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解局丨朗诗272亿土地货值里的轻资产模型

2021-06-21 20:21:18 观点地产网 

观点地产网 6月21日,朗诗公布了今年以来的新增项目情况,对于连月报都不公开的朗诗来说,这是罕见的。

根据公告,朗诗今年六个多月来在国内新获取13个项目,总货值272亿元,新增建筑面积约185万平方米。此外,美国业务板块也获取了多个住宅项目。

对于土地储备不多的朗诗来说,这无疑是利好的消息。尽管在公告中,朗诗并没有公布权益占比,按照去年末的土地储备权益占比11%计算,272亿元货值里朗诗权益占近30亿元左右。

年报数据显示,截至2020年末,朗诗集团拥有的项目储备可售面积约为528.98万平方米,预计可售货值约为人民币1043.2亿元;按权益计算,集团应占项目储备可售面积约为113.93万平方米,预计可售货值约为211.5亿元,权益比只有11%。

在拿地策略上,朗诗也一直强化资产轻型化的形式。朗诗绿色地产执行董事及总裁黄征在3月份业绩会上表示:"公司拿地方式多元,公开市场只是拿地手段之一,未来将继续强化在资产轻型化方面的转型,包括一些收并购、小股操盘,融资代建的业务,会持续加大在这部分投融资业务的比重。"

试图轻资产模式来把盘子做大的朗诗,施行小股操盘七年时间里并没有赢得太多市场认可。

在惠誉与朗诗分手前,发出的最后一份报告中提到,朗诗地产土地储备规模有限,土储年限较短,仅为1.5年,可能会阻碍销售增长和业务可持续性。

黄征表示,2021年销售目标是500亿,目前已有1043个亿可售货值。那么简单计算,朗诗的500亿销售里,权益销售只有55亿元。

朗诗在去年末的年报中提到,2020年"朗诗出品"的签约销售额约为人民币411.9亿元,签约建筑面积约为233万平方米,实现核心净利润人民币2.5亿元。

事实上,据观点指数公布的前五月销售榜中,朗诗销售178亿元,距离500亿目标仍有很大一段距离。

不过,黄征也提到,"由于实施了小股操盘,因此有我们的股权投资带来的收益,还有其他的轻资产的收益,实现了收益的多样性。"

代建,是朗诗实现轻资产的最重要形式,其在去年代建收入6.9亿元。

据观点地产新媒体了解,代建方面,集团独立第三方委托开发管理项目共48个,可售面积约为334.27万平方米,预计可售货值为人民币666.8亿元。业内人士认为,朗诗在当前下行的市场环境下分散投资风险、利用自身产品技术和开发管理能力实现股权收益外的额外盈利、拓展全国市场。

朗诗是如何用轻资产模式进行扩展的呢?2014年,朗诗首次通过小股操盘的形式拿下苏州高新(600736,股吧)区一宗土地。

据悉,此次拿地方式有别以往模式,竞地之前双方已确定合作内容:朗诗间接全资附属南京朗铭占该项目20%股份,苏州科技城科新文化(300336,股吧)旅游发展则占该项目80%股份。

此外,朗诗将受该地块项目公司委托,负责该项目的开发管理,并向该项目公司收取相关的开发管理费、技术系统咨询费、品牌使用费等。

资料显示,此次朗诗竞得的地块位于高新区科技城武夷山路北、富春江路西,地块实际出让总占地面积约为7.19万平方米,容积率为1.01,预计总建筑面积可达7.26万平方米,每平方土地成本约3,703元。

而朗诗仅用5400万元撬动了一个2.68亿元项目。

随后朗诗一直推崇执行轻资产模式,数据显示,2014年年底,朗诗所有的项目全是朗诗一个股东的,资产重量是100%。到了2015年,这个指标降到了70%,到了2016年年底,这个指标降到40%,到了2017年年底,这个指标降到了30%,然后就一直在30%上下波动。

在资产轻型化上,朗诗推崇的是美国铁狮门模式,铁狮门模式的要点是以不到5%的资本投入,通过提取地产开发链条上各个环节的相关管理费和参与旗下地产基金超额收益分配,来分享地产项目40%以上的收益。

据观点地产新媒体了解,朗诗轻资产业务的模式灵活多样,既有与开发商、金融机构合作的合作开发模式,又有参小股但负责项目操盘的小股操盘模式;既有负责项目开发全过程的开发管理模式,又有仅负责项目建设的委托开发模式;既有满足客户个性化需求的定制模式,又有仅提供单项技术的技术服务模式。

可以说,朗诗在轻资产化道路上,有所得有所失。将房地产传统的重资产模式变轻,以更加轻盈灵巧的姿态应对行业的变化。

朗诗这七年没有像其他房企使用杠杆快速做大规模,选择一条轻资产路径,而今在规模上却较为吃亏。

(责任编辑: HN666)
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