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农民房扎堆!房价却爬上10万+,这里还能继续涨?

2021-04-30 19:29:04 和讯名家 

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现在在深圳,房价能上10万/㎡的区域其实不少。

而这10万房价俱乐部的成员,主要都集中在关内的南山、福田和罗湖三个区。

其他区成交价能上10万/㎡的基本都是这两个区的外溢区域。比如靠近宝安的宝中、碧海,龙华的红山、上塘片区。

去年,位于坂田南的星湖银湖谷去年成交了一套10万/㎡以上的4房。

这也意味着深圳的10万房价俱乐部又增加了一位成员——坂田。

在房价只涨不见跌的深圳,只要一打开这个潘多拉魔盒,坂田房价全面迈入10万+,似乎只是时间问题。

前两天我去坂田考察,第一感觉就是整体的城市界面非常割裂,你可能这一条街还置身于高楼大厦之中,但过了一条街之后,就是成片的、扎堆的农民房。

农民房背后就是写字楼

极具现代化的建筑和破旧的城中村相融合,这就是坂田的现状。

单纯从城市界面来比较的话,坂田的城市界面比不上其他房价已经上10万/㎡的龙华红山-上塘片区以及宝中、碧海,甚至和同为龙岗的大运、龙岗中心城相比也没有优势。

坂田想要改变当下相对割裂的城市界面,只能寄希望于旧改加速,但在深圳,旧改的推进向来缓慢,因此,短期内想要有大变不可能。

这样的界面之下,坂田能够上10万的房价,主要归因于两点:

地理位置和企业入驻

先说地理位置。

坂田虽然行政上隶属于龙岗,但坂田处于龙岗、福田、龙华三大区的交界处,西边紧挨着龙华,南边跨过银湖山就是福田。

交通条件改善之后,地理位置的潜力得到进一步兑现。

去年10号线通车,坂田到福田和罗湖的通勤时间大大缩短,从坂田到福田大概只需要20-30分钟,这样的通勤条件让大量福田的外溢购买力开始更多地关注坂田。

另一个助推房价的重要因素就是企业,说的更直白一点就是华为

华为在坂田带来的经济效益毋庸置疑,2019年坂田GDP达到2408亿,和罗湖整个区的GDP总量相当,其中华为的贡献达到了70%。

华为园区

大企业带来有高净值人才,就有高购买力人群支撑房价。

因此,坂田的购房需求除了外部的外溢流入之外,也有很强的内部需求。

当然,虽然坂田的内外部需求很大,但坂田去年之所以房价能够爬升到10万,更主要的原因是板块轮涨。

当地中介和我说,去年坂田总体上涨幅度达到1万/㎡以上,有些楼盘甚至涨幅达到了2万/㎡。其中涨幅最突出的是坂田领涨的几个标杆盘。

原本均价就已经在7-8万/㎡,涨完之后的结果就是,在坂田,不止是星河银湖谷,还有好几个楼盘的报价都已经接近10万/㎡甚至超过10万/㎡。

稍微总结一下,房价超过或接近10万/㎡的楼盘有以下几个:

星河银湖谷、信义嘉御山、佳兆业城市广场、佳兆业上品雅园

值得一提的是,在坂田内,以布龙路为界,以北称为坂田北、以南为坂田南。而这几个盘,除了星河银湖谷,都在坂田北。

这次考察我也专门踩了这几个盘,下面来具体分析一下以上几个楼盘的优劣。

信义嘉御山

优点:嘉御山的核心竞争力是配套。

嘉御山所处的位置位于坂田北,靠近10号线的坂田北地铁站,而且小区楼下就是天虹商场,对面就是max city百佳华购物中心。周边属于坂田最成熟的商圈。

天虹商场

百佳华购物中心

在整个坂田,好的商业配套其实相对稀缺,这也是信义嘉御山的优势所在。

此外,嘉御山的教育配套也是一大优势,嘉御山的学区是科技城外国语学校。学校的成绩在整个龙岗能进前十。

在坂田这个学校数一数二,唯一能和科技城外国语媲美的就只有深圳实验学校(坂田校区)。

教育+商业配套,是嘉御山房价的最大支撑。

从社区本身的角度来看,嘉御山是多期开发的大社区,整个社区共有4500多户,而且由于往北就是华为园区,社区内业主很多都是华为的业主。

产品方面,得房率比较高,基本都在90%以上,有一些户型的得房率甚至接近达到100%。

比如下面这一套三房,建面87.42㎡,套内面积达到86.3㎡,得房率达到98.7%。

缺点:信义嘉御山的劣势主要在于周边城市界面比较差,农民房比较多。

信义嘉御山周边面貌

在整个坂田北,嘉御山是标杆盘,所以在价格上会比较高,均价达到9万/㎡。部分房源报价上10万/㎡,现在挂盘的三房户型总价在770万-830万左右。

佳兆业城市广场

佳兆业城市广场同样位于坂田北,不同在于嘉御山位置位于华为园区的南部,而城市广场在园区北部。

优点:城市广场最大的优势在于地段。

城市广场处于坂雪岗科技城内,小区对面就是天安云谷,离华为园区的距离也很近。整体界面虽然也有割裂感,但农民房的数量相比坂田北地铁站附近要好不少。

而作为一个综合体项目,佳兆业城市广场附近已经在建设一个8.7万平米的综合商业体。将会在明年交付使用。

一言以蔽之,城市广场占得位置是坂田的产业中心区,是坂田未来最好的地段。

在其他配套方面,项目离10号线雪象站只有500米左右。学区隶属于深圳大学师范学院附属坂田学校,在坂田能排进前五。

城市广场的产品中没有2房的户型,现在挂牌多是83-89㎡的三房户型。

缺点:楼层过高,城市广场的层数全在40层以上,部分楼栋甚至达到49层;

