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滨江在杭州拿的地,利润只有1-2%,房企太难了……

2021-05-17 17:00:56 和讯名家 

上周,滨江老板戚金兴的一段话,引爆了整个地产圈。

在滨江2020年业绩说明会上,有人问:

杭州集中土拍,滨江拿下的几块地,净利润能有几个点?

董事长戚金兴回答:

杭州土拍,公司获取了5块地,凭借团队精干、高效管理、融资能力强、品牌影响大等优势,

将努力做到1-2%的净利润水平。

要知道,滨江已经是杭州最优秀的房企了。

克而瑞榜单显示,2020年滨江在杭州销售额387亿,超过融创、绿城、万科等巨头,排名第一。

同时,凭借卓越的产品力和市场口碑,滨江的产品均价在杭州也是最高之一。

并且,滨江在房地产行业,以精简高效著称,人均效能超过1个亿,是地产行业最高。

就是这样一个本土第一、产品优质、极其高效的房企,在杭州集中土拍中拼了命搞了5块地。

结果净利润率只有1-2%,连制造业都不如,真是让人大跌眼镜……

这就相当于你班上的尖子生,品学兼优、战斗力爆表,最后考高上阵,只考了个二本。

问题是,好学生滨江都这么惨,其他人不就更惨了?

事实确实如此。

杭州土拍规则是,先竞价,价格封顶后,竞争自持比例,可以说血拼上不封顶。

作为长三角楼市最火热的城市之一,杭州土拍吸引大量房企的关注,最后成为一片红海也就不足为奇。

涛哥也跟一些业内朋友做过交流,以下几点分析给大家参考:

1、戚老板说的是真的,真的没利润

很多非投资口的地产同行,看到戚老板发言,表示难以置信。

毕竟,搞房地产的,才1-2%的利润,还有啥可干的?存银行买个理财收益都高多了。

事实上,戚老板真不是在装,我们在群里讨论过,多家房企的中高管认为:

滨江这次拿地,能不亏就很厉害了。

有人说,在当前地价下,考虑政府销售限价,把土建、精装、财务成本等算上,这些地确实没利润,很容易亏。

还有人说,他们做过详细测算,这几块地的利润是负的,戚老板说要“努力”做到1-2%的净利润,其实还挺激进的。

2、一二线拍地不赚钱,赚的是规模

在涛哥看来,不光杭州,如今很多城市的招拍挂市场,都没啥利润,比如深圳拍的很多地,同样也就不到5个点利润空间。

像融信、滨江、融创等民营房企在杭州不惜重金拿地,真不赚钱,更多是为了跑流量。

对房企来说,杭州市场去化没问题,流速也快,能当年形成销售转化,对规模提供支撑。

规模大了,能降低融资成本、采购成本、摊薄管理成本,集中更多资源。

相反,如果规模萎缩,会引起资本市场警惕,融资一旦被收紧,可能出现资金链问题。

所以,规模是房企的毒药,也是唯一解药,就算没利润,也得保规模。

3、房企利润持续走低,进入个位数时代

其实,研究各大房企的净利润率指标,可以发现很多房企的利润水平,都已经降低到了10%以内。

例如,本次杭州土拍拿地王融信,2020年净利润率仅7.23%;浙系房企祥生,去年净利润率才6.55%

而在业绩会上,还有人问滨江去年拿的土地,项目净利润率有多少?

戚老板回答:按投资部测算,滨江去年拿地项目的净利率在 8%左右。

所以,我们必须正视一个事实,就是房地产已不是暴利行业,正在越来越接近制造业,需要更加精细化的利润管理。

稍不谨慎,很容易不赚钱甚至亏钱。

4、融信玩命拍地,风险极大

戚老板一席话,揭开了房企利润率普遍下滑的遮羞布。

然而,真正被点爆雷的,却是融信。

本轮杭州土拍,融信耗资142亿,抢下7块地,其中一块地的自持比例甚至拍到了29%。

很多投资口的朋友都评价说,融信疯了。

要知道,这轮杭州土拍,众多国企央企,还有万科、绿城等巨头都没怎么拿,因为确实算不过账。

而融信作为在规模、品牌、融资成本、操盘能力等方面均不占明显优势的民营企业,却玩命拿下了最多的地。

要知道,2020年融信营收和利润双降,经营情况迅速恶化,尤其毛利同比下降高达57.42%,吓死人了。

标普、惠誉等国际评级机构,也调低了对融信的评级。标普将融信评级展望从“稳定”调整至“负面”,并对其土储和利润率表示担忧。

而融信这一波玩命拿下土储,目的在于保住规模和排名,但从长远看会进一步降低其利润表现,并且存在亏损的风险。

目前,融信中国的股票市值,已经暴跌至87亿港元,约72亿人民币。

你能想象,一家销售额1500亿,杭州一出手142亿的公司,在资本市场只值72亿?

滨江只是利薄,而融信真的是刀尖上起舞。

5、利润将成为压倒房企的下一根稻草

从历史看,过去房企爆雷,往往是因为发展过于激进,对市场判断出现重大失误。

未来,会有一大批房企,因为不赚钱而退出。

涛哥跟很多房企高管交流,他们也跟我说:

公司经营一年,规模大、债务高、风险大,养了很多人,最后没赚多少钱。

还不如干脆不干了,公司卖掉,做做投资;或者跟大房企合作,跟着他们干,不仅更轻松,赚的可能更多。

这也是这两年很多中小房企,纷纷卖身给大房企的原因。

从资本市场角度看,房企的核心价值,就是他的土储和经营能力。

一旦土储和经营指标下滑,资本市场就会用脚投票,这也逼得房企不得不舍命狂奔。

要规模不要利润,低效竞争带来行业的内卷,也快走到头了。

管理红利时代下,房企一方面要向制造业学,通过精细化管理维持健康的盈利;

另一方面,也需要拓展旧改、城市更新,以及其他新业务,创造新的利润点。

滨江老板戚金兴的大实话,给大家敲响警钟。

关于今天分享的话题,大家有什么评价?欢迎留言告诉我。后台回复“滨江业绩会”,可获取戚老板105个投资者问答实录。

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(责任编辑:张洋 HN080)
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