锚定价值导向，布局高量级城市：美的置业开启商业未来新发展

　　中国信通院发布的《中国数字经济发展白皮书（2020）》显示，数字经济占GDP的比重已经达到36.2%。但在数字经济占国民经济比例越来越高的同时，以互联网电商为代表的数字经济的先锋却开始陷入增长的“瓶颈”。

　　中国社会科学院财经战略研究院互联网经济研究室主任李勇坚认为，网络营销的突围，需要结合线下的实体商业，通过线上线下的融合，实现快速增长。

　　有“智慧地产第一股”之称的美的置业（HK3990）的战略价值，有可能因为线上和线下的融合趋势，得到深度发掘。

　　贵阳悦然广场：精准挖掘商业价值洼地

　　中国连锁经营中心的《2021中国购物中心数字化趋势报告》，却显示线上线下的融合难度极大。截止2020年底，中国单个体量超过3万平米的购物中心已经达到6000个，但只有10%的购物中心能通过AI，完成对消费者行为的智能分析和决策，实现数字驱动业务，进而改善消费者体现。

　　美的商业所开发正是10%数字化领先者。公司开发的购物中心和社区商业，已经能够通过数据非常有效地驱动业务。

　　作为美的置业的四大主航道之一，美的商业在过去十年时间得到了集团的重点支持，借助美的置业的品牌优势，通过多元渠道拿地，逐步在全国五大城市群深耕发展，已经在很多城市开发了城市综合体和社区商业项目。

　　美的商业坚持“城市综合体+邻里中心”双轨并行发展战略，落地了“悦然广场”、“悦然里”和“悦然寓”三大产品线。其中悦然广场是城市中心、交通枢纽的都会+N，是全城跨区消费的地标性项目，有能力吸引整个城市的消费流量；悦然里是美好生活交互场，主打“商业+集市”，将商业与生活的美学完美融合；悦然寓则不仅仅提供年轻人居住空间，更实现生活质量的提升。

　　目前美的置业累计优质商业土地储备近110万m2，开发运营商业建筑面积超350万m2，未来还将继续深耕泛珠三角、长三角、长江中下游、环渤海、西南等城市群的重点城市。

　　在激烈竞争中，以智慧商业体突围市场，美的商业在布局上也自有一套“打法”：

　　商业跟着经济发达地区走。如珠三角地区、尤其是粤港澳大湾区，以及长三角地区，这些区域经济发达，人口聚集度高、消费能力强、消费理念超前，对应的商业有着良好的发展前景。

　　挖掘商业价值洼地的区域。如在贵阳、南宁、昆明、川渝等大西南地区，以及以武汉为代表的长江中游区域等，这些区域的城市活跃度高，消费者具有一定消费能力，商业拥有很大的潜力。

贵阳悦然广场效果图

　　在瞄准价值洼地方面，美的商业堪称眼光精准。以贵阳为例，拥有“中国硅谷”美誉的贵阳，集聚了国家级大数据产业。贵阳的观山湖区更是吸引了微软、英特尔、戴尔、阿里巴巴等100余家大数据企业、30余家银行总部及150家金融机构，其3公里范围内聚集了40万精英客群，人群年轻指数位居全国第一，消费潜力巨大。据《贵阳市中心城区控制性详细规划》显示，观山湖区将完善“政治、经济、文化、金融、交通中心”五大功能，形成“大数据、大金融、大会展、大健康、大商贸、大旅游”六大主导产业，建成贵阳创新型中心城市核心区。

　　落址于此的美的置业贵阳悦然广场、贵阳悦然时光距离观山湖区直线距离仅1.5KM。据悉，贵阳项目将于明后两年推出。其中贵阳悦然广场将成为“贵阳首席PARK商业旗舰”， 目前已与永辉超市(601933,股吧)、华为、小米之家、三星、红馆纯K、RUIDIAN、LOHO、polo sports、G+健身、生活无忧、名创优品、谢瑞麟及六福等品牌巨头敲定合作。其以“主题化、体验式”的休闲娱乐为出发点，有意识地创新建筑规划，打造下沉式广场、仿梯田设计退台、贵阳首席爱情地标楼顶露台等景观，提升消费愉悦感，营造更潮流的生活方式和高粘性的时间消费场所。

贵阳悦然广场下沉式广场效果图

　　贵阳悦然时光以大数据科技体验作为项目核心、结合体育公园等体验业态，兼具人文创、情景主题市集、多元特色美食体验，通过科技场景打造与大数据赋能，实现首个美的智慧型商业，形成科技创想人文运动休闲空间。项目重点规划潮酷文化、夜娱生活、大数据科技、运动体验、文创市集、休闲美食等商业内容，打造贵阳潮势力体验基地，引领贵阳年轻人潮流生活方式。

　　除贵阳外，美的商业在长江中游经济区的重要城市武汉也将规划有项目落地。武汉悦然广场处于江夏经开区核心区域，是近年武汉重点发展规划南部生态新城。该区域以居住及科教功能，辅助以商业、学校、养老等配套为主要规划，致力打造新城区“首席品质生活之都”，将汇聚尚品购物，环球美食、儿童成长天地及网红娱乐为一体区域商业中心，焕新江夏区城市新生活。

武汉悦然广场效果图

　　佛山美的置业广场：打造金融市场稀缺的优质资产

　　早在商业项目的规划、设计、建设阶段，美的商业就借助大数据分析，应用前沿的智慧空间规划技术，形成人性化、超前性的空间动线设计，给商家和消费者带去优质的空间体验了。

　　借助消费者行为习惯及偏好模型的研究，美的商业对商户、顾客进行全方位管理，挖掘和引导消费需求，也为商场的品牌、业态、动线调整提供依据。线下分析消费频次、消费偏好、购买习惯，线上获取客流热度、年龄及行动轨迹等，构建起线上线下信息网，为商家实现价值助力。

