限制物业行业扩张的瓶颈 正荣服务在2020年成功突破了

　　目前物业行业最大的龙头公司曾向和讯房产感叹，制约规模成长最大的问题是团队。现有的团队培养能力，根本无法消化快速增长的管理面积，导致公司的规模受到限制。

　　职友圈的物业从业人员的最新薪酬，似乎也证明了这点。最近几年，由于物企的快速扩张，物业从业人员的平均薪酬在短短两三年时间里快速增长。类似小区物业项目经理、物业经理、水电工程经理等职位的全国月平均工资都已经在万元以上，类似业务拓展岗的工资已经超过2万元，甚至连保安的平均工资也已近达到4.5万元。

　　于是，如何解决团队不足的瓶颈，就成为了让各大物企头疼的事。但正荣服务（HK06958）3月30日召开的业绩发布会，却让投资者看到了物企突破行业瓶颈的方向。后者借助大数据经营赋能，通过高智能的物业信息系统，不仅实现了管理费率下降0.8个百分点的效果，还提升了运营效率，有能力快速扩大管理面积。

　　第三方合约面积增速：行业居前

　　2020年正荣服务交出了一份亮眼的成绩单。总收入达到11亿元，增加了54%；经营毛利增加了57%，达到3.8亿元；股东利润达到1.72亿元，增长了63%。此外，合约面积达到8740万平米，增长了136%。其中，来自第三方的物业管理面积达到了6210.7万平米，增幅达到309%，可能是行业中增速最快的一家物企。

　　在新拓展的管理面积中，很多属于全新领域：比如，2020年11月9日，正荣服务与福州市鼓楼区达成战略合作，正是进军城市服务新赛道；又比如，去年11月18日，正荣发布物业服务品牌“商企”，全面进入商企服务新领域，服务范围包括商场写字楼、产业园、共建、医疗和学校。

　　服务内容也进一步扩大，涉及包括泛行政服务、资产服务、会务服务、餐饮服务、商务服务、设施管理服务等全新领域。目前非住宅项目的管理，已经达到了整个管理面积的44%。

　　面对物业管理面积的急剧快速增长，正荣服务更多通过信息与物业科技建设，来减轻管理压力，提升工作效率。

　　正荣服务首先通过线上平台，管理总数超过400家的供应商，实现了供应商的线上管理；随后又建立人才分享中心，对人才画像，并进行绩效管控，实现人才一体化管理；又通过大模块84个经营指标，实现在运营项目全方位复盘。通过信息系统建设，整个物业的运营效率得到有效改善。

　　借助信息与物业科技，正荣服务优化保洁、保安人员，提升人均管理效能；部分符合条件的项目进行了监控室移位，与门岗合并，提升管理效能；对部分项目停车场收费系统改造，改造后不仅节约了人力，且杜绝了停车收费的跑冒滴漏，增加了营收。

　　通过以上经营管控动作，正荣服务成本占收入比为65.2%，较同期下降0.7个百分比，管理费率为12.7%，较同期下降0.8个百分比。

　　但品质反而比之前更见优势。2020年正荣服务的案场满意度达到了96%，而行业平均水平是82%；园区满意度达到83%，行业平均水平是72%。

　　业绩增长的含金量：质量极高

　　高效的运营和优质服务，让正荣服务2020年取得了高质量的增长。

　　其中一个体现是来自第三方开发商的管理项目营收的占比持续扩大，超过了40%。另一个体现，则是社区增值服务的高毛利和收入的高增长。社区增值服务的毛利维持在67.2%的高位，增长幅度达到79.2%。

　　根据正荣服务管理层的介绍，家居生活服务收入是社区增值服务收入的主要来源，2020年收入达到1.2亿元，其中家居产品团购业务为主要收入来源，占社区增值服务收入比接近60%。而家居产品团购所以能产生高毛利和高增长，主要还是因为正荣服务的服务品质优秀，为业主信赖，进而才会有更多业主参与家居用品的团购。

　　贸易类应收账款占总收入比例极低，则是服务质量优质的第三个体现。在总收入增长54%的情况下，公司的贸易类应收账款增幅仅4.43%。截止去年12月31日，贸易类应收账款占总营收的比重仅千分之六，远远低于行业的平均水平，而且95%以上的应收账款账期都在1年以内。

　　上述指标也非常好地反映出正荣服务增长的优质，要知道哪怕是行业的龙头物业企业贸易类应收账款占公司的营收比重也要超过5%，且其中账期超过1年的比例不低。

　　未来三年：进入高质量成长期

　　正荣服务董事会主席兼非执行董事黄仙枝说，未来三年，正荣服务将从“三年高质量发展起步期”迈向“三年高质量发展成长期”的重要阶段。这一阶段，正荣服务将注重规模扩张，并且提升自身的服务品质与经营能力，净利润与在管面积仍将保持50%以上的复合增长率、服务品质与客户满意度能够保持持续上升的态势。

　　在对外拓展上，正荣服务拥有区域优势：在长三角地区和海西地区深耕多年，在区域内建立了良好口碑和一定优势。除住宅外，在优势区域非住领域内的商写、学校、产业园等业态因进入较早，也建立了相当的优势。

　　另外，在注重战略研策，通过一城一策研究，确定各城市市拓方向、主攻区域及目标业态；市拓战术灵活，渠道多元化，形成了市场化投标、项目孵化、街道资源、地产合作盘等七大标准化渠道，主推全员市拓，发动全体员工力量拓展市场。

　　此外，正荣地产向正荣服务每年稳定输送其开发的住宅和少量非住项目，承接的包括项目的物业管理服务和相关业务，为公司保持稳定持续增长提供动力。

　　和很多物业企业通过收购同行迅速扩大规模不同，正荣服务要求收购的公司必须与正荣发展战略相符的，如优质的住宅物业管理公司 、具备若干商业领域专业服务经验的物业管理公司或具备若干政府部门服务经验的物业管理公司；在管总建筑面积超过500万平方米 、年收益超过人民币3,000万元 、平均净利润率为8.0%以上；收购的公司要位于正荣服务管控的区域范围内，整合所带来的效果，放大所收购公司的效益，能够实现1+1>2效果。

　　根据正荣服务执行董事康宏的介绍，未来社区增值服务收入占比扩大到20-25%，非业主增值服务收入占比降低到30%以下，物业管理服务收入占比维持在50%左右。以正荣服务的拓展速度和未来营收的构成，正荣服务未来三年实现50%的净利润增速和管理面积增速不是难事。