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房企4月操盘榜:龙湖、新城双轮驱动,招商、华润等央企全面发力!

2021-05-03 12:36:59 和讯名家 

文 | 地产八卦女  陈庆

01

每逢月末,作为地产媒体人,我最重要的一件事便是查阅房企操盘的最新榜单。

一般而言,如果房地产局势稳定,TOP100格局不会发生太大的变化,不会像2015-2017年那样,出现闽系崛起,浙系、西南、河南房企其后的大震荡。

然而,近两年因为疫情和国家宏观层面对楼市,特别是对房企调控的关系,不经意间,TOP100格局已经出现巨大改变,甚至于可以说,翻天覆地。

以下是TOP20房企今年4月与去年4月排名的对比(操盘榜单):

▲数据来源:克而瑞地产研究

为什么选择操盘榜,而不是权益榜或者全口径榜单呢?

因为全口径榜单中还包括代建产生的销售业绩,反应的是企业城市布局和项目拓展能力,比较宏观;

而权益榜是以股权占比为口径,反映的是企业的资金实力和投资能力,比较微观;

而操盘榜则是以企业操盘能力为口径,反映的是企业营销和操盘能力,宏观微观各占一半,个人认为更为允当。

从操盘榜的排名看,TOP20以后的房企,业绩互相咬得很“紧”,差额大都在几亿几十亿以内,解析意义不大。暗流涌动的是TOP20以内的龙头房企。

02

招商、华润等央企全面发力

单从榜单看,4月操盘榜最大的看点,莫过于以招商、华润为首的央企崛起。

其实仔细看看榜单就知道,前10强房企中,除了碧桂园、恒大和融创是国企外,其余都是根正苗红的央企、国资及其控股企业。10名以外的中国金茂,业绩也大幅上涨。

为什么会出现这样的情况?其实回过头来看,当前针对房企的政策调控,对央企国资构成利好。

例如集中拍地政策,招商蛇口(001979,股吧)、保利、中海等房企负责人喜上眉梢,为了腾挪出更多的资金拿地,自然也就加急推售项目;例如三道红线,国企地产商一向比较重视风险和降杠杆,加上融资成本也一直较低,事实上对国企影响并不大。

▲2021年以来部分房企发债利率显示,保利、金地、华侨城等国企的发债利率均低过4%,而金科、中南等民营房企的发债利率则超过6%。图片来源:西米衣谷公众号

而更为重要的是,2021年开始,央企、国资开始发力了。

其中最典型的就是华润。从去年11月起,华润接连夺得武汉江岸滨江地王、沈阳五里河地王、西安沣西地王、佛山陈村地王、广州白云金沙洲地王....可谓动作迅猛,令人叹为观止。

除了全力拿地之外,华润还正在全面进行内部摸底和对标。此前就有媒体报道,华润已经在内部号召全面学习、对标龙湖。从集团、大区到城市,都在层层响应。这也意味着,华润总部开始释放做大百亿级城市公司的野心,誓要把2021年,变成业绩追赶年,同时做大地产和商业两条业务线。

而除了追赶的华润,老牌房企绿城也在嫁给中交之后,开始收获央企控股的好处。2020年,一向资金链紧张的绿城突然在北京甩出上百亿拿地,低成本的资金供给,让绿城稳定在十强。

不得不说,宋卫平也许会怀念他的绿城,但是现在的绿城,显然是更优质的企业。

03

龙湖、新城双轮驱动,业绩“下滑”自有玄机

与招商、华润等央企崛起相对应,4月操盘榜,龙湖、新城、世茂销售业绩同比去年排名大幅下跌,其中新城下滑了8个名次,龙湖和世茂各自下滑了5个名次。

乍一看,似乎新城、龙湖、世茂已掉队,地产江湖中,只有碧万恒保融五路诸侯有实力争夺天下,且前四个月,五巨头销售额大多超千亿,跟20强的阳光城(000671,股吧)、中南已经拉开了数倍的差距,更不要说其他百强房企以及更多中小房企。

而在十强之中,除了中海、招商、华润、金地、绿城五大国企,其他房企很难撼动五巨头的地位!

