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带看二手房①丨北京:海淀的学区房价不涨了?

2021-05-29 10:02:57 90度地产微信号 

深圳出现学区房狂降662万元案例之后,北京学区房价格也出现松动!

海淀学区翠微西路的一居室,挂牌价765万元,中介对90度表示,该房源可以降到740万,降价25万,降幅大约3%。

不过,要想实现降价出售,业主还附加了一个条件:全款成交,这套房的业主急需购房资格,需要两个月内完成交易,不仅如此,该房源的学位已经被占,需要等六年才能重新获得入学资格。

这是一个微观案例,虽然降价有诸多前提,但仍然能代表当前的趋势:涨价最猛的学区房涨势放缓,溢价空间显著增大。

学区房“退烧”

当下,在北京买学区房,可以放松些,不用靠抢了。

4月,海淀房价同比涨幅14.11%,环比涨幅2.18%,涨幅还是比较高,但现在形势有些不一样。

翠微西路周边一中介对90度表示,这个小区很平稳,现在一平米涨个几百块,他们门店5月以来才成交40多套房,相对于1月的高点,直接打了对折。

不过,翠微西路对口的翠微小学属于一流二类,海淀最好的小学是中关村(000931,股吧)三小,作为对口学区房,蜂鸟社群的楼市表现更有代表性。

按中介口径,蜂鸟社群目前在售大部分房源都有议价空间,幅度约3%-5%,具体要看跟业主谈的情况。

海淀中关村三小对应的某学区二手房成交情况

这是某中介提供的某热门学区房的成交情况,在有学位名额的情况下,50平米量级房源的成交价格,分别为960万、950万、939万,从4月到5月,总房价依次递减。

看房的人能感觉到,市场节奏变慢了,大部分人都在观望,之前,上午看房,下午就能成交,现在的成交时间变慢很多。

西城区也如此,某房产成交平台显示,成交量最大的荣丰2008,最近涨幅变慢了,以400万房源为例,5月以来涨幅大约仅2%。

朝阳更夸张,学区房价格开始出现下跌迹象,此前上涨较快的朝阳学区“四大神盘”挂牌价显著下降。

以太阳公元为例,5月挂牌均价环比下降约6个百分点,成交量亦然,3月、4月、5月分别成交7套、8套、1套,越来越少。

这些现象跟数据基本一致,统计局数据显示,前4月,北京二手房价格指数的环比涨幅分别为0.9%、1.2%、1.4%、1.2%,一季度涨幅不断扩大,3月涨幅最高,达1.4%,随后放缓。

给学区房“上锁”

上述变化背后,最直接的因素就是政策。

以海淀为例,4月23日,海淀区发布了2021年义务教育阶段入学工作的实施意见,其中规定:

自2022年1月1日后,户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,在区内协调解决。

翻译过来,这句话的意思是明年开始,通过买房落户的方式在海淀上优质学区的概率基本没有了,区内协调解决意味着失去了择校的权利。

虽然是一个小政策,但导向意义极强,海淀优质学区房需求可能下降,一路狂飙的海淀房价有了不确定性。

从市场反应看,政策抑制了海淀学区房的热度,而且,房价已经处于高点,即便海淀学区房价格下跌,估计很多人也不意外。

稍微乐观的想法是,2022年、2023年、2024年海淀学生比较多,如何筛选需要一个说法,早买房肯定有优势。不过,对于房价,说服力显然不够。

更强的信号是,学区房引起了监管层的关注,刚刚的政治局会议中,首次提到“防止以学区房等名义炒作房价”,很多人认为,学区房价格不会继续上涨了。

比如,某社科院专家对90度直言,政治局会议专门提到学区房,意味着这是国家重点的调控对象,可能会有一些后续政策。

调控房地产的最高境界,无非是调控“预期”,起码,现在购房者都开始观望了。

一位在海淀上班的家长听到该政策后很高兴,此前,他看中了海淀紫竹桥的一个学区房,无奈年初涨了50万,超出预算,如果明年房价下降,他还有机会。

他觉得,同样的学生数量,海淀区的学生成绩好,在海淀考上大学的概率高,虽然不能上最好的学校,但概率高也很重要。

这一轮涨价到顶了?

对于北京二手房价格接下来的走势,90度听到最多的说法是难以预测。

在中介眼里,北京房价难讲的原因主要是政策的不确定性,毕竟,人们不太会因为市场价格而改变需求,大部分购房者关注的还是实际需求。

不过,虽然北京房价难以预测,但有几点仍然值得注意:

虽然这一轮房价上涨以学区房为代表,但整体而言,北京楼市受到多重因素的影响,这些因素的可持续性至关重要。

比如,年初以来北京房价上涨,一方面是因为,疫情将出国留学转“内需”,北京存量学区房源本来就僧多肉少,供需失衡导致学区房价格大幅上涨。

另一方面,北京楼市过去几年处于低点,累积了较多购房需求,北京房价有上涨苗头,促使购房者加快入市。

比如,来自某国企的94年女孩,斥资千万在翠微片区买了一套学区房,女孩父母把老家的房子卖了,支持她在北京买房。

此外,一二线核心城市房价去年开始普遍上涨,深圳、上海房价飙升的速度远超北京,直接形成“洼地效应”,直接拉飞北京房价。

同时,出于抗通胀以及资产配置等要求,北京楼市本就吸引了一部分投资理财需求。

综上所述,构成北京房价上涨的因素大多不具备可持续性,比如,深圳房价上涨的参照作用已经消退,学位需求也已经被消化的差不多。

一位中介小哥的感受是,这一波价格涨的差不多了,短期内房价不会有大的变动。各位,你们觉得呢?

(责任编辑:徐帅 )
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