注册

南京不再审批建别墅:多年限墅令终不再是“一纸空文”?

2021-06-10 18:01:53 和讯名家 

五月末,南京不再审批建别墅的消息,一出就引起轩然大波,在房地产领域激起了不小的水花,引起广大网友热烈讨论。光看这消息一度强势登顶微博热搜第一,就可知其受关注程度之高。

为什么这次南京的消息,能够引起如此大的反响?首先,在长三角都市圈,南京算得上是重点城市,所以当其新出政策,往往都会被赋予一定的代表意义,理所当然也会收到更多关注。其次,是政策本身的内容:这是省会城市首次明确提出不再审批别墅,南京的态度也非常坚决。其实在限墅令之后,少批、不批别墅已经成为各个城市心照不宣的“规则”,虽然没在明面上提出来,但近几年一二线城市别墅的大幅减少,南京是首个严令禁止的省会城市,从源头断绝。

在下一步讨论之前,我们先来温习一下历史话题:限墅令。这个看似陌生的冷门名词,其实“自古有之”,别墅禁令广泛的说法是源于2003年,但其实最早是上个世纪的1995年——已经有十多年的历史了。

国土资源部对别墅的定义,是指独门独户独院,两至三层楼形式。占地面积相当大,容积率又低。自停批别墅用地的政策出台以来,土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。

一种调控政策或者说手段出来,目的得到不同程度实现的过程中,也总会伴随着其他不同方面的大小改变。相应的,自停批别墅用地的政策出台以来,土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。

近年来,“禁墅令”的通知不少、规定很多,但效果似乎不容乐观。早在南京之前,上海就发布相关公告,限制别墅类土地出让。据《公告》表示:上海已经执行国土资发(2010)204号文,叫停了容积率1.0以下的住宅用地出让。

不过该政策并未减少联排、双拼和叠加别墅的出现,因为聪明的开发商有的是方法规避该政策。据不完全统计,仅京沪等地周边以“别墅”名义在售的楼盘就有上百个,而在全国各地,各种形式的别墅更是不计其数。这意味着,“禁墅令”颁布10余年来,基本上就是一纸空文。

所谓上有政策下有对策,最直接的方式就是“高低配”的规划方式,让别墅部分的容积率可以“想做多少就做多少,无非就是在地块内部做文章。”某别墅销售人员说:“一个项目内部不同区块的容积率可以调整,假如别墅部分的容积率还不到0.7,那么盖上高密度商业配套,整个地块容积率就能达标。”

据业内人士透露,目前更多在售的“擦边球”别墅项目中,可以把容积率做到1.01以规避限制;在规划中将别墅的间距缩减至1米内,宣称“不是独栋别墅是联排建筑”以规避限令。

限墅令应不应该推行,答案是肯定的。限墅令对市场有什么影响?

从土地供应角度来看,土地资源日益紧张,人口居住密度较高,中小户型是发展的长期的趋势,政策更偏向于土地供应在普通商品住宅上的开发。

从供需角度来看,开放二胎的情况下,普通家庭120-140平米之间可满足基本需求,豪宅大户普遍呈现供大于求的局面,政策上避免开发过剩,推高豪宅类产品库存。

从房价角度来看,开发商高价拿地的压力下,希望通过低密度的高溢价的产品,取得高回报率,但同时高端住宅价格上涨,周边低端楼盘也跟风上涨,拉高了整体房价。

限墅令已推出多年,别墅售卖却屡禁不止,仿佛限墅令并未从根本上起到立竿见影的限制效果。那么这次南京限墅令,和以往相比有什么不同?

5月25日,南京市规划和自然资源局发布了《南京市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则》,《规划》明确,规划的二类城镇住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地容积率应大于1.0,建筑高度不得低于12米。

同时,严禁审批独栋、双拼和联排户型;严禁将低多层居住建筑户型潜伏设计或变相设计成“别墅”。低多层居住建筑核准图中不得出现“别墅”“叠墅”和“空中别墅”等标注。

这一独特的举措,根源在哪里?其实南京今后不再审批建别墅,不让建造别墅,原因是有很多的。众所周知,别墅的占地面积比较大,相应的,空间利用率就会减少,别墅的建造会让城市缺少更多的发展空间。另外,说说南京这个城市本身,较高经济水平城市,当然会有更多拥有较高经济实力的购房人群,有需求,别墅的市场空间肯定不会小,反之也是一样,如果别墅越建越多,买房子的人也会越来越多,未来南京一城的土地发展,可能会面临不那么均衡的失控状况。

另外,高楼层是未来的一个城市发展趋势。此前也屡屡有政策出台,如2021年3月29日,住建部发布通知,就加强县城绿色低碳建设公开征求意见。通知提出,县城新建住宅以6层为主,6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。虽然还是意见稿,但是这代表了未来的主流方向。

别墅的利用率低,占地大,而在城市的发展中,土地的利用率是非常重要的一个指标,从长远来看,如果无法遏制别墅兴建的速度,肯定不利于城市的发展。伴随着社会经济的发展,土地开发程度越来越深,一个可以预见的趋势,就是别墅的数量会越来越少。在未来,别墅真的会成为房产市场中的“稀缺商品”吗?和方方面面的因素有关,还是要看影响供需市场的几个必要条件。

无论如何,南京此次明确限墅令的出台,因为是首个省会城市就别墅问题发声,或多或少,有一点点里程碑式的起始意义。这个意义是值得被肯定的,毕竟城市的发展,说到底也息息相关着百姓的切实生活。限墅令,一定是有益于城市未来发展的。禁令向来不会无缘无故就“形同虚设,一定是有客观原因的。”要让“禁墅令”露出牙齿,必须将当前的“禁令”效力进行提升。

本文首发于微信公众号:诸葛找房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李佳佳 HN153)
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

推荐阅读

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。