拉低小区均价？广州一小区业主将4万的房子卖2.8万？邻居集体投诉！广深楼市成交量吹起冷风

　　导读：4月广州几乎每周都发布调控政策，楼市“降温”预期效应渐现。调控政策发布之后，业主供应积极性也明显下降。

　　来   源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

　　作   者丨吴抒颖

　　编   辑丨张伟贤 陈思

　　部分内容来自公开信息

　　图 / 图虫

　　广州一单价4万的房子卖2.8万？邻居集体举报：涉嫌偷税漏税

　　据报道，6月8日，有网友发布一封业主联名发起的“虚假交易撤销书”，位于广州黄埔区的时代春树里小区，5月初成交一套房源，113平方米的南向四房，单价2.8万元/平方米。

　　但该小区众多业主认为，这一成交价把小区成交均价拉低了，会严重影响他们房子的价值，所以集体举报，并表示如不处理，将向国家税务机关进一步投诉。

　　据了解，该房源此前挂牌价为465万，如今直降148万成交，将整个小区均价从4月份的3.9万/平拉低至3.3万/平，该价格会引起了小区业主的“众怒”。

　　业主们表示，该套房源实际成交价为4万元/平方米，中介与业主代表约定一次性付款支付方式，做低了此套房源网签真实成交价，同时帮助业主达到漏税目的。

　　业主们在联名信中提到，这种偷税漏税的虚假交易，使春树里成交均价由4月的39650元/平方米，迅速下降为5月的33162元/平方米，严重扰乱了市场，对所有春树里业主的核心资产都造成了严重伤害。

　　据粗略计算，联名信中签名的人有30个以上。

　　截止至刚刚，21君查询贝壳平台获悉，2.8万/平的房源成交记录已不见踪迹。

　　熟悉黄埔区的中介董英向记者证实了这一联名举报事件：“卖高做低，做避税”。业主们和董英均提到的卖高做低，与广州近两月来连续发布的调控政策不无关联。

　　4月2日、4月21日，广州连续发布调控政策，从人才购房要求1年社保、人才房3年限售、热点9区增值税“2变5”等多渠道为楼市降温。

　　特别是4月21日，官方发文要求越秀、海珠、天河等9区增值税免征年限由2年提升至5年。这一“分区而治”的调控，意味着9区未满5年的房源再交易，税费将大幅增加，这也将大幅降低买家购置这类房源的热情，同时倒逼部分急售业主降价，或寻求上述卖高做低的交易途径。

　　“业主跟买家都是你情我愿的事情，其他业主也干涉不了。卖高评估价过不了，相反也有做低价格的。”董英说。

　　除做低成交价避税外，董英介绍称，目前有业主在挂牌出售时，会主动告知中介业主可承担交易税费。以其主推的萝岗片区一套400万元总价的房源为例，交易需缴纳5.3%增值税约21.2万元，房东目前包10万元增值税，也可谈全部承担。

　　对于业主这一联名撤销书，有观点认为，虚假交易应该私下进行，而不是公开影响小区整体交易数据，这会降低购房者价格预期，认为该小区房价降了而狠杀价，同时影响春树里在银行的价值评估，进而影响贷款。

　　也有观点认为，业主在操纵市场，并提出质疑说，假如我把房子报价10万元/平方米，这个小区的业主会怎么样对待我？

　　21查看中介平台在售房源，目前时代春树里社区在售房源有67套，挂牌均价4.1万，但5月的参考价为33162元。

　　针对市场质疑的炒作房价，董英解释说，“因为太多客户咨询，业主就把价格调高了，昨天（6月7日）才调高的，现在疫情看不了房子，过几天落实房子不卖就会下架。”

　　4月广州几乎每周都发布调控政策，楼市“降温”预期效应渐现。调控政策发布之后，业主供应积极性也明显下降。据广州中原发展研究部统计，不少购房时间不足5年的业主搁置出售计划，而部分购房超过5年的业主亦打算观望后市形势，再决定报价策略，预计未来一段时间，新政对成交的影响将持续发酵。

　　广深围堵楼市违规行为，市场情绪骤降成交低迷

　　在经历了多轮政策的违规堵截之后，广深楼市的成交量终于吹起了冷风。不仅成交量从高峰跌至低谷，成交价格也略有松动。终于，鼓吹房价的中介与投资客们，在严厉的市场环境下，不得不认清现实。

　　从最新的数据来看，对楼市的严厉调控已经逐渐在广州、深圳这两座粤港澳大湾区中心城市的成交面上逐渐显现。

　　公开数据显示，2021年5月，广州新房成交量仅10220套，环比下降5％，对比今年1月下跌29% ；二手住宅成交量10524宗，环比4月下降34.33%。深圳成交更显低迷，深圳住建局数据显示，5月深圳新房住宅成交2677套，环比下滑23.6%，成交量降至近一年最低值；二手住宅过户套数为3027套，环比下滑37.9%，成交套数为2020年3月以来新低。

