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资色·深度丨首创置业私有化的N个猜想

2021-07-11 18:33:31 和讯房产 

继SOHO中国引入黑石集团全面收购要约后,首创置业也开启了这一进程。

7月9日晚,成立于2002年、并于2003年6月19日港交所上市的首创置业突然发布公告宣布退市。

本条公告由北京首创城市发展集团有限公司、首创置业联合发布。

原文表述是:

1、首创置业向港交所申请自愿撤销H股于港交所的上市地位;

2、宣布将要约人首创城市发展及首创置业合并。合并后,首创置业将根据中国公司法及其他适用中国法律被要约人吸收合并。合并完成后,要约人将承接首创置业的全部资产、负债、权益、业务、人员、合约以及一切其他权利及义务,而首创置业最终将在完成适用的工商注销登记手续后注销登记。

将原文进行翻译,主要有两大信息点:

一是上市达18年之久的首创置业将正式退出资本历史舞台;

二是首创置业的名字未来将消失,其业务并入新公司——北京首创城市发展集团有限公司,即公告中的要约人,为首创集团全资拥有。新公司成立于2021年6月10日,注册资本实缴50亿元,业务范围包括房地产销售及开发、物业管理、酒店管理以及物业及旅游咨询等。

01 股价长期低迷? 维持上市平台性价比低

从过往企业退市数量看,退市这件事似乎并不稀奇。

数据显示,今年上半年共有30家上市公司退市,其中15家被港交所以“上市规则”除牌、14家根据私有化计划以及自愿撤回而退市、1家从GEM退市转主板。

招商证券策略分析师陈刚接受媒体采访时提供的数据显示,过去10年间,港交所年均退市企业为70家左右,年平均退市企业占上市公司总数的比例在6%-8%,过去5年美股退市率在6%左右。

即便是黑石集团收购SOHO中国,也依然保留了后者上市平台的地位。为什么首创置业要放弃这个资本平台?

从首创置业过往多年资本市场表现看,企业股价估值长期低迷,近一年股价一直徘徊在1港元附近。

截至7月8日停牌前,股价为1.72港元,总市值仅75亿港元,这还是在6月25日股价直线大幅拉升后的结果。6月24日晚,首创置业发布公告拟引入世纪金源合作开发北京禧瑞都项目,次日收盘涨逾50%至1.66港元,盘中一度高至1.88港元。

即便如此,从上市至今看股价图,现股价已跌回18年前上市当天1.66港元的收盘价。观察18年间的K线图,仅有2007年、2015年,首创置业股价相对处于两个高点,分别为7.8港元、6.1港元,其余时间段再无高点。

因此,股价长期低迷,股份交易流动性较低,极大限制了公司股本融资的能力与效率。

再加上外部房地产行业宏观调控严格,H股上市房企股权融资长期受限,而上市平台还要维持上市成本费用,综合来看,首创置业上市平台已不具备优势,港股平台身份也不足以作为公司业务及增长的资金来源,继续维持上市平台的性价比较低。

按照首创置业公告说法,合并后将为H股股东提供机会,将其在本公司流动性较低的投资以具吸引力的溢价以注销价立即变现。

02 回A和增发,融资频遇阻

事实上,在资本市场,首创置业做过诸多“努力”。

自从2003年成功在香港上市后,首创置业就曾多次传出回归A股的消息。

2004年2月,在香港上市半年多后,首创置业便公布了A股发行计划,计划筹资30亿元人民币。之后由于财务因素和证监会放缓新股发行节奏,该申请被证监会口头驳回。

三年之后,2007年8月9日,首创置业发布公告称,公司计划在上交所发行不超过14亿股A股,募集资金14.7亿元发展及兴建北京国际中心,4.5亿元发展北环中心,26.1亿元发展天津滨海新区住宅项目,13.7亿元发展成都东三环路住宅项目。但由于2008年金融危机的影响,及其后国内A 股市场IPO大门的紧闭,首创A股发行计划再次搁浅。

2009年,继续积极推进A股发行,并于当年9月25日获权发行A股,但因各种原因再次搁浅。

2016年11月7日,首创置业再次向证监会递交了IPO申报,拟发行新股3.7亿股,募集资金约38亿元。拟用这笔资金投资北京海淀永丰产业基地 F1 项目、上海青浦盈浦街道 20-04 项目、上海杨浦平凉项目、天津北运河项目、天津中山路项目等。首创置业原本预计2018年上半年就能回A成功,还是事与愿违,2018年9月,向证监会申请撤回A股发行申请。

总之,漫漫回A路,终以“失败”收尾。

首创置业在资本市场的第二大动作——增发内资股,也是困难重重。此次公告提到,鉴于该公司须遵守上市规则的公众持股量规定,但其无法通过内资股增发扩大股本。首创置业H股于过去三年按介乎0.21至0.52的市净率之重大折让(与本集团的账面价值相比)进行交易。相对较低的交易价格及低交易量显着地限制了其在股票市场的融资能力。

03 三道红线紧箍咒下,去杠杆迫在眉睫

有消息人士透露,早在几年前,首创置业就有退市念头,但迟迟下不了决心。

促使首创置业最终下定决心退市的契机在于,整个房地产市场环境的大变,尤其是去年以来的房企“三道红线”以及银行涉房融资“两道红线”的陆续出台,房企融资被带上了枷锁镣铐,降杠杆成为企业竭力必须要做的一件事。

根据首创置业2020年报,企业三条红线指标分别为:净负债率127%;剔除预售款以后的资产负债率为74.3%;现金短债比为1.13。两条踩线,仅现金短债比这一条呈绿线,降杠杆之路似乎还有很长一段距离。

其实,从外部环境看,房地产市场自2016年以来一直处于去杠杆的过程中,尤其是今年2月28日国务院国资委还印发了《关于加强地方国有企业债务风险管控工作的指导意见》的通知,其中提到要全面推动国企深化改革,有效增强抗风险能力,规范债务资金用途,确保投入主业实业,以维护金融市场稳定。

首创集团在香港有三家上市公司,分别是首创置业、首创钜大、首创环境,这次退市的是首创置业,主营房地产业务。所以,作为一家国资企业,在中央三令五申去杠杆的市场环境下,有表达企业社会责任的需求。

接下来,怎么降?

