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李宇嘉:广州现史诗级土拍,楼市将进入新时代?

2021-05-01 09:49:48 中新经纬 

近期的广州土拍,被称为史诗级的,它是2月份国家对22个热点城市启动“土地两集中”后,热点城市和一线城市首场土拍,背后的意义非凡,一些现象很独特,以下为大家做深入解读。

地价得到一定控制

对此,有人可能会反对。白云金沙洲、黄埔科学城黄陂和知识城、番禺国际创新城的4宗地,前3宗地都刷新地价峰值了,后一宗为板块第二高地价,怎么能说“地价得到控制”呢?其实,这轮土拍,一个红线就是,地价绝不能超过房价,也就是不能出现“面粉贵过面包”的现象。

所以,本次集中供应的48宗用地,全部设置了最高限价、最高溢价率,这是广州土拍的新政策,也是未来热点城市都会执行的政策。比如,北京第一轮土拍的29宗地,也都设立了“地价上涨”,目的就是杜绝“面粉贵过面包”的炒作。只要面粉没有面包贵,市场预期就可控。

所谓的市场预期可控,就是不再出现暴涨。暴涨的源头之一,就是地价暴涨。只要地价不再超过房价,只要货币环境平稳,再加上限价,暴涨就很难发生。所以,网络上有关金沙洲地块、番禺地块地价都比房价贵,是炒作,都是拿不可比的项目瞎比。

地价-房价联动

广州新一轮政策讲得很清楚,未来又要限价了。根据4月2日和4月22日的新政,不接受价格引导的,全部不批预售证。4月中旬广州市约谈6个区后,全部落实到各区。

比如,海珠区的“一城一策”,第一条就是限价。如果要限价,就不能出现地价超过房价。

上一轮调控(2016-2017年),之所以没控制房价,广州、上海等地在2018年底开始纷纷松绑限价,就在于前期地王多,甚至出现很多“面粉贵过面包”的案例,限价说不过去,最后不得不退出。这一次,上面一再强调,地价-房价联动,要落到各个区,落到各个项目。各地重新启动限价,吸取了教训,从源头上控制住地价。所以,这一轮限价,有点儿底气。

供地实现了若干目标

这一轮土拍,标志着“限地价、竞配建”成为土地出让新模式,甚至是标配。这种模式下,既保障开发商一定利润,限价政策又能执行下去,还能完成政府目标。当下,热点城市最重要的目标,就是要加大保障性租赁住房建设。所以,包括北京、广州等热点城市在内,配建都是标配。

2020年,广州土地市场“竞配建”还比较少,仅5.22万平米。但本次集中供应的48宗地,达到最高限价后政府性房源面积217.53万平米。其中共有产权住房上限面积83.3万平方米、政府性住宅74.745万平方米、公租房59.49万平方米。后面两批,还会大规模配建。

所以,形势很明了。如果把所有的配建面积抛开,地价确实挺高。如果配建部分算进去,地价就降下来了。也可以推演出另一个逻辑:土地既是公共产品,也是国有资产,公共品要实现社会价值,而国有资产要价值最大化。“限地价、竞配建”就是将二者融合起来的最佳模式。

因此,当完成了公共品的社会价值后,就应该彰显其国有资产要实现价值最大化的一面。也就是说,把该保障的(公共住房)的做好了,市场价格既要有所限制,不能过快上涨,也应该坚持市场化,稳步上涨。再说,没有市场化的价格,谁来给“竞配建”部分买单呢?