佳兆业配套的商业还没有建设完成,因此商业配套当下相对是比较欠缺的。

另外一方面,相比于其他标杆盘,城市广场距离福田、南山最远,外溢的购房者客很少会考虑到这个楼盘。

因此在第一梯队的这几个楼盘中,城市广场的价格相对较低,3房价格总价大概700-750万,单价在8-9万/㎡左右。

星河银湖谷

星河银湖谷是坂田南的标杆盘,也是坂田第一个单价突破10万/㎡成交的楼盘。

优点:银湖谷背靠山,因此部分房源有山景景观,这是其他几个标杆盘没有的。

此外,星河打造的综合体项目,商业配套是不能少的,而星河的商圈也是整个坂田南最成熟的商圈。

星河coco park

除此之外,星河在小区旁边就配建了幼儿园和雅宝小学。基础的教育配套很成熟,业主小孩的幼儿园和小学教育基本是不用愁。

星河银湖谷楼下就是雅宝小学

产品方面,银湖谷和信义嘉御山一样,户型得房率极高。

值得一提的是,银湖谷的户型都是四房的户型,没有三房以下的户型。

比如下面这个户型,房产证上的面积为86.49㎡,实际面积却有89.1㎡,得房率超过100%。

得房率这么高的原因,是因为6.2㎡的小房间是全赠送,而整个银湖谷四房的户型中,全都有一个小房间是赠送面积。因此,几乎所有的四房户型,得房率都能接近甚至超过100%。

缺点:虽然学校配套齐全,但初中的学区是坂田实验学校,注意,坂田实验不是深圳实验学校坂田校区,这是两个完全不同的学校。从实力和名气上看,后者都更好。

在这几个房价达到10万的标杆盘中,银湖谷的初中学区可以说是最差的。

另外一方面,银湖谷价格也比较高,四房户型现在挂盘总价最低是820万,还是业主急卖的价格,如果是正常挂盘价,价格基本要到880万以上。

佳兆业上品雅园

优点:上品雅园能成为标杆盘的优势很明显,就是拥有深圳实验坂田学校的学区。

和上品雅园一样拥有深圳实验坂田学校学区的还有佳兆业悦峰和万科金色半山。

万科金色半山双拼房居多,所以价格较低;而佳兆业悦峰靠着南坪快速、清坪高速、布龙路这些交通干道,小区周边会比较吵。

相较之下,在这三个学区房小区中,上品雅园的硬伤最少,而凭着名校,上品雅园的房价已经接近和星河银湖谷相当,多数房源挂盘价已经上到10万/平㎡以上,根据我从当地中介那里了解到的信息,年初已经有单价10万/㎡以上的房源成交!

所以说,无论在深圳哪一个地方,学位都是房价最好的助推器。

缺点:离上品雅园最近的地铁站是5号线的杨美站,走路过去的话,我自己亲身测试大概要11分钟左右。楼盘到地铁站的距离相比其他几个标杆盘都要远一些。

除此之外,上品雅园的楼龄是几个标杆盘中最老的。最新的楼栋都已经是2010年的了,楼龄超过10年。

上品雅园小区内景观

除了以上两点,上品雅园的最致命的问题是当下的参考价非常低,只有5.9万/㎡,当就意味着市场价和参考价的价差达到4万/㎡以上。

具体来看,当地的中介小哥给我算了一下,一套89㎡的房子,总价890万,最后算了首付要给538万!而星河银湖谷由于参考价高,一套89㎡的四房,只需要400万出头的首付。首付价格过高,是参考价新政后,当下上品雅园很大的一个问题。

最后总结一下,如果你是刚需或者改善需求,想在坂田这几个第一梯队的标杆盘买一套三房,当下的市场价格大概在700-900万左右,也就是说最低预算要有700万。

当然这几个楼盘也有价差。800万以下预算只能选城市广场或者等其他三个盘的笋盘,有800万以上的预算选择才会多一些。

如果降低要求只买两房,最低价格是信义嘉御山两房的户型,但最低也要600万以上的预算。

如果预算充足,综合来看,我个人认为信义嘉御山是最好的选择,品质+配套最均衡,没有明显弱点。

星河银湖谷和佳兆业上品雅园的选择就看主要需求。如果更注重品质和景观,星河银湖谷会更好;学区至上的话,也可以选择上品雅园,但相较之下,对于刚需或者改善客来说,上品雅园的首付还是太高了。

因此最后,在预算充足的前提下,我对这几个盘的推荐排序是:

信义嘉御山>星河银湖谷>上品雅园>佳兆业城市广场

另外还要提醒的是,最近正值参考价新政作用期,时不时会有业主急卖的房源,如果最近想要买坂田房子的话,记得要及时关注房源信息,抓住机会接下笋盘。

-end-

以上为正文,来自湾区区长

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(责任编辑:董云龙 )
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