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怎么回事,强三线城市开始走一样的路子了?

2021-06-10 19:45:13 和讯名家 

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  今天这篇是无锡考察文,上次我发文之后,竟有人和我杠,说我凭什么说无锡是三线城市。

  我就纳闷了,大家对于城市分级这个东西到底是怎么划分的,现在很多媒体机构发布排名,整了一些新一线城市,还有一大批城市进入了二线城市范畴,机构排名无可厚非。

  但在我这,一线城市就是北上广深,二线城市就是省会城市、计划单列市、直辖市,除此外还有个苏州。

  无锡在我这,就是强三线城市,这个不再解释,回归今天主题:无锡这个城市到底怎么样?

  先说我在无锡考察后的最大感觉:二线城市的产值,三线城市的发展模式,这种发展模式难道是强三线城市的宿命?

  无锡这种点状、摊大饼模式,真的和大湾区的佛山很像。

  都喜欢搞新城、都是制造业非常发达的城市、都是万亿俱乐部一员,经济都很牛逼,但就是政治上缺乏一些政策关注度。

  有价值吗?绝对有,但在这样的城市发展模式下,坑也很多。

  到处搞新城,搞概念。

  太湖新城、锡东新城、惠山新城、锡西新城、天一新城、洛社新城,在鸿山某项目中,竟还看到鸿山新城的概念时,瞬间头大。

  遍地都是新城,就注定有一些可能只是陪衬。

  从新城的价值排序,毫无疑问,太湖新城的价值最大。

  本地人对太湖新城的认知是生态环境非常好,实际上不止是生态环境,太湖新城还是无锡的科技创新先导区、现代产业引领区、高端人才集聚区,经开区就在太湖新城,是无锡现在的CBD所在。

  环境好+产业集聚,就是个王炸地段。

  而且市政府也搬到了经开,目前无锡最高端的商业万象城、海岸城也都在经开,这里补充一个知识点,一般万象城和海岸城都开在城市比较高端、购买力比较强的地方,所以你只要看到有万象城和海岸城,这里的地段绝对就不差。

  经开除了高端商业之外,优质学区锡师附小也在经开,还有市民中心、大剧院、金融商务街区也都在这。

  可以说几乎是把配套、教育、产业都集中在这里,这就是整个无锡价值最高的地方啊,也会是未来无锡房价天花板所在地。

  目前经开的均价在3.5万左右,其实和其他板块还没拉出价差,所以往上走的概率很大,尤其土拍已经到达限价19500元。

  再看锡东新城和惠山新城,这两个新城是发展比较成熟的板块,锡东新城在新吴区,但均价去到2.9万,你要说有什么牛逼的产业,其实没有,更多是靠学区炒作,锡东有无锡最好的高中:天一高中,因为入学方式一些初中会有直升天一中学的名额,这些初中对应的房子,价格自然也就涨起来了。

  惠山新城位于无锡北部,发展也成熟,但很多无锡本地人看不上,以前惠山在他们眼里属于“郊区”,而且多是新无锡人住在那,早期惠山因为价格低洼,吸引不少刚需在那置业,就是一个刚需自住的板块,目前价格也去到2.6-2.7万左右。

  其他新城也基本都是刚需自住的板块,唯一亮点突出点的是天一新城,目前是不限购的,但有地铁穿过,距离老中心梁溪区也近,配套也相对成熟,目前价格2.4-2.5万左右,这里基本也是所见即所得。

  其余洛社新城、锡西新城都在西部,也不是无锡的城市发展主轴上,锡西新城2.2万左右,而洛社就只有1.8万左右,价格也基本匹配出价值。

  所以新城的价值排序很明显:

