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资色·深度丨我爱我家定增背后的战略前瞻:步入规模提速新阶段

2021-03-25 19:59:21 和讯房产  刘宝丹

   3月23日,我爱我家(000560,股吧)发布《非公开发行A股股票预案》,预计本次募集资金金额7亿元,将重点用于数字化建设项目,这一操作可谓与公司的数字化战略一脉相承。

   过去一年,我爱我家在数字化建设方面成效显著,以流量为例,2020年我爱我家官网用户访问量全面提升,达到了8.6万单的成交,我爱我家官网的成交占比较2019年提升了11个百分点。

  不仅如此,数字化能力的不断提高和迭代,正在助力我爱我家更快实现规模扩张,公司提出未来三年内,实现100个城市10000家门店的目标,业内预计,我爱我家正在步入规模提速阶段。


资色·深度丨我爱我家定增背后的战略前瞻:步入规模提速新阶段

  我爱我家开启平台化发展元年

  对于本次融资的资金用途,我爱我家在公告中表示,4.5亿元将用于数字化建设项目(一期),1.5亿元将用于直营城市公司人店规模提升项目(一期),其余1亿元将用于加盟业务扩张项目(一期)。

  我爱我家把大头资金用在数字化建设上,与公司坚持的数字化战略非常吻合,比较符合外界预期。具体来看,我爱我家表示,拟通过对公司核心业务系统(CBS系统)、线上业务平台(i+产品群)及官网等进行升级改造。

  对于该项投资的预期,我爱我家表示,将实现公司线上化、智能化、数字化的管理目标,同时通过赋能经纪人,提高作业效率,进一步提高公司运营管理效率及客户体验。一言以蔽之,有助于公司加速数字化转型进程。

  “仅二手CBS,全年就实施了46次更版,1200个迭代功能点,在提高作业效率的同时,带来了用户体验的大幅提升。”这是我爱我家2020年的数字化成果的一个侧面,实际上,我爱我家已经具备房地产经纪业务全价值链数字化运营、端到端闭环交付的能力。

  以数字化能力为基础,我爱我家实现了流量的大幅增长。截止目前,我爱我家官网用户访问量较2019年全面提升,达到了8.6万单的成交,官网成交占比较2019年提升了11个百分点。

  同时,我爱我家线上获客成交占比显著上升。数据显示,2020年1-11月的成交业绩贡献中,线上获客成交占比47%,线下途径获客成交占比约53%。

  我爱我家集团董事长、总裁谢勇在内部讲话中将2021年定义为平台化发展元年,并坚定的表示,未来5年将持续投入数字化建设。

  可以确定的是,我爱我家将持续提升官网流量和各端产品转化效率。据内部人士讲,我爱我家将通过以下方式来实现流量增长:

  首先是对标头部电商平台,打造沉浸式找房体验;

  其次是做好数据驱动,用更精细更明确的数据指标牵引各产品线,并成立用户增长小组,用增长方法论探寻低成本流量和转化增长点并落实;

  再次,我家我家将加强B端赋能,为经纪人经营、盘活私域流量和线下社区流量提供更多支持。

  步入规模提速阶段

  除了流量上的大幅提升,我爱我家的数字化能力正在助力规模实现快速扩张。

  一方面,我爱我家核心业务系统“CBS系列核心作业系统”已陆续在北京、上海、天津上线,通过多次的版本迭代,现已经形成了行业领先的业务系统,拟于2021年进行全国大范围的推广应用。

  另一方面,我爱我家线上业务平台“i+产品群”的上线应用标志着我爱我家拓展加盟、合伙业务模式迈出了关键性的一步,2021年“i+产品群”将发展成为公司加盟、合伙战略的核心平台。

  值得一提的是,这一系统不仅成为集团广泛开展加盟业务的重要基础设施,还实现了对外开放。数据显示,2020年i+经纪人已对外陆续服务5万多经纪人,尝试阶段就发展了5000多付费会员用户。

  此次定增的资金中,有1.5亿元用于直营城市公司人店规模提升项目(一期)和加盟业务扩张项目(一期)。做出这样的资金安排,我爱我家的考虑有两个方面,一是通过直营业务外延扩张,强化直营业务覆盖率;二是开展直营合伙、特许加盟等业务模式外延整合产业优质资源。

  此举无疑会提升我爱我家的核心竞争力和行业地位。业内认为,我爱我家希望实现门店规模的快速扩张,如此便可发挥房客匹配区域的联动优势,进而推动各产业链的效益提升,实现整体效益的高速增长。

