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资色:企业研报 | 首创智造2025①:新五年第一步,首创管理层做了一个决定

2021-04-14 07:39:06 和讯房产  苗雪艳

 

资色•企业研报 | 首创智造2025①:新五年第一步,首创管理层做了一个决定

  位于西二环阜成门南大街西侧的阜成大厦,在古朴的街道上透着一股传统与新潮并重的澎湃。生活工作在这里的人说,“凡在天地之间者,莫不变”,用这句定义式的话语来形容阜成门这一带的变化,最恰如其分。正是因为追求不变中的变,才有了今日的阜成门以及阜成大厦,后者是首创置业的新家。

  去年金秋,首创置业的办公地点从金融街(000402,股吧)搬到了这里,开启了一段企业新征程。这似乎也是首创置业在向外界宣告公司“十四五”的到来,迎接的“贺礼”首先是外部面貌的焕然一新。

  但内部管理的深刻变革,才是首创置业备战“十四五”植根骨子里的变化。

  01 磐石计划塑造扎实底盘

  内部变革方面,首创置业2020年报宣布启动“磐石计划”战略,将管理理念、目标与科技化管理工具全面融合,聚焦于“大产品、大运营、大服务”,重塑管理体系,塑造最扎实的底盘。

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  与之同步,十三五时期“首创制造2020”战略完成阶段性使命,接任者全面升级,被命名为“首创智造2025”。

  两个战略中,“制”和“智”一字之差,体现出企业重心侧重的不同:前者侧重以制造业思维匠心锤炼产品核心竞争力;后者在前者基础上多了“科技”工具或元素,与国家十四五时期“科技主线”大基调相一致,首创置业顺势而为,辅以科技力量助力,意在全面提升全价值链水平。

  从战略确定到战术研讨再到落地执行,首创置业马不停蹄与时间抢跑要效率、要效益。同一天里,磐石计划行动大会、西南投资者大会同时在北京、成都两地召开;与此同时,不同城市各业务条线均有序行进,仅总部所在的北京地区,首创管理层就细数了上半年将推进的各项事宜:

  天阅山河、禧瑞学府热盘住宅的销售工作、首创龙湖天街商业项目的入市、首个集租房示范区的亮相,以及4月开幕的平谷世界休闲大会的筹备,等等。与此同时,首创置业重点聚焦的长三角、大湾区区域以及中部、西南等单核强二线城市的各项业务以及“XIN 国潮”产品体系均在稳步落地中。

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  新国风新国潮的文化,外加新科技的赋能,俨然成为首创置业产品线的鲜明特色。“任何一个产品IP,都需要长时间的打磨,给文明以时间,它才能从骨子里长出来。首创置业为此一直在努力。”

  管理层说,首创置业产品的自我要求可以总结为四个字:房服社感,即好房子、好服务、好社区、好感度。尤其是好感度,与企业品牌美誉度密切相关,这同时给首创置业品牌提出了更高的要求:不仅产品本身要好,对于品牌的经营更要用心呵护。

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  “去年因为疫情,几乎所有企业仅用8个月时间就完成了一年工作量,实属不易,今年大家又都回归到了同一起跑线PK,但仍要面临外部新环境的压力测试,企业更要做好十分的准备,打好这场持久战。”在总部办公楼以首创置业产品系命名的“天阅”会议室,管理层向和讯房产表示。

  首创置业“抢跑”效果已有所显现。根据最新月度报告显示,截至2021年3月底,公司累计实现签约面积约78.0万平方米,同比增长197.2%;累计签约金额约176.6亿元,同比增长133.8%。

  其中,在3月份,京津沪地区签约金额约38.7亿元,其他地区签约金额约47.2亿元,签约区域构成更加多元;核心项目签约金额约61.4亿元,非核心项目签约金额约24.5亿元。而随着4月份,各项目的陆续入市,业绩可期。

  02 财务健康度的三套组合拳

  首创置业管理层所说的“外部新环境的压力”,指房地产行业升级的调控政策,主要是去年出台的“三道红线”以及今年的两个“集中度”政策。

  这些政策对企业端影响显而易见,三道红线对企业的再融资规模形成了不小限制,土地集中政策由于土地集中出让,要求房企在短时间内筹措大量拿地资金,无疑考验房企的现金实力。截至目前,已有北京、天津、苏州、合肥、杭州、长沙、重庆等地供地清单出炉。

