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疯狂上涨到16万/㎡之后,这个片区的房价开始下跌了!

2021-06-20 11:57:57 和讯名家 

  今天向大家推荐我们的深圳号:大胡子看深圳

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  最近我们团队去了南山曾经的洼地——西丽考察,果然物是人非,19年当南山已经13万,西丽普遍还是7-8万,但如今西丽房价在迅速拉高,甚至比肩前海,到底为什么?西丽是否真的还是曾经的洼地,值得入手?

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  过去这些年,西丽带给深圳人的就只有两个印象,一个是牛逼的建设规划,一个是南山的房价洼地。

  前两天我去西丽考察,亲眼见证,片区建设和规划确实牛逼,但最让我震惊的,却不是西丽的片区建设,而是西丽的房价。

  其中最让我感叹的是下面这两套房源:

  西丽大学城片区一套宝能城的89㎡的四房,总价达到1400万,单价达到15.7万/㎡

  同一片区的另一个小区博林天瑞,一套86㎡三房,挂牌价1388万,单价达到16万/㎡。

  15-16万/㎡的单价,是什么概念?

  说的直接点,脚踢南山中心,直追宇宙中心前海!

  过去这半年,这两个地方我都去过。

  南山中心区的鸿瑞花园,87㎡的三房标价1050万,小区单价在12万/㎡左右。

  前海的诺德假日广场,挂盘均价达到17万,而前海南的中海阳光玫瑰园,单价是16万/㎡,前海北价格低一些的楼盘,甚至只有13万/㎡。

  不比不知道,西丽现在部分楼盘的单价早已经全面超越了南山中心区,和前海相比,也只是和前海南几个最贵的标杆盘略有一些差距。

  房价和前海相差无几,这就是大家口中的南山房价洼地?

  以偏概全不可取,因此我们必须提出一个问题:

  整个西丽现在的价格已经全面前海化了吗?

  把整个大西丽楼市逛了一圈之后,我发现并非如此。

  西丽当下的价格体系其实有很明显的梯度,而且跨度极大。

  第一梯队:

  房价最高的地方,就是大学城片区的宝能城和博林天瑞,房价15-16万/㎡,这两个盘都是2015-2016年的次新盘。

  第二梯队:

  价格稍微低一些的第二梯队,是留仙洞地铁站附近的3个楼盘:

  天悦湾花园、鼎胜金域世家、宝能华府

  天悦湾花园花园最大,均价在14-15万/㎡之间,金域世家和宝能华府均价在13万左右。这几个小区的建成时间都在2013-2015年之间,楼龄都没有超过10年。

  第三梯队:

  西丽湖站以及西丽地铁站附近的楼盘,代表是德意名居和南国丽城,均价在9-11万/㎡之间,这些楼盘的楼龄比前两个梯队更老,都有十几年历史了。

  第四梯队:

  珠光、茶光地铁站所覆盖的片区以及桃源片区。均价在7-9万/㎡之间,少数楼龄新一点的楼盘能上10万/㎡,比如桃源村3期,是2008年的房子,在整个片区中,楼龄算是比较新的了。

  理清这四个梯队的价格之后,很明显能够发现,当下西丽的价格体系和楼龄息息相关。

  只要是次新盘或者楼龄10年内的小区,价格全部在13万/㎡以上,楼龄最新的两个盘,价格最高;楼龄超过10年,均价全在13万/㎡以下。

  其中,一些特别老的楼盘价格尤其低。比如桃源村一、二期,均价只有6-7万/㎡,南山区单价只要6-7万/㎡的房子,这不是洼地是什么?

  既有直冲前海的价格,也有真正的南山洼地,西丽当下的房价体系,非常割裂。

  从8万/㎡到翻倍的16万/㎡,为什么西丽房价出现如此大的价格跨度?

  这和西丽的规划以及建设有关。

  简而言之:西丽有规划的地方,价格都高;没有规划的,价格都上不去。

  西丽作为南山较晚开发的一个区域,可开发土地在整个南山来说是最多的,因此也承接了不少重大的区域规划。

  当下西丽的大规划主要有三个:

  留仙洞总部基地、西丽湖国际科教城、西丽高铁站枢纽

  这三个规划中,除了西丽高铁站还在规划而且周围没有楼盘之外,其他两个都对房价都有明显的带动作用。

  第一梯度价位的楼盘,都在西丽湖科教城,也就是俗称的大学城片区。

  整个西丽湖科教城现在已经初具规模,聚齐了清华大学和北大的研究生院,此外还有哈尔滨工业大学、深圳大学、南方科技大学。

  学校都已经入驻,规划已经兑现,再加上西丽湖这环境,整个片区的价格就被撑起来了。

  西丽大学城内清华大学一角

  而留仙洞地铁站的3个盘,价格能到13万/㎡以上,也是因为和正在建设中的留仙洞总部基地只有一街之隔。

  建设中的留仙洞总部基地

  一打开阳台,面前就是大疆、天珑、深信服(300454,股吧)、优必选这些大企业的总部基地,这位置这地段,房子怎么可能不涨?

