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锚定价值导向,布局高量级城市:美的置业开启商业未来新发展

2021-07-16 10:13:13 和讯房产  杨羚强

  中国信通院发布的《中国数字经济发展白皮书(2020)》显示,数字经济占GDP的比重已经达到36.2%。但在数字经济占国民经济比例越来越高的同时,以互联网电商为代表的数字经济的先锋却开始陷入增长的“瓶颈”。

  中国社会科学院财经战略研究院互联网经济研究室主任李勇坚认为,网络营销的突围,需要结合线下的实体商业,通过线上线下的融合,实现快速增长。

  有“智慧地产第一股”之称的美的置业(HK3990)的战略价值,有可能因为线上和线下的融合趋势,得到深度发掘。

  贵阳悦然广场:精准挖掘商业价值洼地

  中国连锁经营中心的《2021中国购物中心数字化趋势报告》,却显示线上线下的融合难度极大。截止2020年底,中国单个体量超过3万平米的购物中心已经达到6000个,但只有10%的购物中心能通过AI,完成对消费者行为的智能分析和决策,实现数字驱动业务,进而改善消费者体现。

  美的商业所开发正是10%数字化领先者。公司开发的购物中心和社区商业,已经能够通过数据非常有效地驱动业务。

  作为美的置业的四大主航道之一,美的商业在过去十年时间得到了集团的重点支持,借助美的置业的品牌优势,通过多元渠道拿地,逐步在全国五大城市群深耕发展,已经在很多城市开发了城市综合体和社区商业项目。

  美的商业坚持“城市综合体+邻里中心”双轨并行发展战略,落地了“悦然广场”、“悦然里”和“悦然寓”三大产品线。其中悦然广场是城市中心、交通枢纽的都会+N,是全城跨区消费的地标性项目,有能力吸引整个城市的消费流量;悦然里是美好生活交互场,主打“商业+集市”,将商业与生活的美学完美融合;悦然寓则不仅仅提供年轻人居住空间,更实现生活质量的提升。

  目前美的置业累计优质商业土地储备近110万m2,开发运营商业建筑面积超350万m2,未来还将继续深耕泛珠三角、长三角、长江中下游、环渤海、西南等城市群的重点城市。

美的商业布局图
美的商业布局图

  在激烈竞争中,以智慧商业体突围市场,美的商业在布局上也自有一套“打法”:

  商业跟着经济发达地区走。如珠三角地区、尤其是粤港澳大湾区,以及长三角地区,这些区域经济发达,人口聚集度高、消费能力强、消费理念超前,对应的商业有着良好的发展前景。

  挖掘商业价值洼地的区域。如在贵阳、南宁、昆明、川渝等大西南地区,以及以武汉为代表的长江中游区域等,这些区域的城市活跃度高,消费者具有一定消费能力,商业拥有很大的潜力。

贵阳悦然广场效果图
贵阳悦然广场效果图

  在瞄准价值洼地方面,美的商业堪称眼光精准。以贵阳为例,拥有“中国硅谷”美誉的贵阳,集聚了国家级大数据产业。贵阳的观山湖区更是吸引了微软、英特尔、戴尔、阿里巴巴等100余家大数据企业、30余家银行总部及150家金融机构,其3公里范围内聚集了40万精英客群,人群年轻指数位居全国第一,消费潜力巨大。据《贵阳市中心城区控制性详细规划》显示,观山湖区将完善“政治、经济、文化、金融、交通中心”五大功能,形成“大数据、大金融、大会展、大健康、大商贸、大旅游”六大主导产业,建成贵阳创新型中心城市核心区。

  落址于此的美的置业贵阳悦然广场、贵阳悦然时光距离观山湖区直线距离仅1.5KM。据悉,贵阳项目将于明后两年推出。其中贵阳悦然广场将成为“贵阳首席PARK商业旗舰”, 目前已与永辉超市(601933,股吧)、华为、小米之家、三星、红馆纯K、RUIDIAN、LOHO、polo sports、G+健身、生活无忧、名创优品、谢瑞麟及六福等品牌巨头敲定合作。其以“主题化、体验式”的休闲娱乐为出发点,有意识地创新建筑规划,打造下沉式广场、仿梯田设计退台、贵阳首席爱情地标楼顶露台等景观,提升消费愉悦感,营造更潮流的生活方式和高粘性的时间消费场所。

贵阳悦然广场下沉式广场效果图
贵阳悦然广场下沉式广场效果图

  贵阳悦然时光以大数据科技体验作为项目核心、结合体育公园等体验业态,兼具人文创、情景主题市集、多元特色美食体验,通过科技场景打造与大数据赋能,实现首个美的智慧型商业,形成科技创想人文运动休闲空间。项目重点规划潮酷文化、夜娱生活、大数据科技、运动体验、文创市集、休闲美食等商业内容,打造贵阳潮势力体验基地,引领贵阳年轻人潮流生活方式。

  除贵阳外,美的商业在长江中游经济区的重要城市武汉也将规划有项目落地。武汉悦然广场处于江夏经开区核心区域,是近年武汉重点发展规划南部生态新城。该区域以居住及科教功能,辅助以商业、学校、养老等配套为主要规划,致力打造新城区“首席品质生活之都”,将汇聚尚品购物,环球美食、儿童成长天地及网红娱乐为一体区域商业中心,焕新江夏区城市新生活。