　　短时间内看来，在“房住不炒”的背景下，在严厉的政策违规堵截之下，广深楼市将会维持稳定、理性的基调，不会有任何炒作的空间与机会。在这样的市场环境中，潜在的卖方以及以促成交易为目的的中介们，只能转战周边。而留给买方选择的余地则会相应变大，市场正从“卖方市场”转为“买方市场”。

　　广深楼市本轮调整，是在政策密集出台违规堵截的背景下发生的。

　　6月2日，深圳市地方金融监督管理局官方网站发布的两项工作动态显示，为防止经营性信用资金违规流入房地产领域，最近，市地方金融监督局对管辖内9家主要从事大楼保证业务的融资保证公司和富德、企业联合、金胜信、大信、亚联财等5家小贷款公司进行了监督约谈。

　　与此同时，广州市地方金融监督管理局也在近期发布通知，要求各小贷公司全面停止过桥贷、赎楼贷等业务，不得直接或变相发放住房抵押贷款。如果存量业务及时报告，并要求小贷公司尽快压降、结清，上述业务清理情况将成为2021年小贷公司监管评级的重要内容。

　　不仅对金融端严厉监管，广州、深圳今年以来已经升级了多次楼市调控政策。2月8日，深圳市住房和建设局发文建立二手住房成交参考价格发布机制，同时发布了深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格，此后深圳多家银行也迅速行动，正式发文将二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据。

　　4月2日，广州出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，将人才购房限售时间从两年延长至3年。同时提到要进一步严格人才资格审核，坚决打击投机行为。

　　调控不断深入，广深楼市量价齐齐盘整。

　　据深圳房地产中介协会研究人士观察的数据，随着二手房市场的持续低迷横盘，部分挂盘业主报价已出现明显松动，原热点片区如南山区南头街道的部分楼盘报价相比新政前已下调20%，但仍无人问津。这意味着，市场仍处价格修正与调整阶段。

　　而据深圳中原数据显示，4月二手住宅成交周期为289天，较3月拉长24天。而在深圳贝壳网挂牌的房源也明显增加，2月8日，在深圳贝壳网挂牌的在售房源32084套；6月7日，深圳贝壳网挂牌房源为38438套，增加近20%。

　　广州的情况同样如此。据中原研究院数据显示，广州5月新房网签均价为34088元/平方米，环比下降4%；二手网签均价为30985元/平方米，环比上月下降4.4%。

　　成交冷却之后

　　成交持续低迷，广深楼市的市场参与者也只能接受现实。

　　“现在的这个市场，可以说是非常不好。我原先觉得4000套算很差了，现在也就3000套出头，真的太差了。就现在这情况，交易量要上去，肯定是有难度的。”一名深圳的中介告诉21世纪经济报道记者。

　　“不要低估了决策层的决心”，一名深圳的开发商人士指出。他认为，从深圳的“十四五”规划中，深圳在土地供应端发力明显，这虽不一定能够平抑房价，但是对金融端、供给端以及需求端多管齐下的整治，长久来看也会改变市场的情绪。

　　深圳如此，广州也在经历同样的博弈。广东中原地产项目部总经理黄韬指出，从目前的调控方向来看，简单归纳就是一手房市场，肯定要稳地价稳房价稳预期，就是三稳，牢牢抓住这个方向。

　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓也对21世纪经济报道记者分析称，从5月份观察到的数据来看，黄埔、南沙这种前期价格上涨较快的区域明显更受限价限签的影响，目前来看，（推盘）对比4月份或有两到三成的降幅。“为了应对新的市场环境，目前已经有楼盘开始尝试装修变毛坯、全款优先选房等营销手段。

　　这样的市场格局，较长一段时间内很难改变。

　　“现在广深两个地方，最主要的影响是金融条件有两个大的变化，一个方面是新增信贷，今年提出对于房地产贷款占新增贷款的比重要严格控制；另一方面，广深两地今年的房贷利率上升的幅度非常大，广州在热点城市里面房贷利率已经是比较高的，深圳也一样，广深的调控政策收紧还是非常明显的。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对21世纪经济报道记者表示。

　　另一个调控的重点，也预示着广州深圳的楼市的预期也将平稳。李宇嘉指出，人才政策的变化，也会对市场的预期也会造成比较大的冲击。例如深圳落户政策改变，还有广州原来两个热点区域黄埔、南沙也对人才政策进行收紧。目前看来，广州深圳在土地供给政策上面也会有明显的调整，未来或将加大土地供应。

　　从广州、深圳发布的“十四五”规划来看，两座城市在“十四五”期间都将发力住房供应。其中，广州计划筹建和供应城镇住房131万套，新增商品住房65万套，筹建政策性住房66万套；深圳则提出将建设筹集各类住房75万套，基本形成保障性住房体系和机制。75万套包括了商品房和各类公共住房。

　　本期编辑 陈思

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