋壳认定的优质房源是定期给房东转账的,到现场的房东的房间都是即将到期或者是非优质房源。

  而现场工作人员也透露,“这个月还没有收到工资”;现场维护秩序的保安表示,“已经连续在岗8天维持秩序了”。

  蛋壳深陷流动性危机

  图 / 图虫

  此外,近期不断有租客在网上发文投诉,蛋壳平台已经出现了大面积的逾期支付业主租金的情况。

  上周,多家媒体爆出:

  在北京,被拖欠装修工程款的工程承包商来到蛋壳公寓办公地点讨要欠款,此外也有退租金的租客、收房租的房东、蛋壳工作人员讨薪。

  杭州蛋壳公寓出现租户被断网现象。

  深圳蛋壳公寓出现了大面积断网,已经有房东开始驱赶租客。

  武汉蛋壳公寓已经有房东开始直接联系租客缴纳房租。

  例如,黑猫投诉平台上,蛋壳公寓的投诉已达27683件,其中,深圳地区蛋壳公寓的投诉达446件,投诉问题集中在无法退租、断网断电、拖欠业主租金与水电费等问题上。

  一名租户称,由于已经不在深圳工作,此前曾与蛋壳公寓联系退租,但工作人员以多发补贴为由继续推脱,导致现在每个月还要支付深圳的房租。深圳市南山区一名业主称,其与蛋壳公寓签订了自2017年10月9日至2021年1月6日的租赁合同,但从10月开始,蛋壳公寓便没有支付租金与水电费。

  此前,8月,蛋壳公寓App遭工信部通报下架。10月,蛋壳公寓首席运营官顾国栋因个人原因离职。

  11月,蛋壳公寓三次被列为被执行人,被执行总金额超千万,甚至因此登上微博热搜。

  11月16日,对于网传蛋壳公寓将宣布破产,蛋壳公寓公关部回复称,属于谣言。公司目前的确遇到资金困难的情况,但正在积极进行处理。租客和房东等问题,也在积极应对,蛋壳公寓承诺绝不会跑路。

  从蛋壳公寓分布情况看,截至3月末,蛋壳公寓在13个城市运营41.9万间公寓,同比增长46.8%。其中,北京、上海、深圳三个城市20.7万间。

  除蛋壳外,近期多家长租公寓“爆雷”,这些长租公寓大多使用“房租分期”业务模式,资金链断裂后,房东要求租客搬离。

  11月16日,21世纪经济报道记者根据各地消费者保护机构发布信息统计,在深圳,今年9月以来,深圳当地的爱租公寓、美居公寓、小鹰公寓、乐居公寓等5家长租公寓公司被投诉“无房可住”。

  蛋壳公寓回应:

  “我们没有破产,也不会跑路”

  11月16日,蛋壳公寓回复媒体询问时表示,公司目前的确遇到资金困难的情况,但正在积极进行处理。租客和房东等问题,也在积极应对,蛋壳公寓承诺绝不会跑路。

  蛋壳公寓发表声明表示:

  “我们没有破产,也不会跑路,请不要相信谣言”。

  在现场维权的业主、租户表示,“现在能做的就只有相信蛋壳公寓”。

  记者从相关律师处咨询得知,即便公司宣布破产,租赁合同也有效,破产财产管理人会承接破产公司权利义务。

  租客如果在租房期间被房东换锁、驱逐,可选择报警、拨打12345市长热线或者走司法程序维护自身合法权益。

  微众银行回应:“租金贷”暂不上征信

  11月16日,微众银行回应21世纪经济报道记者查询时表示,从维护客户合法权益的角度出发,该行建议,根据客户与蛋壳公寓签署的《房屋代理租赁合同》,并已预付租金,享有合法居住权。建议客户在已付期间继续居住,保障合法权益。

  微众银行回应称,如果客户合法权益受到侵害(如强制清退、断水、断电等情况),建议通过法律途径维护正当权益。如客户已被迫搬离,可登录“微众银行租住消费贷款”公众号登记,该行将做出适当安排,尽量保护客户权益,至少在2021年3月31日前,征信将不受影响。

  “租金贷”模式再受拷问

  图 / 图虫

  今年以来,上海、杭州、成都等多地长租公寓企业出现“爆仓”“跑路”现象。

  业内人士认为,长租公寓企业采取“高进低出”“长收短付”经营模式是主因,上半年疫情冲击加速暴露了该商业模式的问题。多地行业主管部门发布风险提示,提醒房东和租客要警惕长租公寓企业“高进低出、长收短付”等经营风险,避免“被租金贷”,陷入贷款不易取消、出现逾期失信等风险。还有多地发布了住房租赁资金监管新政。

  在频频传出流动性危机、“跑路”消息后,长租公寓“租金贷”模式再次受到灵魂拷问。

  蛋壳公寓等长租公寓大量使用“租金贷”金融产品。

  “租金贷”业务模式:

  租客与长租公寓签订房屋租赁合同,长租公寓运营商与金融机构合作,引导租客办理贷款一次性预付一年房租及押金,长租公寓运营商向房东月付租金,租客每月偿还金融机构贷款。

  在“租金贷”模式下,租客与长租公寓签订房屋租赁合同,一次性预付一年等期限房租及押金,长租公寓向房东月付租金。

  但是,当长租公寓深陷流动性危机后,租金无法向房东交付,房东即要求租客搬离。

  在业务逻辑上,“租金贷”解决的是租客很难一口气拿出大笔预付金的痛点。

  例如,在各大城市房租水涨船高后,由于普遍采用“押一付三”付款模式,再加上一个月房租作为中介费,意味着租客一次性缴纳五个月“小半年”租金开销,是很多年轻人不易承受的房租压力。

  21世纪经济报道此前报道,有项目负责人曾提出,分散式长租公寓只有做到95%入住率,才能实现稳定的现金流。

  但是,若长租公寓现金流断裂或紧张,无法向房东交付租金,甚至水电暖气等基本生活服务也无法保证。租客不但面临无房可住的局面,更背负一笔个人贷款。若出现租客未按时还款的情况,租客的个人征信会受到影响。

  多位银行业内人士表示,在“租金贷”模式下,长租公寓运营商一次性能拿到一年的钱,通常将这笔“租金贷”加杠杆,再去收购更多的房源,以此实现杠杆式扩张,但该模式敏感而脆弱,任何一个环节——若租金收入下降、租金贷来源减少,都会使得杠杆破裂。

  去年底,住建部等六部门发布新规,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

  根据蛋壳的招股书,蛋壳上市前夕的2019年第三季度,有67.9%的租客都使用了租金贷,该比例最高时超9成。

  房东东公寓学院创始人全雳认为,在经历这几年的高速发展后,中国的长租行业依然缺乏盈利模式,但融资欲望却相当强烈,所以,导致爆仓有常常有,最终资本也不敢进入。

  不过,知名地产分析师严跃进认为,作为长租公寓的标杆企业,蛋壳相关的经营情况确实受关注。当然,市场也不必对此类企业有太多的顾虑,经营困难也是暂时的。后续企业需要建立风险管控体系,真正化解风险。

  本期编辑 刘巷

本文首发于微信公众号:21世纪经济报道。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:王治强 HF013)
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

热门阅读

    和讯特稿

      推荐阅读

        和讯热销金融证券产品