李宇嘉：广州现史诗级土拍，楼市将进入新时代？

近期的广州土拍，被称为史诗级的，它是2月份国家对22个热点城市启动“土地两集中”后，热点城市和一线城市首场土拍，背后的意义非凡，一些现象很独特，以下为大家做深入解读。

地价得到一定控制

对此，有人可能会反对。白云金沙洲、黄埔科学城黄陂和知识城、番禺国际创新城的4宗地，前3宗地都刷新地价峰值了，后一宗为板块第二高地价，怎么能说“地价得到控制”呢？其实，这轮土拍，一个红线就是，地价绝不能超过房价，也就是不能出现“面粉贵过面包”的现象。

所以，本次集中供应的48宗用地，全部设置了最高限价、最高溢价率，这是广州土拍的新政策，也是未来热点城市都会执行的政策。比如，北京第一轮土拍的29宗地，也都设立了“地价上涨”，目的就是杜绝“面粉贵过面包”的炒作。只要面粉没有面包贵，市场预期就可控。

所谓的市场预期可控，就是不再出现暴涨。暴涨的源头之一，就是地价暴涨。只要地价不再超过房价，只要货币环境平稳，再加上限价，暴涨就很难发生。所以，网络上有关金沙洲地块、番禺地块地价都比房价贵，是炒作，都是拿不可比的项目瞎比。

地价-房价联动

广州新一轮政策讲得很清楚，未来又要限价了。根据4月2日和4月22日的新政，不接受价格引导的，全部不批预售证。4月中旬广州市约谈6个区后，全部落实到各区。

比如，海珠区的“一城一策”，第一条就是限价。如果要限价，就不能出现地价超过房价。

上一轮调控(2016-2017年)，之所以没控制房价，广州、上海等地在2018年底开始纷纷松绑限价，就在于前期地王多，甚至出现很多“面粉贵过面包”的案例，限价说不过去，最后不得不退出。这一次，上面一再强调，地价-房价联动，要落到各个区，落到各个项目。各地重新启动限价，吸取了教训，从源头上控制住地价。所以，这一轮限价，有点儿底气。

供地实现了若干目标

这一轮土拍，标志着“限地价、竞配建”成为土地出让新模式，甚至是标配。这种模式下，既保障开发商一定利润，限价政策又能执行下去，还能完成政府目标。当下，热点城市最重要的目标，就是要加大保障性租赁住房建设。所以，包括北京、广州等热点城市在内，配建都是标配。

2020年，广州土地市场“竞配建”还比较少，仅5.22万平米。但本次集中供应的48宗地，达到最高限价后政府性房源面积217.53万平米。其中共有产权住房上限面积83.3万平方米、政府性住宅74.745万平方米、公租房59.49万平方米。后面两批，还会大规模配建。

所以，形势很明了。如果把所有的配建面积抛开，地价确实挺高。如果配建部分算进去，地价就降下来了。也可以推演出另一个逻辑：土地既是公共产品，也是国有资产，公共品要实现社会价值，而国有资产要价值最大化。“限地价、竞配建”就是将二者融合起来的最佳模式。

因此，当完成了公共品的社会价值后，就应该彰显其国有资产要实现价值最大化的一面。也就是说，把该保障的(公共住房)的做好了，市场价格既要有所限制，不能过快上涨，也应该坚持市场化，稳步上涨。再说，没有市场化的价格，谁来给“竞配建”部分买单呢？

竞配建的规模越大，市场给政府做的贡献越大，那么可市场化销售的部分，价格上涨的空间就越大。对于保障性住房、人才住房，国家和地方史无前例地重视，规模也是史无前例地大。为何这么重视？规模为何这么大？因为它关系到我们能否构建双循环新发展格局。

简单讲，如果楼市还照着过去逻辑演进，二元分割越来越明显，富人得利，其他人被甩出去，这与双循环新发展格局背道而驰。所以，热点城市必须大规模建设保障房、租赁住房，让新市民真正在城市扎根落户。保障的规划越大，越被重视，市场化就越充分地发展。