　　基于数据分析的结果，美的商业进一步提升消费者体验，提供全感官的智慧服务，线上商城、智能配送、智能支付、无人零售、智慧终端……，并引入智慧阿里云服务构建新型商业生态体系，营建了闲鱼、家中24小时便利店、家政管理、新零售等消费场景。

佛山悦然广场实景图

　　在港股市场，数字化商业是稀缺类型，因而能够有非常高的估值。刚上市的中骏商管（Hk0606）市盈率已经达到44倍，市净率超过13倍，不仅市盈率远超同期上市的物管公司、商管公司，总市值也达到了母公司的2/3。而后者主打的概念正是“智慧商管第一股”。

　　2021年5月28日，美的置业成功发行的首单CMBS，这款CMBS的规模达到20.96亿元，利率却只有4.50%，并获得了中诚信国际授予的“先级评级AAA”，产品期限17（3+2+3N）年。

　　在境内，商业地产CMBS的发行条件非常苛刻，不仅要求抵押借款金额，不得超过评估价的60%。同时，还要求抵押资产有非常强大的租金现金流，完全能够覆盖证券的利息。另外，最为关键的是，所发行的证券，要在市场上有足够吸引力，能确保足额发行。

　　美的置业发行的首个CMBS恰恰满足了这些特点。

　　资料显示，上述CMBS的基础资产是佛山美的置业广场，项目是2019年才开始正式营业的。根据商业地产运营的规律，开业前三年处于养铺期，需要提供一定的优惠政策，租金的整体收益不高，有些项目仅仅只能在这个阶段实现营收和支出的平衡。而仅仅在开业阶段，佛山美的置业广场的现金流净额就足以覆盖利息开支，这在很大程度上，反映出美的置业运营能力的强大。

　　佛山美的置业广场建筑面积32万平方米，集高档购物中心、超甲级写字楼、特色酒店、长租公寓于一体。不同商业产品的融合，为整个项目带来大量消费人流，也吸引了更多品牌商业资源，使得佛山美的置业广场在很短时间内成为佛山北滘的地标性商业。

　　佛山悦然里为“情景式商业街区”主打“夜生活经济中心区”，汇聚“娱乐体验、餐饮美容、时尚购物、家庭亲子教育”等功能于一体。项目结构为地面三层+地下二层，以八大主力品牌布局开放式街区，集合约96个品牌，其中有30%的品牌商户是首进顺德，品牌打造均以“旗舰店”模式经营。

佛山悦然里实景图

　　从资本市场对数字化商业的看重，展望美的商业的未来，可以断定，在数字化商业方面领先的后者，有机会吸引更多来自资本市场的“粉丝”。

　　顺德悦然未来城：TOD模式下的城市共同体

　　顺德制造业强镇北滘镇，是经济实力雄厚的千亿强镇，诞生了美的集团和碧桂园集团2家世界500强企业，辖区内拥有数十家上市企业，人均GDP比肩发达国家水平，拥有强劲的经济实力与消费能力。

　　在坚持区域深耕下，美的商业与碧桂园强强联合，打造集娱乐、商业、住宅、教育配套等多业态于一体的城市共同体——顺德悦然未来城。项目采用了国际先进TOD轨道交通开发模式，双地铁连接广州与佛山，解码“双城生活”新模式。项目预计于2023年开业。

　　据项目方透露，为充分发挥区位优势，顺德悦然未来城自诞生时起，就有意另辟蹊径，跳脱出北滘新城现有的商业形态，彰显差异化的商业魅力。

　　顺德悦然未来城外观设计以象征美好与幸福的百鸟之王“凤凰”为灵感，将其展翅的优美姿态抽象成建筑语言，巧妙融合两栋塔楼与商业体，整体建筑形态如同一只正在展翅腾飞的凤凰。

顺德未来城效果图

　　其中，购物中心约7万平米，定位聚焦“微度假”、“寻味顺德”、“优智教育”、“高层次人才life-style”等关键词，瞄准周边年轻、潮流、家庭及新中产客群，带来屋顶天空花园、城市活力广场、时尚地下街区、潮童主题会馆、休闲食艺工坊等个性化休闲体验场景，融入食艺工坊、潮童天下、运动潮流、国际尚品及未来风潮等核心业态，全力塑造高品质、潮有范的未来级生活范式。

　　顺德悦然未来城还将本土化打造顺德美食街，建筑上还原老顺德特色，营造本地居民的文化归属；品牌引进上，已与众多餐饮老字号达成合作共识，以有顺德印记的味道与服务，致敬顺德美食文化传统。

　　据美的商业相关负责人介绍，“顺德悦然未来城的诞生，不仅仅是满足消费这么简单，更想通过产品的打磨、情感的揣摩、以及极致化的潮流追求，筑建充满想象力的潮流欢乐百变空间，打造成为年轻生活的聚集地、潮流的引力场。”

　　此前，各地发布的“十四五规划”明确提出，高端制造崛起，数字化转型，提供高品质的生活和消费界面是很多城市的发展目标。以美的商业在全国的各类产品线布局来看，秉承美的制造业基因，以及美的置业智慧商业的元素，这些城市有望以比较快的速度，高质量达成上述目标，最终在“十四五”期间交出一份优异的成绩单。