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半年时间直接涨130万,但这个城市还能买!

2021-06-19 11:55:36 和讯名家 

  今天向大家推荐我们的广州号:大胡子看广州。

  大胡子看广州是我们旗下一个专注广州都市圈的账号,与大胡子说房更宏观的分析不同,大胡子看广州会及时更新广州、佛山、清远、肇庆等城市的最新楼市政策、楼市动态、区域分析、价格走势等等一系列落地且实用的文章,更细节剖析楼市价值。

  今年2月份深圳出台二手房指导价,并有银行开始执行按照二手房指导价发放贷款,而227东莞也跟随步伐,加码调控,315深圳明令打击作假代持等现象,东莞调控细节也已经披露。

  同为湾区核心城市的广州,却走出了完全不一样的精彩,2月份广州新房突破新高,外围的增城房价也开始蠢蠢欲动地上涨,如果继续保持火热的态势,接下来广州调控可能马上杀到!

  广州如果出台调控,具体会有什么影响,现在该不该赶在调控前入手?又应该选择哪里?

  大胡子看广州给出了直接的答案。

  以后关于片区踩盘分析、同样预算如何买、广州楼市解读和与猜测等这些问题在广州号都会有更详细、更及时、更落地的分析和建议。大家可以点击下方名片关注!

  以下正文:

  我被这个城市惊呆了。

  去年5月我们戴着口罩来到佛山考察,当时的佛山市场还很静谧,在北滘新城还有2.1-2.3万的新房,在陈村还有2万的,在千灯湖也还有3字头楼盘,最顶级的千灯湖核心楼盘,也就5万出头,当时我都觉得这个城市房价被低估。

  毕竟佛山基本面很好,经济、人口、产业,都可以秒杀绝大多数二线城市,但房价这么低,很不合理。

  去年9月份,李老师拍了一个视频,当时广州楼市已经起来了,李老师在视频里也明确提出,接下来会轮涨到佛山,当时在禅城区地铁旁都还有1.7万的房子啊,可很多粉丝硬生生就是错过了。

  现在佛山已经完全热起来了,还能不能上车?

  我觉得你得先了解一下佛山市场。

  当下用“疯”形容佛山市场,其实不为过。

  说一个真实案例,有个朋友A去年把在千灯湖的楼梯房卖了,准备置换到千灯湖的电梯大四房,为了使用公积金贷款,A主动提出愿意在房屋总价上多加3万,使用公积金按揭大概80万,结果到半年后公积金都没有放款。

  就在等待中的半年,千灯湖的次新四房门槛一路往上走,均价最高涨幅接近40%,145平米的3房,半年前比如中铁建水岸花园、佳兆业滨江一号等,500万还有机会拿下,现在如果没有630万以上的预算,建议就不要去千灯湖买四房了。

  短短半年,总价门槛直接增加130万。

  为了省一点利率,直接被挤出千灯湖板块,现在A估计已经在失声痛哭了。

  城市价值确定之后,买房一定要尽快做决定,这就是经常说的买房一定要趁早,尤其是现在。

  昨天我发了一篇文章,说的是核心二线城市今年涨疯了,调控根本没有打压住价格,甚至西安连成交量的影响都不大。(点击回看温习)

  很多城市真的越调越涨,没办法,现在最好抵御通胀的就是房产,手头有点现金根本不是安全感,反而是害怕贬值的焦虑。

  如果关注股市的应该发现昨天A股出现了普涨行情,其中上证指数大涨了超过70个点,涨幅达到了2%。

  为何突然大涨?

  因为最近央行两个研究机构的官员,都放话人民币要升值。

  人民币升值会对股市和楼市构成利好,因为国际热钱会加速流入,来挣“升值效应”的钱。

  普通人可能不能理解,没关系,只要记得国外的钱都想进来赚钱了,你手头上的钱真的就要找到避险好去处了,否则不是被通胀稀释就是被富人收割。

  其实很多人已经在买房避险了,我们来看看数据:

  今年一季度的全国重点城市商品房成交量比2019年同期增长40%,其中有十大城市创下了2017年以来一季度成交量的新高。

  也就是说今年大家仍然非常热衷买房,甚至是拿出存款全款买房的人多了很多。

  这也有数据佐证,一季度全国居民购房杠杆率环比下降1.4%,同比下降4%,创下8年新低。

  成交量在增加,房贷却没有增加,唯一的解释就是全款买房的比例多了,还有就是动用储蓄的钱多了。

  尤其是4月份买房的这一波钱,很大比例来自居民存款。

  4月新增人民币存款-7252亿元,是2017年12月至今规模最低的,其中居民部门存款-15700亿元。

  现在你看清楚了吧,大家都开始拿出储蓄去买房了,市场主导的其实不仅是炒房客了,因为炒房客一定会用尽杠杆的,而真正的刚需,才有可能动用储蓄,所以这批楼市火热的情形我预计还能走一波。