路径有很多,增回款、增利润、少拿地、剥离重资产、以新还旧以及被爆出的某些房企负债挪到表外、票据汇兑等方式。

2020年度业绩会上,首创置业管理层指出,在降杠杆上,除了持续加强销售回款的力度,盘活存量资产,公司还会坚持差异化拿地,减少招牌挂拿地的占比,同时新增的融资原则上用来偿还存量的债务,债务规模只减不增。

今年3月29日,首创置业发布公告称将其所持有的首创钜大剥离至首创集团,在一定程度上,也是基于公司去杠杆、降负债的考量。

但这些路径,未必所有方式都行得通。

比如,增利润方面,房地产行业利润下滑已是趋势。第一批集中拍地,不盈利问题成为关注焦点。

晨曦观点研究院研究结果显示,北京土拍30宗土地中亏损及零利润地块占比39.13%,其中约52.17%项目为低利润项目,中高利润及高利润项目占比为0;同样重庆土拍,其中37宗土地中亏损及零利润地块占比32.43%,约51.35%项目为低利润项目,中利润项目占比13.51%,中高利润及高利润项目占比2.7%。

再如,首创置业原本可以行得通的“增加股权融资降低负债率”这条道路,反倒因为“上市公司”的诸多限制而阻力重重。增加股权融资,相当于增加了所有者权益而非负债,能够起到降杠杆作用,但受制于股价长期低迷,公众持股量低,上市公司的股权融资就成了劣势了。

04 从“置业”到“城市发展集团”,透露了什么

根据公告,首创置业将并入北京首创城市发展集团有限公司。前者将注销,后者是成立的新公司。

从首创置业,到北京首创城市发展集团,从前后进化的名字看,主要发生了三点变化,从中也可以窥见新公司未来的“模样”:

一是,公司名称,从股份到集团,地位、权重大大提升,而北京首创城市发展集团还是首创集团的全资公司,相当于是“集团”中的“集团”公司,对新公司的重视程度以及对未来的支持力度可想而知。

二是,新公司定位发生了变化和升级,名字中的“城市”二字,透露出公司或将是服务于城市发展的综合运营服务商的定位。既然是服务城市,新公司业务范畴也将更加多元化,不排除未来将注入或整合进更多“与城相关”的子公司、资产或业务。

已有媒体报道说,首创置业将与首创经中实施合并。我们从首创集团微信公号还了解到,除了首创经中,首创集团旗下还有其他几个与城市开发运营相关联的产业平台公司,不排除一并注入新公司的可能。结合今年6月18日,首创股份正式更名首创环保集团来看,此次首创城市发展集团应该也是集团整体大战略系列的考虑,猜测房地产板块整合应该是大方向。

三是,发展路径采取本地化优势和全国化拓展相结合。

一方面,作为北京市国资委所属的企业,首先要服务好的区域或城市当然是京津冀尤其是北京。据集团公众号信息,首创集团在北京、天津的自有土地资源储备丰富,本地资源和优势依然明显。

另一方面,在北京根据地之外,进行全国化布局,这两年首创置业尤其重视华东区域、大湾区以及城市能级较高的单核城市布局。6月份上海集中拍地,首创置业竞得上海松江新城和青浦新城两宗土地,也能够说明其拓展全国的决心和野心。2020年报显示,首创置业环京以外区域增长明显,销售额占比上升至56.3%。

05 多个IP赋能 加速资源整合

接下来,或许我们将看到新公司资源整合的加速度。根据各业务条线特点,与城市进行有效、高效对接。

比如,首创置业除了房地产开发业务外,其自身最大的特色或优势业务是包括租赁住房、高科、文创、城市更新在内的新业务条线,并且这些业务每个基本上都有了一个成型的模板,有的已进入了模式复制化阶段,有的还能拿到国家专项补贴:

如首创置业一直引以为豪的、预计2022年一期房源竣工及入市的十八里店首创繁星(建筑面积40万㎡),作为北京市最大集体租赁住房项目,截至目前,共获得了中央财政专项资金2亿元,第一批7500万元,第二批1.27亿元,成为北京市获得最大专项资金支持的单个租赁房项目。

又如首创高科继中关村(000931,股吧)IC park产业园后去年又连续复制开始打造首创高科南京模式、首创高科重庆模式,从城市能级上看,这两个城市都是国家级战略城市,前者是首批国家创新型城市,后者重庆是国家战略成渝城市群中的核心城市,这些高能量城市对引入企业项目的重视及支持必然会加大力度。

再如文创产业中的郎园,除深耕北京外,已实现品牌轻资产扩张,布局了杭州、厦门等城市。

所以,不论是出于国企责任担当、首创置业业务优势的释放,还是整个房地产行业环境的倒逼考量,加速转型是必然趋势。

而退市之后,从经营角度,公司也可以免于承受拥有上市公司所需面临的压力。比如,由于首创置业的多个业务条线,都是需要经过长时间培育才能看到数据层面的经营效果,如果是上市平台,一些战略举措可能会影响公司的市场预期或股价波动,退市后,这个问题就可以规避掉,企业则可以专注长期利益,制定长远规划,避开掉投资者强调短期业绩支撑股价的压力。

END

(责任编辑:蒲莎莎 )
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