“余粮”不多了，中关村刚需码农买房有多难

盛夏的夜晚，在大厂干满三年，终于拿到北京户口的码农小A在出租屋里摩拳擦掌，准备好好了解一下海淀现有楼盘，从此落户买房，升值加薪，走上人生巅峰。

对于房子，他有许多许多期待，要离西二旗近，方便上班。交通要便利，方便出行。户型要2室，洗手间一定要是明卫，采光要好。想要采光好就必须楼层高，但又不想买高层，所以三四层最佳......

怀揣着这些美好的愿望，小A打开了购房网站，然而三分钟后，一腔热血的他在电脑屏幕前傻了眼：我怕不是逛了个假网站，附近哪儿还有房啊？

一番寻找下来，小A发现，想买公司附近的房子，只有二手房一个选择，去年以来常驻各路盘点稿里的海淀热盘，小户型都基本卖光了，动辄140平米往上的面积一看就不是给普通打工人准备的。

“我猜中了房子很贵，却猜不到压根没房......”

北京“余粮”不多了

实际上，不只是海淀，整个北京楼市，由于上半年爆发式的成交量，库存早已告急。

根据中原地产的数据，2021上半年，北京新房1-6月卖了30811套，2029.76个亿，同比增长了78.6%。

上半年成交三万套是什么概念？

北京上半年新房成交的30811套，逼近了2019年全年成交总量（35598套），并创下了自2011年以来，十一年的同比新高。

成交上涨的同时，新房成交均价53642元/平米，同比涨了5%；套均成交面积同比涨了6%。今年不仅出手买房的人越来越多了，改善型置业占比也在逐渐增加。

那么，北京的楼市热度会维持多久？可以观察一下二手房市场。上半年北京二手住宅成交110182套，成交面积992.15万平米，平均每两分钟成交一套房。从二手房热度传递至新房市场3个月左右滞后期来看，北京的新房成交最起码还得持续火爆3-4个月。

与成交火爆大概率会导致库存量的不断缩水。去年全年，北京新房可售存量套数一直维持在7.7万套的高位，而到了今年6月底，新房库存套数骤然降至6.1万套。

一方面是成交持续的火爆，一方面是库存不断的缩水，两者叠加，想买房，特别是在供应少的区域，只能靠抢。

码农买房有多难？

说回海淀以及靠近海淀的昌平，这个一直以来房子就少的可怜的区域，供应缺口有多大？

数据来源：诸葛找房

根据诸葛找房数据，去年以来，海淀区和昌平区，新房仅上市了11760套，却卖出了17797套，有近6000套供给的缺口，清了不少库存。

因为供应稀少，区域内许多热门项目都是开盘即售罄，卖不出去的除了总价高就是位置差。新房库存告急，也同时催生了二手房涨价，特别是学区房大涨。

当下码农还有什么楼盘可选？尽管不断放宽搜索条件，并通过不断电话咨询后，小A发现，能买的新房仍然几近于零。

令人“绝望”的建面和总价

京投发展岚山89平米两居户型已售罄，目前在售123平三居户型，均价55188元/平米。

海淀幸福里项目主力在售户型为109户型、145㎡四居、195㎡三居，均价80000元/㎡，其中109户型已售罄。

西山锦绣府已经清盘。

颐和金茂府住宅部分基本售罄。

香山壹号院只有219-262平四居在售，与刚需无缘。

就算把覆盖范围放宽到昌平，合适的楼盘也几乎已经没有了。

萬橡悦府已经清盘。

奥森ONE平层房源已全部售罄，清退偶尔有，但得碰运气，目前项目只剩少量一楼跃层在售。

奥海明月据说只剩零星的1层140平米大户型。

......

想买房，只能等。

可以等到什么？

往者不可谏，来者犹可追。接下来，海淀昌平还有什么新盘值得期待？

一、预算够，就等等融创的海淀树村地块

图片来源：楼盘微观察

销售开发商：融创

预计销售价格 ：8.96万元/㎡（不含政府股份部分价格）

预计起步资金：1000万元，1500万-2000万元为佳

预计开盘时间：21年底或22年初

地址：位于北五环外侧，农大南路的南侧，北京体育大学的西侧，北侧是上地，南侧五环内就是圆明园。

优点：海淀上风上水位置，五环边，周边IT企业多，潜在客户高，且采用高标准建设房屋，房屋质量预计较好。商品房无70/90限制，预计改善户型多，如无小户型，需要有一定资金量的人士近乎全款采购。

二、海淀翻箱底儿的好地——京昌路楔形绿地棚户区改造项目0803-631、633地块

销售开发商：待定

售价：待定

起始楼面价：约7.5万元/㎡地址：海淀北四环，周边有农大东校区，农机研究院等等学校氛围浓厚。右边就是朝阳中轴线，距离15号线-北沙滩站500米，奥森1.5公里。学区：（此地块属于学院路学区）属于平衡型学区，全是大学的附中。本区生源齐整，以石油附中为主，直升比例较高。

特点：贵，供应房子少。

三、山后核心板块——永丰组团F1地块

地址：位于海淀永丰产业区北侧，北侧是10万平的故宫北院和接近200万平西玉河湿地公园。南侧除了预留地铁站位外，就是永丰产业园和航天城。西侧是海淀大悦城(000031,股吧)。

入市时间：预计12月份

特点：一公里内产业、地铁、商业、文化、休闲配齐，未来将是山后最核心的地产板块，价格低不了。

虽然海淀有三块地出让，不过这三块地位置都十分优越，价格肯定也是水涨船高，手头不富裕的刚需或许只能把目光转向昌平。

一、回龙观新盘——紫金书院

地址：紫金书院位于昌平北五环回龙观板块，霍营北街与霍营东路交汇处西南侧。

项目主力户型：建面约105平米三居、135平米四居，规划有18栋住宅楼，6-10层板式建筑，1梯2户设计，约1100套房源，整体社区偏改善为主。

容积率：1.8

开盘时间：紫金书院城市展厅已开放，接受咨询，售楼处预计于近期开放，具体时间待定。

特点：项目所在区域居住成熟度高，配套完善，周边有便利店、商超等社区底商，可满足日常生活所需。

二、瑕不掩瑜——马连店组团重点村旧村改造项目MLDC-L06地块

地址：位于8号线-平西府站北侧400米，南侧的01地块是定向安置房，已经建成。北侧规划绿地，现在待拆。东侧是地铁车辆段，西侧小区。

基本信息：4.12公顷，容积率2.8，控高80米。

交通：2站换乘13号线，去西二旗、望京都挺方便。

特点：回天地区的边缘地带，北部刚需盘的新选择。业内人士分析认为，地块如果小户型做多些，估计能有1500套房源。周边小区有反应地铁带来的震动问题。但今年刚需在海淀断供，买的到买不到成了首要问题，码农们可以重点关注下。

三、回龙观新选择——生命科学园三期A地块 CP00-1805-6001、6002、6009地块

图片来源：楼盘微观察

开发商：卓越＋中交

地址：地块位于地块位于中关村(000931,股吧)生命科学园地块位于回龙观板块，地块在生命科学园站和龙泽站之间，昌平海淀交界处。

容积率:2.2-2.5，限高45（局部80）米，小高层/高层混合小区。估计能有个1000-1500套房源。

特点：在这个位置，交通还很便利。这就代表着地块到北京西北部任何产业园区的通勤时间，基本都可以接受。覆盖群体更广。而且周边的配套同样还行。