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“抱腿”碧桂园服务,中梁物业冲击IPO!高增长的故事不好讲

2021-04-30 21:46:25 和讯名家 

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撰文|蜜姐&编辑|杰儿

2021年,房企们分拆物业公司上市的热情不减。

4月29日,中梁控股旗下的物业公司向港交所递交招股书。相比同行,这家冲击IPO的公司更加机智,找来了上市物管龙头企业碧桂园服务为自己“撑腰”。

这个资本故事会更有新意吗?

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蜜姐先简单聊几句大背景。

随着房地产行业进入白银时代,房企们也在努力寻求新的增长点,物业板块成为了首选,毕竟大公司自己的盘体量就够大,轻资产的故事资本市场也更喜欢。

2018年开始,分拆物业公司上市成了香饽饽,最近三年各家房企蜂拥而至。

克尔瑞物管统计的数据显示,2018-2019累积上市物业公司分别为8家、19家。

截至去年底,已有上市物业公司42家,其中,多达39家成功登陆港股市场;到今年4月上旬,又新增了2家上市物业服务企业。

图片来源|中国地产网(特此感谢!)

更让人有想象空间的是,在物业板块,如果运营有方,能够实现弯道超车,而不只是依靠房企母公司。

典型如近年来频频收购的雅生活,也是在2018年赴港上市,如今市值已追上了房企母公司,股价表现还更好!

但2020年,上市物管公司却出现了破发,认购不足等情况,不如此前吃香了。

今年已有10余家物管服务公司在争取IPO,在此背景下来看中梁物业的操作就容易理解多了。

今年3月底,中梁物业与碧桂园服务旗下的碧桂园物业香港签订了投资协议,后者持有中梁物业6.24%的股份。中梁物业也由此获得上市物业龙头公司的背书和光环加持。

十多天前,中梁物业更名为中梁百悦智佳服务有限公司(以下简称“中梁百悦智佳”)。这两个举动也可见其为了上市和今后减少对于中梁控股依赖的努力。

02

再来看中梁百悦智佳的成色到底如何。

据招股书披露,截至2020年底,其在管项目178个,签约总建筑面积约60.3百万平方米,其中67.1%的在管建筑面积位于长三角地区。

弗若斯特沙利文的研究显示,2015-2020年,我国物业管理服务公司的总收益复合年增长率为10.4%,而长三角地区为13.1%;而2020-2025年的预期总收益复合年增长率长三角地区也比平均水平高了3.8个百分点。

但长三角虽然,过度依赖单一地区的风险也不小,中梁百悦智佳最近两年也在积极拓展其他地区的业务,比如进入了中部、南方、西南及北方地区。

尽管富二代们大多数都声称不想靠爸爸,但行动更诚实。追求上市的物业公司也大致如此。

中梁百悦智佳也未能摆脱这一通病。

招股书显示,2020年,中梁百悦智佳79.9%的物业管理服务收益、74.9%的在管面积都来自于中梁控股集团及其合营、联营公司或其他关联方开发的项目。

嘉和家业物业云的统计数据显示,2020年上市物企的在管第三方面积占比平均值为51.8%,同比增长了12.2%。

中梁百悦智佳对比上市物企的该项均值差距还颇大,对于第三方公司的开拓能力还有待提高。

03

从亮点来看,中梁百悦智佳力图(603912,股吧)打造一个高增长的资本故事。

2018—2020年,其在管建筑面积复合年增长率为58.8%;净利润复合年增长率为79.9%。

招股书中,中梁百悦智佳的一组数据让蜜姐颇为意外,也学习了一个讲故事的技巧。

其招股书中声称,在上市/正在上市物企中,按2018—2020年期间的总收益复合年增长率统计,中梁百悦智佳排名第一,复合年增长率为100.2%;同期在管建筑面积复合年增长率,中梁百悦智佳也排名第一,复合年增长率高达769.3%。

具体来看,2018-2020年,中梁百悦智佳的收益分别为1.76亿元、3.54亿元和7.05亿元。

由此蜜友们大概能明白,高增长与其2018年的基数较低不无关系。好比一个排名40名的同学成绩上升到了20名,远比排名10名的提高到第5名进步大多了。

当然,客观来说进步大是值得肯定的,毕竟潜力也大,未来讲故事的空间也大。

但这个高增长故事的背后却有一个不容忽视的bug。

那就是中梁百悦智的毛利率2018-2020年分别为33.6%、30.8%和28.4%,呈持续下滑态势。

如果其毛利率能够保持正增长,这个高增长的故事就具有更大吸引力了。

此外,从业务来看,嘉和家业物业云的数据显示,2020年上市物企在非住宅物业快板的增速为59.6%,在住宅物业板块的增速为28.3%。

也就是说,从上市物企的发展轨迹来看,非住宅物业才是今年增长潜力大领域。

而中梁百悦智截至2020年底,其业务99.6%为住宅物业,非住宅物业占比仅为0.4%。业务结构还有待改善。

总的来说,资本市场如今对物企上市的态度已有所转变;

在物业这个万亿级的蓝海市场上,收并购最近几年越来越多,如房企间的竞争一样,马太效应在加剧;

像中梁物业这类物企体量不大,优势不够突出,更需要抓紧时间冲击上市,毕竟上市了才有拿到更多更便宜的钱,获取更多发展的机会。

先进场才是重点,才有机会走上牌桌。

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今日词汇:年复合增长率

年复合增长率:指一项投资在特定时期内的年度增长率,通常用于描述较稳定的投资回报,可利用在线计算器来获得具体数值。

本文首发于微信公众号:闺蜜财经。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李显杰 )
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