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全城热土④丨北京五环涨价已成定局

2021-05-12 07:59:13 90度地产微信号  刘宝丹

全城热土④丨北京五环涨价已成定局

全城热土④丨北京五环涨价已成定局

  北京土拍过于激烈,开发商拿到一块地就好像打赢一场仗似的,庆贺的海报会迅速刷屏朋友圈,用一位开发商的话来说,拿地不易,且行且珍惜。

  在北京拿地很难,5月11日,北京首批集中供地落下帷幕,推出的29宗地块,共揽金1102亿元;进入现场竞拍流程的25宗地块,有22宗触达最高限价,也就是超过80%的地块都拍到了最高价;此外,多达10宗地块由于同时触及最高限价和公租房面积上限而进入待定状态。

  虽然很多地块的“地主”暂未确认,但政府为每个地块规定了房价上限,因此,项目未来入市情况很容易做预判,房价上涨已然不可避免,尤其五环到六环之间,房价正式逼近6万。异常激烈的土拍已经落幕,热闹之余,购房者需要考虑的问题是现在入手还是等待年底这批项目入市?

全城热土④丨北京五环涨价已成定局

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  22宗地块触达价格上限

  作为全国楼市调控的标杆城市,北京的土拍规则异常复杂,涉及设定地价上限、竞建公租房、竞建高标准商品住宅、竞政府持有产权份额、竞建国际人才社区房、套内70/90及房屋销售价格引导等七大类,而且,多宗地块叠加两种以上竞拍规则。

  即便如此,也没能挡住房企在北京拿地的热情,将近60家房企报名了本次土拍,多达22宗地块均触及限价上限,进入竞建公租房、竞建高标准商品住宅、竞政府持有产权份额等程序。让很多人想不到的是,很多房企即便频繁出价,也面临拿不到块的尴尬。

全城热土④丨北京五环涨价已成定局

  数据显示,有10宗地块转入高标准商品住宅建设方案投报程序,都是北京最热门的地块,比如海淀树村地块有12家单位参与,地块最后花落谁家,第三阶段的竞争依然激烈。未来一周,将是北京住建委专家最忙碌的时候,他们要根据各房企提交的高标准商品住宅建设方案选出待定地块的买家。

  一位不愿具名的开发商表示,北京的住宅建设标准较高,这次建设方案核心是绿色建筑,在节能低耗环保方面提出要求。他表示:“开发商承诺的每一项都是成本,这是一个导向,未来北京对建筑的绿色环保会有更高要求。”

  待定意味着不确定,相较于此,拿下地块的房企显然值得庆贺,卓越、首开、中交、中冶、融创、金地、招商皆有斩获,尤其卓越,斥资113.3亿元先后拿下朝阳区金盏、昌平区中关村(000931,股吧)生命科学园三期(卓越+中交联合体)、昌平区东小口镇马连店(卓越+中交联合体)及丰台区长辛店镇张郭庄村四宗地块(首开+卓越联合体),成为最大赢家。

  抢地热度之下,北京首批集中拍地也在一定程度上改变着未来楼市的供应格局。

  从区域分布来看,朝阳、大兴、通州此次集中供地均超50万平,未来新房供应规模相对较大。同时,未来北京商品住宅市场将由原来的纯商品房、共有产权房、限竞房结构向纯商品房、新型共有产权房、租赁住房结构进行转变。

  北京市场的主流户型也发生改变,据中指院统计,此次集中供地近三分之二的项目执行套内“70/90”户型要求,即套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达开发建设总面积的 70%以上。若以中值78%的得房率来计算,意味着未来115-120平中高改善型面积段产品供应或将增加。

  值得关注的是,参拍企业数量多、综合竞拍次数较高的地块主要来自海淀、朝阳、昌平等核心区,中指研究院北京公司研究副总监李益峰,这反映了房企向核心区域或核心板块拿地的趋势和意愿进一步增强,区域或板块土地市场分化进一步加剧。

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  北京五环外房价逼近六万

  土拍已经落下帷幕,未来几个月,将有一大批优质项目陆续入市,这对于购房者来说非常具有吸引力,不过,他们首先要思考的问题是年底的楼市如何,是否是购房的好时机。

  有机构认为,随着这批地块在年底陆续集中入市,扎堆供应会增加房企销售压力,激烈竞争会给予房价一定的弹性空间,目前看,这种看法多少有些“过虑”。

  虽然入市项目量级较大,但不会造成特别激烈的竞争局面。合硕地产机构首席分析师郭毅认为,从供应区域结构来看,大部分地块儿都处在弱竞争环境下,部分相邻地块的出让可能会引发板块内的竞争,整体来看,本次北京还是针对目前市场上存在空白点的区域。《地产营销人》出品人韩乐也认为,从分布来看,朝阳区域供应较多,整体呈现东多西少,跟几年前形成反差,实现区域轮动和平衡。

  这次土拍给北京楼市带来的最大影响也许是房价预期的上涨,一位不愿具名的本地国企开发商对90度表示,项目大概率会按照政府最高限价卖房,原因很简单,除了市场本身的因素外,拿地成本也迫使开发商不得不卖高价。

  以热门地块为例,贝壳研究院根据限价要求以及政府份额结果测算,树村房价上限销售价格达89600元/平方米,其次为崔各庄达85067元/平方米,东坝达80000元/平方米,与此相对,树村实际可售成交楼面价达68932元/平方米,崔各庄为65618元/平方米,东坝为57540元/平方米,也就是说,这些地块的楼面价距离价格上限只有大概1-2万元/平米价差。

  郭毅表示,北京五到六环之间,过去主要是限竞房,销售价格大约5.2万/平至5.5万元/平,这次土拍后,整体抬升到了6万元/平,整体价格走势是五六环的房价略涨,不过,她提醒,包括核心区在内的其他区域房价整体还是比较稳定。

  基于这样的市场变化,郭毅建议购房者可以考虑目前在售房源,一是因为在售项目价格可控,二是交房时间比较短,三是在售项目的精装品质和户型设计还不错,未来新项目入市户型偏大,虽然舒适性提高,但性价比不如在售项目。

  韩乐表示,当前亦庄、昌平东小口、古城板块都不错,购房者可以重点关注,这些区域限竞房较多,而且性价比较高,对比本次供地的最高限价,有些板块的洼地效应就凸显出来了。图片

(责任编辑:徐帅 )
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