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长春二轮集中土拍再度“遇冷”,超九成地块底价成交

2021-06-18 18:43:37 和讯名家 

导 读

长春二轮集中土拍与首轮集中土拍相比,市场表现更“冷”,溢价率再度下行。

◎  作者 / 马千里、邱娟

6月17和18日,在首轮集中供地中表现最积极的长春,在第二轮集中供地表现依旧较为突出,完成了继厦门之后的“第二拍”。为了对长春房地产市场有全局性的了解,本文将进一步对比长春两次集中土拍在规模、热度、盈利等方面的异同点,并结合本地商品房市场对接下来的土地市场做出趋势性预判。

01

热度变化:二轮集中土拍热度进一步下滑

超九成地块底价成交

从供应规模上来看,长春二轮土拍规模较一轮有所提升,不论是供应幅数还是供应建面较第一次均有显著提升,尤其是供应建面,增幅高达44%。虽然供应规模明显上涨了,但市场热度并未有明显改观。长春本次土拍供应68宗涉宅地,其中有8宗提前中止出让,最终成交42宗住宅用地,18宗流拍,流拍率高达38%,流拍情况较首轮明显加剧。

具体来看,本次土拍成交的42宗住宅用地中,仅有3宗溢价成交,其余39宗均为底价成交,比重超九成。从市场热度来看,本场土拍总溢价率仅有0.4%,较首次集中土拍热度再次下降,较2020年全年涉宅土地溢价率更是低了4.2个百分点,市场明显“遇冷”。

02

盈利空间:溢价地块盈利空间依然可观

但面临市场下行的隐忧

与首轮土拍一致,长春二次集中拍地竞拍依然采取“限地价、竞配建”竞地模式。但事实上,第二轮集中拍卖成交的42宗涉宅地块中,仅有3宗溢价成交,无一宗触及最高限价,其中溢价率最高的位于汽车经济开发区,被万科以12.32亿元竞得,溢价率为5.17%,楼板价为3660元/平方米,而周边在售项目均价仅有8500元/平方米,按照这一售价测算的话,地房比仅有43%,盈利依然比较可观。

其余2宗溢价地块均位于净月高新开发区,两宗位置毗邻,最终被远创置业分别以6.31亿元、14.05亿元竞得,楼面价分别为5748、5823元/平方米,溢价率分别为2.68%和1.75%。值得注意的是,远创置业在首轮集中拍地中在该板块竞得一宅地的楼板价高达6598元/平方米,本次竞得的地价较这一价格降幅超一成,地价呈现明显的下降趋势。按照周边在售项目的平均售价11500元/平方米来测算的话,地房比在50%左右,盈利空间还是比较可观的。

值得注意的是,尽管大多数地块尚能保持良好的盈利空间,就目前的市场供求情况来看,这些土地未来入市仍将面临一定的去化隐忧。CRIC数据显示,2020年9月,长春“限价+限贷”政策出台之后,市场明显降温,9月之后月均成交量仅有62万平方米,较政策加码之前的月均成交量下降了约三成,整体销售规模甚至不及疫情之前,成交均价也在持续下滑,商品住宅去化周期已经超过20个月,库存有加剧的风险。

03

需求不足:长春十年人口增量全国垫底

购房需求基本面表现不佳

造成这一现象的原因除了疫情和调控加码等因素,最主要的原因还是在于人口,长春处于人口外流比较严重的东北三省,人口的外流严重影响了购房需求基本面。近期公布的“七普”人口数据显示,2020年长春常住人口906.7万人,较2010年增量仅有30万人,这一数据在二线城市处于垫底位置(仅高于西宁和哈尔滨);并且增长的这部分人群很大程度上来源于省内三四线城市,购买力也相对疲软,因此房地产市场表现不及人口大量流入的长三角和珠三角区域,流拍和底价成交成为常态也在意料之中。

04

总结:长春土拍再度“遇冷”

人口滞涨大背景下市场热度难再上涨

总体来看,长春二轮集中土拍与首轮集中土拍相比,市场表现更“冷”,溢价率再度下行,“底价成交”和“流拍”成为高频词汇;即使是溢价成交的地块,地价较上一次集中拍地也进一步下滑,房企拍地积极性再度下滑,与长三角和珠三角的高热之势截然相反。

虽然地价下滑十分契合政府实施“集中供地”的初衷,但是考虑到近两年长春楼市进入低谷,去化周期已经超过20个月,库存甚至还有加剧的风险,尤其是长春近十年人口增量全国垫底,购房需求基本面颓势难以逆转,这样来看,无论是商品房市场,还是土地市场,热度均难以上涨。

本文首发于微信公众号:克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李佳佳 HN153)
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