竞配建的规模越大,市场给政府做的贡献越大,那么可市场化销售的部分,价格上涨的空间就越大。对于保障性住房、人才住房,国家和地方史无前例地重视,规模也是史无前例地大。为何这么重视?规模为何这么大?因为它关系到我们能否构建双循环新发展格局。

简单讲,如果楼市还照着过去逻辑演进,二元分割越来越明显,富人得利,其他人被甩出去,这与双循环新发展格局背道而驰。所以,热点城市必须大规模建设保障房、租赁住房,让新市民真正在城市扎根落户。保障的规划越大,越被重视,市场化就越充分地发展。

这就很好理解了,广州的靓地为啥被抢?价格为啥走高?开发商长期浸淫在楼市的水里,他们是聪明的。

批量集中供地,为了避免流拍,影响市场情绪,稳定国资价格,国企必须要兜底。此次土拍中,广州本土房企之一的越秀地产(含联合体)在拿地金额、总数、面积上均排名第一,拿地6宗、总价107.7亿元。越秀、珠江投资、珠江实业(600684,股吧)等本地国企,合计拿了10宗地,基本都是底价成交。

这是国企社会责任,在土地市场的彰显。

毫无疑问,未来这些国企,也是承担社会责任的主角,包括建公租房、人才住房、片区开发的基础配套等。此次共有27家企业拿地,国企央企有14家,民企13家,国企央企占绝对优势。

多数央企国企,未踩中“三道红线”,2020年楼市回升,销售回款好,有较为充裕的资金空间和能力。据悉,黄埔科学城难得的靓地(没有配建任务,预期利润比较高),马甲超过300个,基本都是央企国企的影子。

这说明什么?国企央企社会责任艰巨,资产保值增值压力大,必然会争夺未来溢价率比较高的地块。另外,“限地价、竞配建、限房价”普遍化,房地产正在回归民生属性、公共品属性,淡化市场属性,而融资“三道红线”、供地“两个集中”等长效机制加速这一过程,更利于央企国企。

基于以上分析,我们很容易判断,进入摇号的地块,不管是白云金沙洲地块,还是知识城地块,番禺地块,都是要打造高品质住宅的。因为,他们都配建了公共住房,所以必须要以高品质来获得溢价。当然,新房限价已经启动,未来出来的房子,房价涨幅必然要被限制。

新房限价也是动态的,不同时期、不同片区、不同项目,被限价影响的大小不同,政策的灵活性、操作空间很大。从二季度开始,包括广州在内,强调控已开启,未来1年内限价将是常态了。地价限制,已给开发商预留了合理空间,还想涨价,就得搞违规操作,比如“双合同”“茶水费”等。新一轮市场整顿开启,从上到下,表态很严格,关键看执行了。

但不管如何,这一轮拿地的开发商,利润是要被压缩了。

本轮拍地呈现出“两极分化”的趋势:即底价成交、溢价40%-45%两个极端的地块占比最为突出。反观2020年,除底价成交地块占比较大以外,单宗地块溢价集中在10-30%区间。

这是“两个集中”供地的效果。

过去,供地没规则,饥渴式供地,开发商在热点城市抢地很常见。现在,供地不仅要增加,还要提前公示每一宗地块的详细信息,开发商抢地热情下降,并有充裕的时间研判哪些是靓地,值得抢,哪些可以不用投标了。这样,就表现出土地市场的两级分化。

这也说明,“两个集中”的效果是相对的。中心区供地少,增加宅地供应的难度大,大家都去抢,靠供给侧抑制地价,是不可能的。同时,中心区的地块,是能给财政做贡献的现金奶牛,也是实现土地公共职能的引擎。地方能做到的是,配足公共住房,剩下的该涨价,就涨一点儿吧!而且,配建的多了,市场化的就少了,为了盈利,可市场化的部分向高端项目走。

所以,广州中心四区新房的稀缺性增加,房价居高不下,越来越豪宅化。怎么办?外围地价低,供地多,进一步抑制拿地需求,保持低地价态势。这样,就倒逼住房需求往外围走。而且,规划的红利都在外围,比如黄埔、南沙、白云、番禺、增城、从化,从而实现楼市一波一波的红利。

最后一点,批量“招拍挂”供地,只是广州供地的一个渠道,旧改才是广州供地的主渠道。中心区高地价,还有一个功能,就是刺激旧改,推动负担沉重、成本高昂的旧改不断前行。总之,楼市继续高举高打、高位平衡,在拉长时间、扩大范围的时空轴上继续演绎发展与转型的逻辑。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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