  数据显示,我爱我家去年四季度至今新扩加盟门店已超过600家,这一趋势仍在加速,截至目前,我爱我家全国加盟门店已超过1000家,不仅在既有业务城市扩大了市场占有率,还将集团业务版图全新拓展至山西、内蒙古等地。

  “市场和中小店东需要更多平台选择,行业地域属性决定中介不是一家独大的竞争格局,我爱我家自身竞争力、战略决心都很强。”国盛证券表示看好我爱我家2021年的加盟扩张。

  国盛证券进一步表示,我爱我家实现规模扩张的五方面优势,一是开放自己的主品牌给加盟商使用;二是二十年积淀的信息化基础设施对中小店东有较大吸引力;三是较强的开发商总对总合作能力和新房房源的获取能力等;四是在标准化基础上赋予店东更大自主权;五是加盟抽成比例比较合理。

  此外,从小规模中介视角来看,我爱我家拥有20年的直营经验,通过从逻辑到细节、从理念到实操的方法论输出,以及经验、案例分享,可以帮助自身实现规模裂变。

  大股东的决心与信心

  根据公告,我爱我家本次非公开发行的发行对象为西藏太和先机投资管理有限公司(以下简称为“太和先机”),共1名特定对象,发行完成后,太和先机及其一致行动人谢勇合计持有上市公司的股权比例由22.97%升至29.77%,仍为公司实际控制人。

  融资规模方面,本次非公开发行股票的董事会决议公告日为发行的定价基准日,预计本次非公开发行募集资金金额预计为7亿元。

  对于A股上市公司而言,业绩增长是永恒的目标。如何在业绩增长与加大项目投资力度间保持良性的平衡关系考验着每一个上市公司的经营团队。

  作为大股东的太和先机以其自有资金加大对公司的投入,既表明对公司未来发展前景的信心,也透露出公司与大股东对增厚公司资金实力、提升公司规模的决心。

  大股东以现金认购股票对公司进行资源再投入的方式,虽然在一定程度内摊薄了即期回报,但相比发债等其他方式仍然是可行性最高、风险性最低、时效性最强的方式。

  我爱我家方面在发布公告时表示,为维护广大投资者的利益,降低即期回报摊薄的风险,增强对股东的利益回报,实现可持续发展,公司提出了切实可行的填补回报措施。公司控股股东、实际控制人、董事、高管等相关主体对公司填补回报措施的切实履行做出了承诺,有效地保护了全体股东利益。

  据不完全统计,近一年内,A股上市公司中大股东以现金方式认购上市公司增发股票的约有40余家,其中大部分用于补充流动资金,仅有不到一半的上市公司大股东愿意自掏腰包支持上市公司项目投资。

  存量市场迎来机遇期

  任何企业的成功都离不开时代的土壤,对我爱我家来说,当前所处的正是充满机遇的时代。

  我国主要城市已进入存量房时代。北京、上海等一线城市自2009年左右开始率先进入二手房时代,南京、厦门等部分重点二线城市也陆续进入存量房主导阶段,常州、中山等重点三线城市二手房占比也逐渐超过新房。

  有机构数据显示,2018年美国住宅房地产行业销售额约1.83亿美元,其中 89%是存量房销售。2018年我国二手房交易规模6.53万亿,占总住宅销售额仅为30%,提升空间巨大。

  平安证券预计,2024年全国房产交易总额、经纪服务佣金收入将达30.7万亿元、5078亿元,2019-2024年复合年均增长率6.6%、15.1%。

  开源证券经过测算也认为,长期看,按照国内存量城镇住宅3亿套计算,假设年化流通率3%、套均价格150万元、中介渗透率 90%、交易佣金率2%测算,测算行业二手交易佣金规模2430亿元。

  我爱我家的未来发展目标是入口级居住平台运营商,从当前的数字化成果来看,像我爱我家这样的平台型企业蕴含巨大发展潜力。

  从行业角度看,平台成交在行业中的市占率普遍较低,即便行业最大的平台,其GTV在2020年房地产市场交易额总量中占比也不超过15%。从需求升级角度看,人们对住房信息和服务要求越来越高。

  某咨询公司负责人就表示,疫情导致消费者的购买习惯趋于线上,线上信息的重要性在提高;而且,房子销售越来越难,更多要依赖中介,近年来的渠道费一直在涨,而且话语权越来越大。

  房地产中介服务行业迎来了新的发展契机,显然,我爱我家正走在抓住机遇的路上。

  

(责任编辑:刘宝丹 HO023)
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