中骏：三条红线零踩线 应占核心溢利增幅领跑内房股

　　从去年7月份“三条红线”正式公布，到当年年底，三条红线就都零踩线。能在短期内就能完全实现这个要求的上市房企并不多，中骏集团控股（HK1966）是其中的一家。公司发布的2020年业绩显示，三道红线”均“零踩线”。其中，剔除预收款后的资产负债率为68.7%，净负债率降至59.2%，现金短债比为1.3。

　　殊为难得的是在持续保持较低净负债水平的背景下，中骏集团依然有能力快速增加土储，新增土储的地上建筑面积达到1075万平方米，新增土地权益比大幅提升至80%，截至报告期内中骏集团总货值达4000亿。

　　权益面积的大幅增长，为中骏集团未来营收和利润的持续增长做好了铺垫。2020年，中骏集团全年合同销售达1015亿元；营业收入到326亿元，同比增长52%；应占核心溢利34亿元，同比增长27%。应占核心溢利增幅领跑整个内房股板块。

　　盈利指标：反映高质量增长

　　2016-2020年的净负债率分别为80.2%、71.8%、60.4%、60%、59.2%，在负债率持续走低之时，中骏集团还能进一步扩大新增土储的权益占比，很大程度要归功于后者营收的高质量增长。

　　2020年，房地产行业的毛利水平普遍处于下降趋势，平均毛利仅20%。与此同时，受合作开发规模扩大影响，不少房地产企业的归母核心净利润不增反减。在这样的大环境下，中骏集团显示出了良好的经营质量。

　　2020年的营业收入为326亿元，同比增长52%；溢利同比增长10%至44亿元，公司持有人应占核心溢利34亿，应占核心溢利同比增长27%元。

　　净利润大增给了中骏集团扩大股息分红的底气。2020年末期股息每股港币18分；全年股息每股港币29分，上升21%；股本回报率达20%，过去4年中骏每股全年派息复合年均增长15%。

　　为了在不确定的环境中，把握更多经营管理的确定性”，中骏集团全面落实“促销售、抓回款”策略,出色的回款入账表现令公司债务结构得到进一步优化。

　　截止2020年12月31日，中骏集团现金及银行存款结余与短期债务的覆盖率为1.3倍，平均融资成本为6.5%，融资成本不断降低，现金流也更加宽裕。

　　以中骏集团的合同负债增幅看，公司未来将长期保持营收和利润的高增长。根据中骏2020年的业绩，截止2020年12月31日，中骏的合同负债达到456.96亿元，增幅达到30.92%。按照行业普遍规律，上述合同负债会在一两年内转化为中骏的营业收入。这意味着公司的净利润在未来一两年还会有持续性的高增长。

　　尤其是去年中骏新增地快权益占比达到80%，上述营收和利润的高增长，未来都将转化为股东的收益和分红，显示出高质量的盈利成长性。

　　一体两翼战略：确保持续获取优质土地

　　中骏的“一体两翼”战略，很大程度上是协助公司盈利能力优于行业平均水平的关键。

　　在去年新斩获的38幅地块中，23幅土地为“一体两翼”战略协同获取，新增包括19个世界城和9个方隅。由此可见，中骏集团业态之间的协同发展促进了其获地能力的提升。中骏2020年新增土地平均成本仅为人民币3772元/平方米,新增货值却达1200亿元，无论是从拿地权益比还是销售预期角度，中骏新增土地都有望持续推动其盈利表现。

　　另一方面，通过“一体两翼”战略获取的地块，有助于中骏坚持住宅精品化战略，精准覆盖各类消费群体。

　　中骏目前已形成聚焦高端圈层的TOP级“天”字系、为城市精英家庭打造的改善型“景”系等产品系。

　　2020年以来，中骏重点布局的多个项目进入收获期，如厦门·中骏天盈、厦门·中骏天禧、北京·中骏云景台等持续热销，其中去年5月开盘的厦门·中骏天盈和9月开盘的厦门·中骏天禧截至目前销售业绩双双破百亿。

　　作为“两翼”之一的购物中心板块，中骏世界城早已明确“五年百城”战略，中骏商管年内接连斩获揭阳、福州、威海、南通、重庆、昆山等城市的商业地块，截至报告期内，布局了32座世界城购物中心项目。

　　中骏商管还对旗下的中骏世界城购物中心设立了都市流行、品质生活和都市奥莱三条产品线，通过采用联营扣率模式，构建精细化数据系统，助力购物中心经营百货化；并以“数字化会员营销”为抓手，线上线下场景结合，提升顾客消费体验。

　　数据表明，去年12月新开业的泉州水头中骏世界城和莆田仙游中骏世界城开业出租率均达到98%，实现速度与品质齐驱。

　　另一方面，中骏FUNLIVE方隅，也凭借“基金管理+数字化连锁运营”模式，在全国落地15座城市，拥有房源超2.64万间，其中72%分布在一线和二线城市，稳定运营项目平均节点出租率高达88.6%，并获得中东主权基金5亿美元投资。“两翼”商业端的表现大放异彩，也更加坚定了中骏集团持续深化战略的决心。

　　3月13日发布的《“十四五”规划和2035目标纲要》，提出要优化、升级、完善特大、超大、大中型城市的功能。其中，特大和超大城市要具备“增强全球资源配置、科技创新策源、高端产业引领功能，率先形成以现代服务业为主体、先进制造业为支撑的产业结构”。

　　在大中型城市，则要“确立制造业差异化定位，推动制造业规模化集群化发展，因地制宜建设先进制造业基地、商贸物流中心和区域专业服务中心。营造现代时尚的消费场景，提升城市生活品质。”

　　中骏集团的“一体两翼”战略恰恰能够赋能城市，因此极可能因为城市发展模式的变化，而获得更多的业务机会，以及取得更多低成本的优质土地，同时又能在这些地块上开发出更多高溢价的产品。

　　此前，安信证券、兴业证券(601377,股吧)等券商，就看好这一模式，纷纷予以推荐。