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一个上涨,一个下跌!湾区第三城之争,它败了?

2021-06-10 19:45:13 和讯名家 

  今天向大家推荐我们的深圳号:大胡子看深圳

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  上周我们写了东莞房价开始有下跌趋势,而在湾区的另一个城市,佛山却大有房价上涨的势头,湾区两个优质城市,一个上涨一个下跌,到底是怎么回事,湾区第三城之城,有结果了?

  不妨看看大胡子看深圳的分析报告。

  以后关于片区踩盘分析、同样预算如何买、深圳楼市解读和与猜测等这些问题在深圳号都会有更详细、更及时、更落地的分析和建议。大家可以点击下方名片关注。

  同一个湾区,不同的命运。

  这就是当下湾区各个城市楼市走向的最好概括。

  从去年到现在,由于整个大湾区的调控力度极不均衡,导致各个城市的楼市热度也是高度分散。

  因此一个略显诡异的现象出现了:有的城市房价在跌,有的城市的楼市却正火热。

  在这其中,对比最强烈的就是佛山和东莞。

  先看看东莞,上一周,我们就写了一篇文章,提到东莞现在的房价已经在下跌。(点击查看全文)

  刚刚过去的5月,又出了最新数据:

  东莞5月份新房签约均价跌到24300元/㎡,而4月份的新房签约价为24700元/㎡,新房的成交价进一步下跌。

  成交方面,东莞5月份新房成交了3620套,环比上个月增加了36%,但同比去年的4450套,下降了20%。

  在新房成交上环比上个月东莞有恢复,但成交回升和总体的供应的回升关系更大,因为东莞上个月的新房供应只有2380套,而5月的供应则有4903套。

  在更能表现市场热度的二手房市场,东莞4月份二手住宅网签约1773套,同比减少39%,环比3月的成交量减少了9.5%。

  5月过去了,东莞的跌势还没刹住车。

  与东莞楼市步入低谷相比,另一边,佛山正火热。

  5月份,佛山新房网签11561套,环比上涨了25.09%,

  而在4月份中国指数研究院公布的数据中,佛山的环比涨幅达到1.04%,在百城房价数据环比涨幅排名前三。

  图源:湾区壹地产

  量价齐升的行情,造就了火热的楼市。

  而且不止是成交和房价双双上涨,佛山的地价也创了新高。

  4月份,华润在佛山的陈村新城拿下一个地块,折合楼面价达到22330元/㎡,这个价格打破了此前佛山的楼面价记录,佛山新地王诞生。

  佛山上一个地王是当代置业拿下的一块金沙洲的地块,楼面价达到20013元/㎡。这块地王诞生的时间仅仅是在新地王产生前的3月份。

  图源:房天下佛山

  也就是说,短短两个月时间,佛山两次刷新地王价,简直是疯了。

  土拍是楼市热度的重要风向标,没有楼市的热度助推,房企不会热衷于高价拿地,而面粉不断涨价,面包的价格自然也会顺势上涨。

  从这一点看,佛山的房价显然还有上涨空间。

  此一时彼一时,湾区内的板块轮动,就是轮流坐庄,看谁能涨。

  东莞下跌、佛山上涨的现象背后,其实是因为当下的湾区,坐庄的城市轮到了佛山。

  东莞的老大哥是深圳,上一年东莞跟着深圳,吃了一波牛市红利,现在随着调控深入,顺势也跟着深圳躺平。

  佛山楼市看广州,反应相比东莞滞后了一些,随着深圳、东莞和广州楼市相继被打压,今年才开始火爆。

  虽然时间点错开了,但非常有意思的一点是:现在的佛山,像极了上一年的东莞。

  总结一下,佛山和东莞相似的点主要有3个。

  第一,上涨速度在城市间名列前茅。

  前文已经提到,佛山4月份的环比涨幅在百城中位列前三,和佛山相比,上一年东莞的房价上涨速度有过之无不及。

  2020年东莞的二手房价涨幅速度排在全国第一,达到47.11%。

  第二,土拍市场都非常火热。

  佛山两个月内两次刷新地王纪录,而上一年的东莞的土拍市场也打足鸡血。

  根据东莞合富研究院数据显示,2020年全年东莞商住房土拍揽金约621亿元,同比大幅上涨了66%,创下历年新高。

  即便没有新地王产生,但2020年结束后回头看数据,会发现东莞楼面价前十位的地块中有6个地块是在2020年中成交的。

  图源:金信联行

  第三个共同点,内部板块结构有明显的分化。

  去年,虽然东莞全线上涨,但各区之间涨幅差异很大,其中领涨的板块是城区、松山湖片区以及滨海片区,三个板块的涨幅在30%以上,远高于其他板块。

  图源:合富大数据

  佛山当下各个板块也有很明显的分化。

  根据房价行情网的数据,今年第一季度,整个佛山的新建住宅环比都在上涨,环比上涨幅度为2.86%,但5个区中,真正领涨的只有临广的南海和顺德。

  以东莞过去一年的经验来看,楼市分化的时代,最能涨的板块往往就是萧条期价格最稳的板块。

  东莞如此,广州如此、深圳也是如此,佛山自然也不会有例外。

  顺德和南海,无论是从经济实力、地理位置还是楼市规律的角度看,都将会成为佛山最好的楼市板块。

  楼市热不热是一时的,但城市的发展潜力和基本面是长久的。

  这些年,在大湾区内,一个很著名的论调就是:佛山会被东莞超越。

  我们先放下现在两座城市的市场热度差异,用发展的眼光去看这两座城市,真的是这样吗?

  最新的七普数据中,东莞的人口数量虽然依旧高于佛山,但是过去十年的人口增长率佛山已经达到32.03%,而东莞只有27.33%。

  东莞的人口增长速度显然不如佛山。

  此外,在受教育程度的数据方面,佛山每10万人口中拥有大学教育程度人口达到16143人,比2010年的数据增长了6674人。东莞只有13241人,相比2010年增长人数也不如佛山,只有6138人。

  再看另一个数据,佛山15岁及以上人口平均受教育年限为10.49年,东莞只有10.41年,和2010年相比,佛山的受教育年限已经超越了东莞。

  佛山的受教育年限增长了0.74,东莞只增长了0.59。

  很明显,佛山当下人口的受教育程度也高于东莞。

  在最关键的经济数据方面,2020年佛山的GDP继续力压东莞,东莞冲击万亿GDP目标失败,在增速上,东莞只有1.1%,低于佛山的1.6%。

  看来东莞经济的上涨势头没有大家想的那么强势,佛山也没有大家想的那么不堪。东莞超越佛山的论调被啪啪打了脸。

  不可否认,靠近深圳的东莞,有深圳的产业承接,有大量深圳的投资,倚靠深圳的东莞,在城市经济转型上优势比佛山更大。

  但当一个城市倚靠另一个城市的时候,不仅是优点,就连缺点都会同质化,这就是所谓的路径依赖。

  东莞选择了全面深圳化,但东莞没有深圳的实力,最后的结果很可能就是收益达不到预想,成本和代价自己反倒承担不起了,东莞现在的房价就是一个典型。

  无论如何,就如大胡子李老师一直强调的,现在东莞的房价已经在高位,相比之下,如果当下要买房投资,尚处于上涨初期的佛山是更好的选择。

  至于佛山和东莞的城市之争,只能说博弈还未结束,鹿死谁手尚未可知,东莞想要超越佛山,并不那么容易。

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李佳佳 HN153)
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