而从实际来看,龙湖、新城、世茂这三家房企,之所以说它业绩下滑自有玄机,是因为其有一个共同的特点——住宅与商业双轮驱动!

就拿龙湖来说,目前龙湖账上现金流,可谓业界第一,旗下龙湖物业,商业地产龙湖天街齐头并进,已经摆脱了单一地产模式;

而再看龙湖的综合融资成本,龙湖居然比万科、保利还低,市值仅次于万科,排名全行业第二,如果还看市值销售比,龙湖甚至还能遥居第一。

因此,站在当前三道红线、供地两集中、限价限融资的政策背景下,龙湖表面的销售额排名虽然跌了,但账上现金流、融资成本等指标都比较优秀,称得上是房企的稳健派代表;

而再来看看销售排名下滑最严重的新城。翻阅新城最近两年的财务数据,我们可以说,新城的销售规模、毛利率、净利率,确已出现增长疲态。2020年,新城的销售额较2019年下降7.33%,销售面积同比下降3.42%,毛利率同比下降9.14%,净利率同比下降4.21%。

而从另一方面看,新城的商业运营又在快速增长:2019年,新城开业63座吾悦广场;2020年,新城开业100家吾悦广场;2021年,新城目标新开业吾悦广场30座。其中,新城物业出租及管理毛利率达到70.8%,表现明显优于住宅销售。

由此,单看住宅销售额,地产江湖大局貌似已定,未来可能会出现很多百强房企被收购或者消失;但是如果论企业存活率,龙湖、新城这类房企未必不是长寿房企。

04

融创、金茂的品质模式更得人心

如果说,今年是央企、国资崛起之年,那么,每家央企崛起的原因,除了资金和领导意志推动原因外,又或多或少有所不同。

例如,单从绝对值增幅看,融创、保利同比去年,销售额绝对值增幅都超过700亿;金地、绿城同比去年,增长600亿;招商、金茂同比去年,分别增长了400-300亿。

可以注意到,这些高增长的房企,大都聚焦于改善型物业,因此,从这方面看,今年既是央企崛起之年,又是客户改善崛起之年。

而对于客户改善,或者称之为品质模式,融创和金茂,又分别是民企和央企中唯二的代表。

融创好说,自融绿之争后,融创大力引入绿城品质基因,自身又在改善赛道上努力精进,旗下很多楼盘早已是豪宅物业的代名词。

而对于金茂,可以说,金茂是央企中的一个神奇存在——这是全国少有的以产品品质和科技创新闻名的房企。

▲金茂7大核心亮点

据了解,金茂依托高品质物业,在2020年,销售、回款再创新高,同比增长双超40%。金茂在北京、上海,单城签约销售额超过200亿元。在南京、长沙、苏州、青岛、温州等五个城市,签约销售金额超过百亿。

北京颐和金茂府首开销售50.6亿元;

南京河西金茂府四开四罄,单盘全年累计实现签约销售额40.17亿元;

深圳龙华金茂府取得了一年70亿元的优异成绩;

三亚金茂湾蓄客85天,认筹1670组,首开房源全部售罄;

龙城金茂府首开当日拿下太原楼市单价2万元以上的高端住宅中首开去化率、开盘总金额和成交套数三项冠军;

金茂北京国际社区首开20分钟售出814套,3个月累计热销1256套。

不得不说,如此优异的营销业绩,如此快速的增长速度,离不开金茂的品质管理和创新研发。

例如金茂府系产品已经拥有12大绿金科技系统,如循环地源热泵系统、智能热水循环系统、同层排水系统,毛细管网辐射空调系统,纳米级“除PM1离子瀑净化杀菌系统”、航天领域“粒子阻尼减振降噪技术”等“黑科技”。

05

千亿的变局

目前,按照操盘榜计算,前4个月、前20强,都已经过了500亿,预计到年底前,前30强,都有机会过千亿。

如此多家房企过千亿,说明千亿房企已经常态化,座次排名已经无常化。

然而,“千淘万漉虽辛苦,吹尽狂沙始到金。流水淘沙不暂停,前波未灭后波生”,对于着眼未来的房企,2021年的地产大变局,未必不是机会。

关于地产,希望能与大家有更多交流。

本文首发于微信公众号:地产八卦女。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:王治强 HF013)
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