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大数据报告 | 城市排名大洗牌!浙江县城房价5万 深圳买房难上加难

2021-04-25 08:42:51 90度地产微信号 

初至今,各类城市排名轮番霸榜,GDP、人口、房价争论不断。展露锋芒者有之,黯然失色者亦有之。

众所周知,购入一座城市的房产,相当于长期持有这座城市的股票。城市的命运,与楼市息息相关。

当下,城市排名不断洗牌,隐于其后的楼市逻辑也在生变。

01

31省GDP洗牌:西部省份崛起 东北走向没落

对城市而言,其所在的省份,是它最大的基本盘。

回望近20年的省份GDP排名,广东、江苏、山东、浙江、河南牢牢盘踞着TOP5,位次甚至不曾发生变化。

排名TOP5的省份中,除浙江外均是常住人口规模8000万以上的人口大省。浙江2020年常住人口虽然只有5850万人,但2019年人口增长逾百万,增量仅次于排名第一的广东。

近20年31省GDP排名变化

排名TOP5以下的省份,位次开始洗牌,变化最明显的是:

陕西、贵州各上升7名,重庆上升5名,西部省份崛起;

黑龙江下降9名,辽宁下降8名,吉林下降7名,东北三省走向没落。

位次上升最快的3个省份,陕西借煤炭、石油等能源价格飞涨之势发力,经历了一轮快速增长;贵州综合经济实力快速提升,GDP增速连续10年位居全国前列;重庆是西南重镇、川渝核心城市,依靠基础建设和固定资产投资也迎来了一轮快速增长。

和这些省份相比,东北经历的是“失落的二十年”。上世纪九十年代末,国营企业改革催生“下岗潮”,东北经济开始元气大伤。特别是近几年,产业转型失利带来的经济不振、人口外流,让人着实为东北捏一把汗。

02

强省会时代到来:分化愈演愈烈 强者恒强

省会做为国家一级行政区,通常是省内政治、经济、科教、文化、交通中心的所在。

在多个省份新出炉的“十四五”规划中,不约而同地提到了做大做强省会城市。一个属于强省会的时代,正在到来。

在2020年的27个省会城市GDP排名中,广州一家独大,是唯一规模超过2万亿的省会城市。成都、杭州、武汉紧随其后,规模在1.5万亿以上。此外还有南京、长沙、郑州等7个城市,GDP规模在万亿以上。

从经济规模来看,这11个万亿省会城市,是强省会的主力代言人。

省会城市经济首位度的提升,通常来自以下原因:

政策扶持,有最显著的拉升效果。比如海南自贸港政策的出台,海口承接的利好最大,首位度在2020年上升了10.9%,位列第一;

行政区划的调整,也会影响首位度。去年公主岭划归长春代管,人口激增百万,经济快速扩容,2020年首位度上升仅次于海南;

集中力量办大事,也是提升首位度的路径之一。“大济南”“大西安”“大长春”都是将省内优势资源集中到省会城市,虹吸效应的代价通常是其他城市发展缓慢。

与此同时,经济实力偏弱的省会城市,首位度出现了下降。全国的人口、资金等都在向头部城市流动,省会城市之间、同一省内各城市之间的分化,只会愈演愈烈。

03

93城城区人口破百万 199个地级市人口流出

城市的本质是产业和人口的集聚。衡量城市的规模大小,主要看城区人口规模。随着人口向中心城市集聚,我国城区人口规模突破百万的城市越来越多。

官方数据显示,1981年我国城区人口超过百万的大城市仅18个,其中12个来自北方地区,6个来自南方地区。彼时深圳、厦门尚处在起步阶段,杭州城区人口仅90万出头。

改革开放后,户籍管理制度不断放松,农村人口快速向城镇流动。2001年,中国加入WTO,对外贸易快速发展,以深圳、苏州、厦门、东莞等为代表的一大批东南沿海城市崛起。

住建部《2019年城市建设统计年鉴》数据显示,目前我国共有93个城市城区人口规模突破100万人,比1981年增加了4倍多,出自江苏和山东的最多,各有10个。

随着生育率下降、老龄化加深,人口逐渐进入“存量竞争”时代。有城市人口流入,就自然有城市人口流出。

近日,一篇名为《中国人口流出的地州市城市发展研究》的论文引爆舆论。作者在对322个地级行政区的人口数据进行研究后,得出人口流出地州市共计199个,占比61.8%的结论。

