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上海土拍,政府与房企之间的微妙操作

2021-06-19 09:38:54 和讯名家 

文 | 地产八卦女  陈庆

01

昨天,上海集中土拍,市场,风平浪静。

在这风平浪静的背后,其实是政府与房企之间的默契博弈。

对于上海政府而言,它显然是不希望自己因为集中土拍而上新闻的——此前,重庆集中土拍,平均溢价率抢到 43%,还有地块溢价率高达130%。重庆高官为此连夜赶回,大发雷霆。

然而,上海作为中国乃至远东第一城,城市价值摆在那里;而此次集中土拍,出让的土地不乏大宁、徐汇滨江、上海西站等核心板块,很难不让人动心思。

▲数据来源:上海房地产观察

说实话,不仅是政府不愿意看到市场疯抢土地,其实开发商也不希望疯抢——市场太过疯狂,竞争太过剧烈,不仅土地成本高昂,还容易引发高层问责,容易调控加码、限价加码,最终导致财务亏损,政府和房企两败俱伤。

由此,政府和房企最好的状态,莫过于你敬我一尺,我让你一丈,春风化雨,以和为贵。

02

那么,为了“以和为贵”,房企和政府各采取了什么措施呢?

单从结果来看,此次上海土拍的溢价率可谓温和:

普陀西站地块:卓越和京东联合体99.1亿拿下,溢价率为0%;

静安大宁地块:保利以105.13亿拿下,溢价率为8.39%;

徐汇滨江地块:豫园股份(600655,股吧)以51.71亿夺得,溢价率为0.21%;

杨浦定海地块:杨浦城投以14.025亿获得,溢价率9.2%。

▲说实话,就静安大宁那块地,挨着大名鼎鼎的大宁金茂府,一看就是核心资产的核心资产——这么好的地,却只有两家房企保利和华发报名,原因就是这块地除了价格外,还需引入央企金控总部、央企区域总部,受让人在地块竣工验收后每年产税标准不低于8000元/㎡。

很明显,这块地就是指定给央企开发了。而如果单单只是这个条件,似乎还不够,近几年来,地产央企在国内各大城市拿地也牛哄哄的,中海、华润、招商,哪一个不是地王制造机?

那为什么招商、金茂等其他央企没来拿地呢?原来今年上海改了规则,房企要想参加土拍,要先打分获得资格,一路过关斩将把地价拍过中止价后,进行一次性报价。一次性报价不能超过最高报价——限溢价10%,而且是:

报价中最接近各家平均报价的房企获胜。

▲上海报价规则。

对于打分获取资格,据了解,从2017年开始,上海市政府就会根据企业规模、纳税额、就业人数、运营商场面积等一些维度,给每家房企一个分数。

然后房企每拿一块地就扣掉一点分数,分数扣完就不能再拿地了,参与竞拍的资格都没有了。

平均算下来,每家房企能在上海拿2-3块地,好一点的可以拿4-5块,但是没有拿6块的。

由此,对于政府而言,尽管央企们都财大气粗,但也不会在一棵树上吊死了。本质上,在这个积分制度下,参与竞拍的资格比竞拍本身更宝贵。

值得说明的是,由于去年的围标事件,中海万科华润连积分关都没过(禁止参拍),所以直接帮保利、华发、招商等筛选了一大批对手出去。

除此之外,报价中最接近各家平均报价的房企获胜,也可以算是最能体现上海“中庸之道”的规则。

尽管从规则看,平均价取胜不是上海的首创,而是隔壁小弟苏州的专利,但是这一次集中报价,可谓是最为惊心动魄的了。

还是以大宁地块为例,在第一次报价超过104.7亿的中止价之后,保利和华发进入博弈:

保利出价105.13亿,华发出价105.35亿,因为双方离报价平均值一样远,所以允许两家在十分钟内修改一次报价。

▲如果有效报价为2个,允许报价高者在10分钟内进行一次报价修正,最终修正报价处在报价低者所报价格以及平均价之间,则修正报价者成为第一顺位中标候选人,否则,报价低者为第一顺位中标候选人。

不得不说,这一次修改报价,犹如千钧一发,令人心颤。双方都不知道平均价105.24亿,不知道是自己报高了还是对方报高了,就看谁沉不住气,把报价修改到“最接近平均价格,且较低报价的位置”。

最终,来自珠海的华发为了压保利一头,把价格改成了105.01亿,而崇尚“和者筑善”的佛系保利一动不动,最终,华发因为105.01亿的报价,没有处在首次报价低者(保利)所报价格以及平均价之间,从而失去了这块楼面价刚过五万,售价可到10.5万的上海中环项目。

由此,我们可以知道,报价中最接近各家平均报价的房企获胜的机制,其实是让开发商对市场有一个中等偏低的预期。

而这个预期,就使得土地价格被控制住,这样预售价格乃至整个市场,才会有继续控制的理由。

03

除了通过打分限制开发商入场竞拍外,此次上海市政府不鼓励圈内联合体拿地,但却贴心的鼓励房企多交圈外朋友。

为什么这么说呢。看看普陀西站那块地,卓越和京东联合体居然零溢价拿下了。

要知道,去年年底上海还大涨了一波。

事实上,对于这次上海土拍,上海市政府知会了很多企业来做测算。然而,这些企业大都没有有实力自持的圈外朋友,所以眼看着碗里的肉吃不到,唯有干着急。

与之相对应,卓越就有个好朋友京东。此前,在东哥明尼苏达事件里,卓越的李华就是事件双方的沟通人。

而卓越,也最终因为这种战友情,而收获了零溢价内环土地——京东打算建一个超级体验馆。

由此可见,地产行业,各大房企互相了解很重要,适当交交朋友也很不错,但是,未来房企交朋友,还是最好找圈外的产业大鳄。

04

从最近半年集中供地的成效来看,无疑,上海是唯一一个既收到了想收的钱,又控制住了溢价,房企还有利润空间的超大城市。

单单就“房企还有利润空间”来说,此次土拍,起始出让价不贵,按照溢价计算,这次土拍的纯住宅项目的利润率,都在10%以上。

无疑,相比杭州限房价、竞地价、竞自持的硬核模式,在上海只要拿到地,一方面压根不愁卖,另一方面,利润空间有保证,房企对于品质的追求也会上来。

甚至,只要上海长期坚持这种春风化雨的新放地模式,我敢说,相比于房企在其他城市的亏损拿地、马甲拿地,上海一定会成为未来中国房地产市场最后的品质标杆城市。

由此,既需要房企的土地财政支持,又避免土拍刺激房价,作为全国最大的城市,还需要充分展现市场经济活力,不能过分限价,要给房企留下利润空间,不出现几年前土地巨高但是预售证又卡你价格的情况......上海,硬是在这种微妙的市场氛围中,硬是在这种极其艰难的调控环境下,取得了市场与立场的双赢。

面子里子两面光。上海,真不愧是这次土拍竞赛里,最最体面的玩家了。

关于地产,希望能与大家有更多交流。

本文首发于微信公众号:地产八卦女。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李佳佳 HN153)
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