  回过头来解答大家一开始的疑问,佛山这么火了,还要不要入手。

  我觉得完全可以,关键是匹配你现在的资金入场。

  因为就现在佛山的价格体系,还没有触及到佛山的天花板。

  看看佛山最近的土拍,或许你就能找到答案。

  佛山不属于集中拍地的22个城市之一,但土拍的热度完全不输集中供地的城市,近期平洲南港路地块重新挂牌,19539元/㎡起拍,刷新了桂城最高楼面价,也是佛山的最高起拍楼面价,周边的一些项目目前均价是2.5-3.2万/㎡。

  未来建好商品房,开卖价格保守估计触及4万。

  还有此前陈村拍出的一块新地王,折合楼面价约22330元/㎡。现在陈村最核心地铁口的项目已经卖到3万+,这块新地王出来肯定冲破4万。

  而北滘新城美的大道站的TOD地块也将在5月28日挂牌,将于6月28日10点现场竞拍。起拍楼面价15000元/㎡,22000元/㎡封顶。

  这块地非常优质,预计哄抢的开发商很多,可能会以22000元/㎡的封顶价格拿下。后期入市估计又是一个4万的价格。

  所以现在佛山的天花板远远还未到达,当下这几个区域都还没有破4万,北滘最高的也才3字出头,现在入手谈不上高位,只是在爬坡期,长持仍然很有希望。

  只不过比较可惜的是,有些人明明早两个月手头7-80万还可以买入佛山北滘新城的房子,但现在北滘首付已经从3成抬高到4成,加上房价上涨,上车门槛是越来越高了。

  虽然有一批人错过了入手最核心区域的机会,但佛山还有机会,因为还有一个关键词:

  轮动补涨。

  所以现在要结合预算去找到佛山下一轮还能轮动补涨的区域,而这就涉及到佛山的选筹逻辑了。

  首先,三水和高明建议别碰,除非你工作在那,刚需自住。

  在佛山买房,记住三点最核心的,一是环广,二是地铁,三是产业。

  佛山人口近千万,但是过去只有1条地铁线,以这么多的人口承载力来看,显然是不够的,加上广佛关系越来越密切,连接广州的地铁线急需增加。

  刚好,今明两年都是佛山地铁集中兑现的时候,2号线、7号线都预计在今年开通,而明年之后还会有越来越多的地铁开通。

  待到佛山把地铁线路都盘活的时候,会直接拉高预期,房价就还能继续涨。

  毕竟自驾出行不是常态,地铁出行才是,地铁一响,黄金才能万两。

  其次,一定是要环广的,因为上一轮佛山行情的起势是从广州轮涨起来的,所以地理位置临广很重要,盯紧第一圈层的区域。

  很多人说三水也有地铁,也临广,但核心在于临的是花都这种本身就是广州的远郊区域,挨着的邻居都不富,怎么要求带你一起发财。

  再者,要看区域还有没有涨幅空间,这点是直接选择你的入手时机对不对。

  现在不考虑钱,最好的当然还是千灯湖,但确实千灯湖涨起来了,都6万了,如果你能等得起,且资金足够,是可以考虑一个城市最顶级的板块。

  结合预算需求和价值,我给当下核心板块排个序:北滘新城>三山新城>三山新城>佛山新城。

  可这些区域也确实吃到了上一轮房价上涨的红利,并且现在已经调控升级了,首付比例已经升到4成,而且价格也涨了2000-7000不等,之前预算刚好的人已经被挤出去了。

  如果你的预算已经够不着这些区域,也可以重点考虑接下来会轮涨,且首付比例还在3成的伦教,伦教同样是第一圈层临广区域,也有地铁通勤,价格2万出头,相比以上几个新城,还有价格差存在。

  这也是当下的入手好时机。

  最后,我想是说的是,其实所有的投资都是建立在当下你的预算需求的,如果你只是拿着不够的钱,却心心念念想入最好的区域,显然不现实。

  但我也不建议你因为焦虑而去选择没价值的区域,人越焦虑真的越容易做出错误的决定。

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李佳佳 HN153)
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