据统计,人口流出地州市的城市规模普遍较小。流出数量较多的地州市分布在人口比较密集的中西部地区。人口流失的主要原因是经济发展水平低、就业岗位不足等。

《中国人口流出的地州市城市发展研究》

04

落户限制放宽 95%以上城市将“零门槛落户”

如前所述,中国的人口已进入“存量竞争”时代。从2016年开始,各层级城市不断加入“抢人大战”,人才争夺硝烟四起。

不久前,国家发展改革委正式印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》。《任务》指出,2021年将有序放开放宽城市落户限制,城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策。

截至2019年,全国共有762座城市,其中城区常住人口在300万以上的,共有30座。这意味着2021年,全国将有642座城市实现“零门槛落户”,城市占比超95%。

在仍有落户门槛限制的30座城市中,人口规模1000万以上的超大城市有6座,人口规模500万-1000万的特大城市有10座,人口规模300万-500万的(Ⅰ型)大城市有14座。

(Ⅱ型)大城市和中小城市未来将“零门槛”落户

如果稍加留意,你就会发现,这其中的大部分城市,是楼市调控名单里的常客。特别是长三角、珠三角的热门城市,更是调控套娃层出不穷,一环扣着一环。

未来,即使大部分城市放开落户限制,人们真正想去的,恐怕还是那些有落户门槛的少数城市。毕竟,优质的城市资源是有限的。

05

全国住房均价首次破万 江浙县城购买力惊人

国家统计局数据显示,2021年一季度,全国商品房销售均价为10658元/平,首次突破万元大关。不管是否愿意,房价整体,还是涨了。

但这种上涨,和2016年的房价集体翻番不同,属于结构性上涨。

根据国家统计局最新公布的3月70城房价指数,深圳、广州一骑绝尘,以14.6%和11.5%的同比涨幅遥遥领先于其他城市。房价躁动,引来调控重锤。

深圳前有排查经营贷违规流入楼市,后有重拳出击以“深房理”为代表的炒房团,甚至使出了发布二手房指导价这样的杀手锏,调控决心可见一斑。

广州的调控也是紧锣密鼓。继4月2日的楼市调控新政后,4月21日又发布通知,将9个区的住房增值税征免年限从2年提高至5年;人才购房须提供连续12个月缴纳社保证明,且不得补缴。

与此同时,一些房价过万的县级城市,也开始进入公众视野。

2021年县级市房价前20名

数据来源:中国房价行情网

据媒体统计,全国至少有103个县级市房价均价过万,这些县级市有90%分布在东南沿海地区,以浙江、江苏、福建和海南等最为集中。

其中,浙江有46个县级市房价过万,在省份排名中高居榜首。市场化程度高、民营经济发达、县域经济均衡发展,都为房价提供了强大的购买力支撑。

近日有媒体曝出,浙江县级市地价接近4万,房价快5万的都有。这在其他地方的三四线城市,是非常难以想象的。

06

房价收入比回落 一线城市通关更难

近日,著名经济学家任泽平发表了一篇名为《中国一线城市房价高不高:全球比较》的文章。文章中提到,中国一二线城市的房价,是由全国高收入人群决定的。

作者将持有成本考虑在内,按使用面积估算,测算出北上广深的房价收入比分别为68、57、37、52,而纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为18、19、15。

中国一线城市的房价收入比,远超知名国际都市。

从国内来看,在诸葛找房数据研究中心发布的百城房价收入比监测数据中,2020年全国平均房价收入比为13.2,比2019年的13.74有所下降。

从房价收入比涨跌城市的数量,也看出这一趋势。2020年,在诸葛找房监测的100个城市中,78个房价收入比下降,2个持平,20个上升。而2019年下降的城市仅14个,上涨的城市高达85个,回落明显。

但一些房价收入比畸高的城市,不在此列。比如位列榜首的深圳,早在2018年房价收入比就高达35.9,2020年更是一路攀升至48.1。这意味着在大部分城市购房难度降低的同时,深圳普通家庭购房反而进入了“hard模式”。

数据来源:诸葛找房百城房价收入比监测

 

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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