武汉悦然广场效果图
武汉悦然广场效果图

  佛山美的置业广场:打造金融市场稀缺的优质资产

  早在商业项目的规划、设计、建设阶段,美的商业就借助大数据分析,应用前沿的智慧空间规划技术,形成人性化、超前性的空间动线设计,给商家和消费者带去优质的空间体验了。

  借助消费者行为习惯及偏好模型的研究,美的商业对商户、顾客进行全方位管理,挖掘和引导消费需求,也为商场的品牌、业态、动线调整提供依据。线下分析消费频次、消费偏好、购买习惯,线上获取客流热度、年龄及行动轨迹等,构建起线上线下信息网,为商家实现价值助力。

  基于数据分析的结果,美的商业进一步提升消费者体验,提供全感官的智慧服务,线上商城、智能配送、智能支付、无人零售、智慧终端……,并引入智慧阿里云服务构建新型商业生态体系,营建了闲鱼、家中24小时便利店、家政管理、新零售等消费场景。

佛山悦然广场实景图
佛山悦然广场实景图

  在港股市场,数字化商业是稀缺类型,因而能够有非常高的估值。刚上市的中骏商管(Hk0606)市盈率已经达到44倍,市净率超过13倍,不仅市盈率远超同期上市的物管公司、商管公司,总市值也达到了母公司的2/3。而后者主打的概念正是“智慧商管第一股”。

  2021年5月28日,美的置业成功发行的首单CMBS,这款CMBS的规模达到20.96亿元,利率却只有4.50%,并获得了中诚信国际授予的“先级评级AAA”,产品期限17(3+2+3N)年。

  在境内,商业地产CMBS的发行条件非常苛刻,不仅要求抵押借款金额,不得超过评估价的60%。同时,还要求抵押资产有非常强大的租金现金流,完全能够覆盖证券的利息。另外,最为关键的是,所发行的证券,要在市场上有足够吸引力,能确保足额发行。

  美的置业发行的首个CMBS恰恰满足了这些特点。

  资料显示,上述CMBS的基础资产是佛山美的置业广场,项目是2019年才开始正式营业的。根据商业地产运营的规律,开业前三年处于养铺期,需要提供一定的优惠政策,租金的整体收益不高,有些项目仅仅只能在这个阶段实现营收和支出的平衡。而仅仅在开业阶段,佛山美的置业广场的现金流净额就足以覆盖利息开支,这在很大程度上,反映出美的置业运营能力的强大。

  佛山美的置业广场建筑面积32万平方米,集高档购物中心、超甲级写字楼、特色酒店、长租公寓于一体。不同商业产品的融合,为整个项目带来大量消费人流,也吸引了更多品牌商业资源,使得佛山美的置业广场在很短时间内成为佛山北滘的地标性商业。

  佛山悦然里为“情景式商业街区”主打“夜生活经济中心区”,汇聚“娱乐体验、餐饮美容、时尚购物、家庭亲子教育”等功能于一体。项目结构为地面三层+地下二层,以八大主力品牌布局开放式街区,集合约96个品牌,其中有30%的品牌商户是首进顺德,品牌打造均以“旗舰店”模式经营。

佛山悦然里实景图
佛山悦然里实景图

  从资本市场对数字化商业的看重,展望美的商业的未来,可以断定,在数字化商业方面领先的后者,有机会吸引更多来自资本市场的“粉丝”。

  顺德悦然未来城:TOD模式下的城市共同体

  顺德制造业强镇北滘镇,是经济实力雄厚的千亿强镇,诞生了美的集团和碧桂园集团2家世界500强企业,辖区内拥有数十家上市企业,人均GDP比肩发达国家水平,拥有强劲的经济实力与消费能力。

  在坚持区域深耕下,美的商业与碧桂园强强联合,打造集娱乐、商业、住宅、教育配套等多业态于一体的城市共同体——顺德悦然未来城。项目采用了国际先进TOD轨道交通开发模式,双地铁连接广州与佛山,解码“双城生活”新模式。项目预计于2023年开业。

  据项目方透露,为充分发挥区位优势,顺德悦然未来城自诞生时起,就有意另辟蹊径,跳脱出北滘新城现有的商业形态,彰显差异化的商业魅力。

  顺德悦然未来城外观设计以象征美好与幸福的百鸟之王“凤凰”为灵感,将其展翅的优美姿态抽象成建筑语言,巧妙融合两栋塔楼与商业体,整体建筑形态如同一只正在展翅腾飞的凤凰。

顺德未来城效果图
顺德未来城效果图

  其中,购物中心约7万平米,定位聚焦“微度假”、“寻味顺德”、“优智教育”、“高层次人才life-style”等关键词,瞄准周边年轻、潮流、家庭及新中产客群,带来屋顶天空花园、城市活力广场、时尚地下街区、潮童主题会馆、休闲食艺工坊等个性化休闲体验场景,融入食艺工坊、潮童天下、运动潮流、国际尚品及未来风潮等核心业态,全力塑造高品质、潮有范的未来级生活范式。

  顺德悦然未来城还将本土化打造顺德美食街,建筑上还原老顺德特色,营造本地居民的文化归属;品牌引进上,已与众多餐饮老字号达成合作共识,以有顺德印记的味道与服务,致敬顺德美食文化传统。

  据美的商业相关负责人介绍,“顺德悦然未来城的诞生,不仅仅是满足消费这么简单,更想通过产品的打磨、情感的揣摩、以及极致化的潮流追求,筑建充满想象力的潮流欢乐百变空间,打造成为年轻生活的聚集地、潮流的引力场。”

  此前,各地发布的“十四五规划”明确提出,高端制造崛起,数字化转型,提供高品质的生活和消费界面是很多城市的发展目标。以美的商业在全国的各类产品线布局来看,秉承美的制造业基因,以及美的置业智慧商业的元素,这些城市有望以比较快的速度,高质量达成上述目标,最终在“十四五”期间交出一份优异的成绩单。

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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