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另类的房价保卫战

2021-06-11 02:21:48 证券时报 

【环宇杂谈】

一单交易能左右一个小区的房价吗?真有可能。

李宇嘉

近日,广州发生了一起离奇的“房价保卫战”,黄埔区的时代春树里小区,网友发布了一封由业主发起的“虚假交易撤销书”,30多个小区业主联名要求,代理中介把5月初成交的某一单交易撤掉,否者将诉诸监管部门。为何一单交易引起“众怒”?原来,这套房子实际成交均价为4万元,中介与买卖双方约定,做低房源网签成交价,从4万元直降至2.8万。

当然,这个2.8万元的均价是“阳合同”里的价格,目的是为规避高额增值税,而“阴合同”里显示的才是实际成交价格(4万元/平米)。一般来说,做低网签价会影响按揭额度,但买家也乐意配合,因为他打算一次性付款买这套房。如此操作下交易速战速决,卖家立马收到全款、落袋为安,自然也会投桃报李,在交易总价上给买家一点优惠,实现买卖“双赢”。

但是,小区其他业主不干了。他们认为,这一另类操作把小区成交均价拉低了,从4月份的3.9万/平米,直降至5月份的3.3万/平米,严重影响他们房子的价值,且对所有春树里业主的“核心资产”造成严重伤害。而且,这种行为涉嫌偷税漏税、虚假交易,扰乱市场秩序等。所以,“房价保卫战”必须得打起来。直观来看,这是业主“集体护盘”的又一案例。

广州业主“集体护盘”,这不是什么新鲜事儿。今年年初,从珠江新城到金融城,再到滨江东路的次新房,到越秀区东风东路的学位房等,业主们“集体护盘”、拉升价格层出不穷。而且,也不是广州业主们这么干,始作俑者是深圳那些聪明的业主,2019年就开始这么干了,而且操作手法更娴熟、更大胆,后来传染到杭州、成都、合肥等城市,广州业主有样学样。

但是,如此“集体护盘”,还是挺另类的,罪魁祸首就是广州今年“4.21”调控后,增值税免征年限由2年升至5年,距离上次交易未满2年的房源,交易成本大增。比如,总价500万的房子,单全额增值税及附加就要28万元,而且还要一次性拿出来,这就极大地阻碍了交易进展。近期,未满5年的交易单,卖家一般会出一部分增值税,或在售价上优惠一些。

当下的广州楼市,可谓“高位不胜寒”,严厉调控叠加信贷收紧,5月份明显降温。作为本轮行情中房价上涨最快的区域,5月份天河、黄埔二手房成交量降了不少,其中黄埔大降46.3%,本案例就发生在黄埔。量降下来了,维持高价越来越费力。所以,现在的业主不可能像今年年初那样,不敢任性地“集体拉升”本小区的房价了,而且对风吹草动比较敏感。

问题是,一单交易能左右一个小区的房价吗?真有可能。二手房市场信息不透明,不管是买家出价,还是中介建议出价,都会参考历史成交价。打开APP,发现该小区近期有一单降价了,不明底细的会以为这个小区有硬伤,自然出价会低一些,有的卖家也会降低挂牌价。这么一来,本来高昂的气势慢慢撒掉了,这个小区的实际挂牌价可能会降低,成交价也就下降了。

这可能就是近期发生的事情。从链家公布的数据看,5月份广州各片区二手房非“停涨”即“微跌”。猛涨了一年后,当下的广州楼市站在历史最高位上,回望去年疫情前的房价,感觉当下真好,但风越来越大。调控持续加压,房贷额度收紧、利率攀升,高位支撑越来越力不从心,甚至危如累卵,对跌价害怕极了,于是就有了这一出另类的“房价保卫战”。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

(责任编辑:董云龙 )
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