  总体来说,上述政策对房企手中的“钱”均构成强大施压。

  如果在手现金实力不足、无融资优势或根本融不到钱,恶性循环就是企业无钱拿地,无产品可卖,多元业务尚在“襁褓”不但无法贡献收入还需要不断加大投入,此时若原有项目售卖受阻且回款承压又无其他投资收益的话,企业最终面临的结果可能就是资金链断裂,挣扎于生死边缘。目前已被曝出的命悬一线的房企均逃脱不掉上述轨迹。

  对于三道红线等政策的影响,首创置业管理层认为,三道红线更像是政府帮企业做风险评估的一张体检表,通过三条预警红线来检验企业健康度,一旦红线超标意味着企业需要改变现有发展模式,或者需住院进行治疗,而后根据指标健康恢复程度再给予相应空间的自由发展。这其实是敦促企业朝着越来越健康的方向发展。

  从首创置业2020年报来看,企业三条红线指标分别为:净负债率127%,较2019年下降34个百分点;剔除预售款以后的净资产负债率为74.3%,同比有所下降;现金短债比为1.13,同比有进一步改善。按照达标要求,虽然两条踩线,仅现金短债比这一条绿线,有息负债年增速不得超过5%,但可以看到三项指标同比去年均有改善。

  对于企业如何保障财务健康度的问题,首创置业管理层回应,会尽快实现绿档,同时做好以下策略:

  “业务端,区域布局和新推产品要更适配市场,同时进行资产结构的优化,另外还要持续加强销售回款力度。”

  年报显示,首创置业2020年回款创历史新高。通过动态强监控,实时跟踪去化和回款,考核强挂钩,并表销售回款294.6亿,同比增长11.8%,销售回款率86%;经营净现金流为正向70亿以上,大幅改善。年末现金余额372亿,同比增长超百亿,货币资金增速显然要快于有息贷款总额的增涨速度(去年有息贷款总额为973.75亿元,增加了27.04亿元)。

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  “投资端,坚持差异化拿地,土地投资额度主要由经营回款来覆盖,减少招拍挂拿地占比。”

  这一点,在2020年报中已有充分体现,去年首创置业以稳健审慎投资为主线,采取地产+多元协同非竞争性取地,降低招拍挂拿地比例,收获颇丰。2020年期间,新获10个项目,其中9个项目为底价成交,投资总额189.9亿元,总建筑面积419.6万平方米,平均楼面地价6126元/平方米,同比下降9.5%,平均溢价率为2.6%。同时,区域结构优化,长三角及单核城市投资占比为46%。

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  “融资端方面,降负债是长期目标,包括国资委每年对国企负债率下降指标要求相当严格,而且首创也无大量举债动因。今年新增融资原则上用来偿还存量债务,债务规模只减不增,同时不断优化公司债务的期限结构和渠道结构,保持融资成本相对稳定。”

  从2020年情况来说,在融资环境新挑战下,首创置业充分发挥资本运作优势,依托股、债、基三级立体金融平台,保障融资储备充足与融资渠道畅通。

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  推进权益融资,持续优化资本结构;银行、债券、保险、资产证券化等多元融资渠道保持畅通,债务结构优化,2020年底未使用银行授信额度1740亿元,期末平均融资成本5.14%,稳居行业低位;首金资本深耕“地产x金融”价值链,与领先金融机构和龙头房企战略合作,拓宽地产金融渠道,创新资源获取,助力公司主业快速发展和战略转型升级,目前覆盖项目20余个,年内新增资产管理规模超百亿元。

  综上,首创置业保持财务健康度策略可以概括为:保证有质量的销售和回款,提高现金储备,这是自我输血的根本;投资精准,采取差异化路径拿地,降低成本,这是输血的配套打法;在国企融资成本优势的前提下,辅以放缓有息贷款增速,这是输血的结构优化打法。

(责任编辑:蒲莎莎 )
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