  太湖新城(尤其经开区)>锡东新城>天一新城>惠山新城>锡西新城>洛社新城

  有些片区,虽不是新城,但也值得关注。

  无锡是个经济强市,尤其是靠制造业起价的经济强市,这和佛山也很像。

  所以不是只有高新产业集聚的地方值得关注,还有园区产业聚集的同样要关注。

  这里不得不提新吴区,2020年新吴区在5个行政区内的GDP是排名第一,仅次于江阴市,并且增速还达到5.1%,能在疫情影响之下还能保持这个增速,很不容易。

  无锡本就是制造业非常发达的城市,过去一些重工业、高污染企业其实已经往苏北转移,而留下一些轻工业基本也分布在新吴区。

  新吴区被定义为“智慧新城”、“东方硅谷”,苏南硕放机场就在新吴区,还拥有国家获批的网创新示范区、国家创新型园区、国家生态工业示范园区、国家知识产权试点园区等等。

  新加坡工业园,日资、韩资、欧美、国资等各种类型企业多达26000多家,有109家企业的总部就位于此,产业实力非常强。

  目前新吴区的政务中心、金融商务中心及科技创新中心是在太科园,所以太科园是可以重点关注的,目前太科园的整体均价也在2.5万左右,但新房不多。

  此外,新吴区有些靠近梁溪区的板块,因为离传统中心比较近,加上整体配套完善,会吸纳一部分的刚需外溢,比如江溪板块,刚需也可以关注。

  最后结合无锡考察,先给大家总结无锡本地市场的一些基本面:

  1、无锡的CBD、城市新中心毫无疑问在经开区,这也是无锡未来的天花板所在,目前房价均价是3.5万,但随着土拍节奏,19500元的楼面价,未来入市会是一个4万左右,但这还不是经开的天花板价格。

  经开作为无锡的CBD所在,价差和周边板块其实还没有拉得很大,一般来说,核心区的房价应该是周边的2-3倍,所以现在的经开很明显还没有发展成熟,这就是向上爬的空间所在。

  2、无锡是点状铺开的发展模式,经开都没搞好,就开始搞其他新城,这是个不太良好的发展模式,四处开花,没有集中精力搞好一个板块,这也是导致房价扁平化的一个问题。

  不如苏州,集中精力搞好工业园区,他不仅是经济实力的体现,还会是城市向外展示的基本面,这是城市形象的问题。

  3、无锡本地市场会有地缘倾向,也有新房癌,加上无锡本身供应不算少,所以整体市场没有非常火爆,但因为一场土拍,其实市场热度有有所回归的,我几乎在所有项目都听到销售介绍近期土拍,确实面粉贵了,面包会随着贵。

  4、无锡本地的购买力还是比较强劲的,江浙地区藏富于民这是大家都知道额,无锡人均GDP全国第一,加上本身无锡民营经济也强,收入水平其实不低,匹配当下的房价,无锡房价收入比9.5,低于全国人均水平。

  5、传统中心区是由北塘、崇安、南长合并成现在的梁溪区,目前的地标就在恒隆广场,传统中心区没有多少地块开发,一般是有地缘情节的无锡本地人会选择在这里,均价也在3-3.2万左右,买这里基本就是为了学校和配套成熟。

  南长是梁溪的南部,经开的北部,以后等经开发展成熟,或许会有一波利好,但时间较长,毕竟价差还不算大,如果有2万多的品质项目可以重点关注。

  以上是无锡的基本面,有好也有问题,但就无锡城市而言,绝对是有发展潜力的城市。

  入手无锡,我先给几点建议:

  1、钱够得着,当然是最好的板块,经开是首选,总价得备好300万以上。

  2、钱差点,太科园和锡东新城可以是第二位的选择,一个是有产业,一个是有学校,毕据说锡东新城还有总部基地的规划,加上高铁站就在那,期待感还是比较强的。

  3、第三梯队,我建议就是天一新城还有锡西新城的钱桥板块,价格2.2-2.4万,都靠近主城区,天一新城还有地铁经过,而且价格和核心区有一定价差,会有补齐空间。

  无锡跑了几天,最大的感觉就是“散”,但散归散,不得不佩服,人家经济实力就摆在这,长三角确实高手如云,买哪都不算差,但却一定要选好板块。

  昨晚来苏州了,17分钟高铁,坐下喝口水就到苏州,有一说一,今天跑了苏州园区发现无锡确实和苏州存在差距,无锡努力的空间还很大。

  这几天还会在苏州考察,后续会有文章,看大家关注苏州哪里,也可以给我们留言,还打算去昆山走一波,有关注昆山的分析,也可以评论区给我们留言。

  今天中午吃了苏帮菜,松鼠桂鱼、响油鳝糊真是一绝,味道很好,这几天继续考察,同时也会继续挖掘苏州美食,趁机会也感受一下苏州的雅致。

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李佳佳 HN153)
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