  因此,在这些片区规划的加持下,以上这些区域的楼盘,这两年单价普遍涨幅都在4-5万/㎡左右,涨幅高的甚至能达到50%。

  比如宝能城2019年新推的住宅,开盘价单价才8.5万/㎡,但现在二手房均价15-16万/㎡。

  相比之下,不受规划青睐的片区,比如桃源片区、比如西丽地铁站附近的西丽老中心区,过去两三年内的价格涨幅显然比不上有规划的片区。

  除了规划之外,西丽房价落差大,还有一个很重要的原因是投资客的拉动。

  在调控之前,西丽因为它的发展潜力以及低洼的价格,成为不少投资客的首选。

  而投资客来到西丽,基本都集中在有概念有规划的大学城和留仙洞片区,没规划的区域投资客几乎不碰。

  投资客集中扎堆,热的区域极为火爆,冷的区域抬价,最后导致了区域之间价格上涨幅度的巨大差异。

  不过在调控之后,风水轮流转,事态发生了变化。

  有概念的地方,因为价格高、首付也高,已经没有多少二手房交易。

  留仙洞地铁站附近这三个楼盘,208政策后只成交了一套。

  没有交易还不是最糟糕的,最可怕的是有部分楼盘已经开始跌了!

  宝能城在新政后成交的一套总价为1300万,比起之前的成交价格跌了100万左右,单价算下来只有14万/㎡。

  现在宝能城业主虽然心气还很高,挂牌单价还撑在16万/㎡,但如果他真想交易出去,肯定也要降价!

  而那些没有规划的区域,因为买的人都是刚需和刚改,所以指导价出来之后价格反而没有什么波动。

  调控之后,西丽内部不同板块的市场走势,和调控前的市场火热期完全相反,市场的天平,开始向无规划的板块倾斜。

  前两年,买西丽可以叫追逐洼地;但在调控之后买西丽,极有可能就是高位接盘。

  房价在第一梯队和第二梯队的小区,单价都在13万/㎡以上,现在入手要谨慎。

  前面也讲过,这些小区有不少是投资客买入,现在已经有楼盘在降价,价格并不稳定。

  而且这些小区所在片区虽然有概念,但无论是留仙洞还是西丽湖大学城片区,配套上会有缺陷。

  比如教育配套,虽然有中小学学校,但实力都不强,商业方面,这些片区暂时也比较缺大型商业。

  另外一方面,从资金的角度来看,这些小区的首付价格太高了。

  举个栗子,博林天瑞那一套86㎡三房,总价1388万,首套置业的话首付大概也要890万。

  博林天瑞小区内部

  虽然博林天瑞无论是小区还是产品品质在西丽都是最好的,但如果有这个首付款,在西丽买还有追高的风险,去前海买一套不香吗?

  第三、第四梯队的房价,是当下南山房价的真洼地,比较适合刚需。

  尤其是桃源片区,就纯粹是一个住宅区,而且没有什么农民房,城市界面很干净。

  桃源片区

  这个片区优点很明显,就是发展比较成熟,配套方面比较齐全,因为背靠塘朗山,环境也不错,整体居住氛围强。

  桃源片区的和禾正医院

  缺点主要是缺乏大型商业;另外就是房价比较稳,没有规划也就没有了暴击空间。

  最后,总结一下西丽的买房建议:

  1.因为价格跨度太大了,不同片区情况完全不一样,现在西丽的二手房不能一概而论地说能买还是不能买

  2. 第一、二梯队的楼盘,最好是不要碰。现在价格已经在下降,未来我认为还有降价空间,如果现在有这钱想买房,买前海或者南山其他区域更好

  3. 刚需要居住,可以考虑第三、第四梯队房价所在的片区,这些片区居住属性高、发展成熟,价格也不贵,当然,最好就是选择2000年以后的房子,居住品质会好一些。

  如果是投资,压根不需要看这些地方,上涨空间很小。

  总的来说,西丽的房价经过过去两三年这一轮涨幅之后,现在和整个深圳的房价一样,都在调整期。

  因此,西丽那些曾经猛涨的区域,这段时间的房价也和整个深圳的房价一样在微跌。

  但长远看,西丽本身的地段和区域的规划,决定了这个片区的长期价值依然坚挺。

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(责任编辑:张洋 HN080)
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