这就很好理解了，广州的靓地为啥被抢？价格为啥走高？开发商长期浸淫在楼市的水里，他们是聪明的。

批量集中供地，为了避免流拍，影响市场情绪，稳定国资价格，国企必须要兜底。此次土拍中，广州本土房企之一的越秀地产(含联合体)在拿地金额、总数、面积上均排名第一，拿地6宗、总价107.7亿元。越秀、珠江投资、珠江实业(600684,股吧)等本地国企，合计拿了10宗地，基本都是底价成交。

这是国企社会责任，在土地市场的彰显。

毫无疑问，未来这些国企，也是承担社会责任的主角，包括建公租房、人才住房、片区开发的基础配套等。此次共有27家企业拿地，国企央企有14家，民企13家，国企央企占绝对优势。

多数央企国企，未踩中“三道红线”，2020年楼市回升，销售回款好，有较为充裕的资金空间和能力。据悉，黄埔科学城难得的靓地(没有配建任务，预期利润比较高)，马甲超过300个，基本都是央企国企的影子。

这说明什么？国企央企社会责任艰巨，资产保值增值压力大，必然会争夺未来溢价率比较高的地块。另外，“限地价、竞配建、限房价”普遍化，房地产正在回归民生属性、公共品属性，淡化市场属性，而融资“三道红线”、供地“两个集中”等长效机制加速这一过程，更利于央企国企。

基于以上分析，我们很容易判断，进入摇号的地块，不管是白云金沙洲地块，还是知识城地块，番禺地块，都是要打造高品质住宅的。因为，他们都配建了公共住房，所以必须要以高品质来获得溢价。当然，新房限价已经启动，未来出来的房子，房价涨幅必然要被限制。

新房限价也是动态的，不同时期、不同片区、不同项目，被限价影响的大小不同，政策的灵活性、操作空间很大。从二季度开始，包括广州在内，强调控已开启，未来1年内限价将是常态了。地价限制，已给开发商预留了合理空间，还想涨价，就得搞违规操作，比如“双合同”“茶水费”等。新一轮市场整顿开启，从上到下，表态很严格，关键看执行了。

但不管如何，这一轮拿地的开发商，利润是要被压缩了。

本轮拍地呈现出“两极分化”的趋势：即底价成交、溢价40%-45%两个极端的地块占比最为突出。反观2020年，除底价成交地块占比较大以外，单宗地块溢价集中在10-30%区间。

这是“两个集中”供地的效果。

过去，供地没规则，饥渴式供地，开发商在热点城市抢地很常见。现在，供地不仅要增加，还要提前公示每一宗地块的详细信息，开发商抢地热情下降，并有充裕的时间研判哪些是靓地，值得抢，哪些可以不用投标了。这样，就表现出土地市场的两级分化。

这也说明，“两个集中”的效果是相对的。中心区供地少，增加宅地供应的难度大，大家都去抢，靠供给侧抑制地价，是不可能的。同时，中心区的地块，是能给财政做贡献的现金奶牛，也是实现土地公共职能的引擎。地方能做到的是，配足公共住房，剩下的该涨价，就涨一点儿吧！而且，配建的多了，市场化的就少了，为了盈利，可市场化的部分向高端项目走。

所以，广州中心四区新房的稀缺性增加，房价居高不下，越来越豪宅化。怎么办？外围地价低，供地多，进一步抑制拿地需求，保持低地价态势。这样，就倒逼住房需求往外围走。而且，规划的红利都在外围，比如黄埔、南沙、白云、番禺、增城、从化，从而实现楼市一波一波的红利。

最后一点，批量“招拍挂”供地，只是广州供地的一个渠道，旧改才是广州供地的主渠道。中心区高地价，还有一个功能，就是刺激旧改，推动负担沉重、成本高昂的旧改不断前行。总之，楼市继续高举高打、高位平衡，在拉长时间、扩大范围的时空轴上继续演绎发展与转型的逻辑。