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房企年报季|千亿佳兆业喊话:今年“三道红线”要达标

2021-03-25 20:58:16 北京商报网 

虽然迟来了一年,但佳兆业终于跨过那道门槛。3月25日,佳兆业对外披露2020年度业绩报告,并同步召开线上业绩说明会。财报数据显示,2020年佳兆业实现合约销售1068.96亿元,正式迈入千亿阵营。

记者梳理过往年报,2017年佳兆业实现合约销售447.1亿元,2018年实现合约销售700.6亿元,2019年这一数据则提升至881.2亿元。从销售表现上来看,佳兆业实现了“大跨步”,但对于房企而言,高增长一定程度上也是以高负债为代价。

源于此,“优化负债结构”成为佳兆业这几年业绩说明会不变的主题,尤其是在“三道红线”出台后,千亿不再是终点,而是新征程的起点。截至2020年末,佳兆业净负债率为97.9%;现金短债比为1.56倍,剔除预收账款的资产负债率为70.3%,“三道红线”处于“黄档”。面对新的考题,佳兆业集团首席财务官吴建新在业绩会上透露,公司有信心大幅提前实现由“黄”转“绿”的负债控制目标,争取2021年实现“三道红线”全部达标。

销售目标1300亿元

2020年,佳兆业实现营业收入558亿元,同比增长16.1%,毛利润为159亿元,同比增长15%,净利润和归母净利润分别为52.8亿和54.5亿元,较上年分别增长26.8%和18.6%。截至2020年末,佳兆业的总资产约为3099亿元,较上年末增长14.4%。

销售指标方面,2020年佳兆业实现合约销售金额1069亿元,同比增长21%,其中粤港澳大湾区表现最为突出,销售金额占比达58%,结转收入占比达71%。

因错过行业高速发展的黄金期,佳兆业曾与千亿房企这一“头衔”失之交臂,“起死回生”后,佳兆业自2017年开始追赶。在2017年的业绩会上,佳兆业董事会主席郭英成公开表示,“对佳兆业的未来充满信心,今年合约销售目标400亿元,三年内有望上千亿关口”。

虽然未能如期“圆梦”,但佳兆业近几年的规模步伐不可谓不快。北京商报记者梳理过往年报发现,2017年佳兆业实现合约销售447.1亿元,2018年实现合约销售700.6亿元,2019年这一数据则提升至881.2亿元。

销售表现突出的粤港澳大湾区,也是佳兆业重要的粮仓。截至2020年末,佳兆业于全国51个城市合共拥有217个房地产项目,土地储备约2880万平方米;其中大湾区土地储备约1590万平方米,占集团整体土地储备的55%。而大湾区城市中,深圳及广州作为佳兆业多年来深耕的重点市场,土地储备占比达大湾区市场的36%。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,依托粤港澳大湾区红利,佳兆业近几年来发展迅猛,但过于集中的土地储备,也面临政策变化的隐患。政策收紧、市场降温的案例也是有的,这方面是此类企业要多多关注的。

新的一年,佳兆业方面提出了20%的增长目标。据佳兆业集团董事局副主席兼总裁麦帆介绍,2021年佳兆业将加快供货推货,集团地产业务预估可售货值为1912亿元,可售面积1074万平方米,2021年地产销售目标为1300亿元,同比增长超过20%。

由橙转黄

从销售表现上来看,佳兆业实现了“大跨步”,但对于房企而言,高增长一定程度上也是以高负债为代价。尤其是在“三道红线”出台后,千亿不再是终点,而是新征程的起点。

北京商报记者注意到,近几年来佳兆业一直致力于化解高负债“危机”。梳理年报发现,2016-2019年,佳兆业的净负债率分别为 308%、300% 、236%和144%,呈逐年下降趋势。

2020年,佳兆业实现“三道红线”由橙转黄。截至2020年末,佳兆业净负债率由144%降至98%;现金短债比由1.1倍提升至1.56倍;剔除预收账款的资产负债率下降至70.3%。

“三道红线”融资新规下,房地产行业从金融性扩张回归理性经营性增长已成为行业共识。面对新的考题,佳兆业集团首席财务官吴建新在业绩会上透露,按照监管要求,到2023年完成降负债目标,这给企业留下缓冲的空间,更有利于行业平稳过渡。佳兆业始终坚持“提利润、降负债”均衡稳健的发展战略,有信心大幅提前实现由“黄”转“绿”的负债控制目标。

财报数据显示,在佳兆业未来到期债务中,一年内到期占19%,约231亿元,两年以上到期占81%。长债短债比为4.3,较2019年的2.7上升了1.6。从现金储备看,截至2020年末,佳兆业在手现金约471亿元,较上年增长27.4%,可以覆盖到短期到期债务。

“房地产行业规模增长将逐步放缓,房地产调控以‘稳’为主,在此背景下,各房企应强抓投资净利率及投资回报率标准,提升投资转化率和资产周转率等,优化资本结构。”吴建新指出,在保持投资规模有质量增长的同时,佳兆业未来会主动进行融资规模管理,多维度调节债务结构。

截至2020年末。佳兆业综合融资成本8.7%,其中境内融资成本7.4%,较上年末下降60个BP;境外全年新增借款的综合成本较去年下降202个BP。“2021年我们会继续拓展多元融资渠道,积极抓住融资窗口期,争取把平均融资成本降到7.8%左右。”吴建新称。

最大的底牌:城市更新三年50个转化

作为旧改之王,佳兆业的最大底牌就是其庞大的城市更新项目。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,目前房地产市场有“增量”转“存量”的说法,因此城市更新也逐渐成为“香饽饽”。但这方面需要持续投入,再加上目前大多数房企都在开拓多元化赛道,所以进场的资金门槛也要高一点。

截至2020年末,佳兆业拥有城市更新项目201个,占地面积超5000万平方米,绝大部分位于大湾区,其中深圳、广州两地占比高达86%。

2020年,佳兆业新拓城市更新项目54个,主要集中在深圳、广州、东莞等大湾区核心城市;新拓项目数量是2019年的近3倍,城市更新规模增长明显。此外,佳兆业城市更新模式的全国复制加速推进,贵州、湖北等地实现首个项目落地,城市更新版图不断扩大。

据麦帆介绍,在城市更新转化供地方面,2020年集团转化9个城市更新项目,可售面积近180万平方米,转化面积同比大幅增长152%,超额完成年度目标;转化项目位于香港、深圳及广州等地,对应可售货值约640亿元。近年来,城市更新项目转化速度明显提升,贡献土储价值巨大。

“预计未来1-2年,佳兆业城市更新转化可售面积约420万平方米,总货值可达2000亿元。其中,2021年上半年可转化城市更新项目超100万平方米,总货值约660亿元。”麦帆称,未来三年(2021-2023年),佳兆业计划至少有50个城市更新项目完成转化,占地面积约500万平方米。当三年计划完成后,相信会给集团的毛利率、净利率带来强而有力的支撑。

北京商报记者卢扬王寅浩

(责任编辑:李显杰 )
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