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“余粮”不多了,中关村刚需码农买房有多难

2021-07-17 10:09:37 90度地产微信号 

夏的夜晚,在大厂干满三年,终于拿到北京户口的码农小A在出租屋里摩拳擦掌,准备好好了解一下海淀现有楼盘,从此落户买房,升值加薪,走上人生巅峰。

对于房子,他有许多许多期待,要离西二旗近,方便上班。交通要便利,方便出行。户型要2室,洗手间一定要是明卫,采光要好。想要采光好就必须楼层高,但又不想买高层,所以三四层最佳......

怀揣着这些美好的愿望,小A打开了购房网站,然而三分钟后,一腔热血的他在电脑屏幕前傻了眼:我怕不是逛了个假网站,附近哪儿还有房啊?

一番寻找下来,小A发现,想买公司附近的房子,只有二手房一个选择,去年以来常驻各路盘点稿里的海淀热盘,小户型都基本卖光了,动辄140平米往上的面积一看就不是给普通打工人准备的。

“我猜中了房子很贵,却猜不到压根没房......”

北京“余粮”不多了

实际上,不只是海淀,整个北京楼市,由于上半年爆发式的成交量,库存早已告急。

根据中原地产的数据,2021上半年,北京新房1-6月卖了30811套,2029.76个亿,同比增长了78.6%。

上半年成交三万套是什么概念?

北京上半年新房成交的30811套,逼近了2019年全年成交总量(35598套),并创下了自2011年以来,十一年的同比新高。

成交上涨的同时,新房成交均价53642元/平米,同比涨了5%;套均成交面积同比涨了6%。今年不仅出手买房的人越来越多了,改善型置业占比也在逐渐增加。

那么,北京的楼市热度会维持多久?可以观察一下二手房市场。上半年北京二手住宅成交110182套,成交面积992.15万平米,平均每两分钟成交一套房。从二手房热度传递至新房市场3个月左右滞后期来看,北京的新房成交最起码还得持续火爆3-4个月。

与成交火爆大概率会导致库存量的不断缩水。去年全年,北京新房可售存量套数一直维持在7.7万套的高位,而到了今年6月底,新房库存套数骤然降至6.1万套。

一方面是成交持续的火爆,一方面是库存不断的缩水,两者叠加,想买房,特别是在供应少的区域,只能靠抢。

码农买房有多难?

说回海淀以及靠近海淀的昌平,这个一直以来房子就少的可怜的区域,供应缺口有多大?

数据来源:诸葛找房

根据诸葛找房数据,去年以来,海淀区和昌平区,新房仅上市了11760套,却卖出了17797套,有近6000套供给的缺口,清了不少库存。

因为供应稀少,区域内许多热门项目都是开盘即售罄,卖不出去的除了总价高就是位置差。新房库存告急,也同时催生了二手房涨价,特别是学区房大涨。

当下码农还有什么楼盘可选?尽管不断放宽搜索条件,并通过不断电话咨询后,小A发现,能买的新房仍然几近于零。

令人“绝望”的建面和总价

京投发展岚山89平米两居户型已售罄,目前在售123平三居户型,均价55188元/平米。

海淀幸福里项目主力在售户型为109户型、145㎡四居、195㎡三居,均价80000元/㎡,其中109户型已售罄。

西山锦绣府已经清盘。

颐和金茂府住宅部分基本售罄。

香山壹号院只有219-262平四居在售,与刚需无缘。

就算把覆盖范围放宽到昌平,合适的楼盘也几乎已经没有了。

萬橡悦府已经清盘。

奥森ONE平层房源已全部售罄,清退偶尔有,但得碰运气,目前项目只剩少量一楼跃层在售。

奥海明月据说只剩零星的1层140平米大户型。

......

想买房,只能等。

可以等到什么?

往者不可谏,来者犹可追。接下来,海淀昌平还有什么新盘值得期待?

一、预算够,就等等融创的海淀树村地块

图片来源:楼盘微观察

销售开发商:融创

预计销售价格 :8.96万元/㎡(不含政府股份部分价格)

预计起步资金:1000万元,1500万-2000万元为佳

预计开盘时间:21年底或22年初

地址:位于北五环外侧,农大南路的南侧,北京体育大学的西侧,北侧是上地,南侧五环内就是圆明园。

优点:海淀上风上水位置,五环边,周边IT企业多,潜在客户高,且采用高标准建设房屋,房屋质量预计较好。商品房无70/90限制,预计改善户型多,如无小户型,需要有一定资金量的人士近乎全款采购。

二、海淀翻箱底儿的好地——京昌路楔形绿地棚户区改造项目0803-631、633地块

销售开发商:待定

售价:待定

起始楼面价:约7.5万元/㎡地址:海淀北四环,周边有农大东校区,农机研究院等等学校氛围浓厚。右边就是朝阳中轴线,距离15号线-北沙滩站500米,奥森1.5公里。学区:(此地块属于学院路学区)属于平衡型学区,全是大学的附中。本区生源齐整,以石油附中为主,直升比例较高。

特点:贵,供应房子少。

三、山后核心板块——永丰组团F1地块

地址:位于海淀永丰产业区北侧,北侧是10万平的故宫北院和接近200万平西玉河湿地公园。南侧除了预留地铁站位外,就是永丰产业园和航天城。西侧是海淀大悦城(000031,股吧)。

入市时间:预计12月份

特点:一公里内产业、地铁、商业、文化、休闲配齐,未来将是山后最核心的地产板块,价格低不了。

虽然海淀有三块地出让,不过这三块地位置都十分优越,价格肯定也是水涨船高,手头不富裕的刚需或许只能把目光转向昌平。

一、回龙观新盘——紫金书院

地址:紫金书院位于昌平北五环回龙观板块,霍营北街与霍营东路交汇处西南侧。

项目主力户型:建面约105平米三居、135平米四居,规划有18栋住宅楼,6-10层板式建筑,1梯2户设计,约1100套房源,整体社区偏改善为主。

容积率:1.8

开盘时间:紫金书院城市展厅已开放,接受咨询,售楼处预计于近期开放,具体时间待定。

特点:项目所在区域居住成熟度高,配套完善,周边有便利店、商超等社区底商,可满足日常生活所需。

二、瑕不掩瑜——马连店组团重点村旧村改造项目MLDC-L06地块

地址:位于8号线-平西府站北侧400米,南侧的01地块是定向安置房,已经建成。北侧规划绿地,现在待拆。东侧是地铁车辆段,西侧小区。

基本信息:4.12公顷,容积率2.8,控高80米。

交通:2站换乘13号线,去西二旗、望京都挺方便。

特点:回天地区的边缘地带,北部刚需盘的新选择。业内人士分析认为,地块如果小户型做多些,估计能有1500套房源。周边小区有反应地铁带来的震动问题。但今年刚需在海淀断供,买的到买不到成了首要问题,码农们可以重点关注下。

三、回龙观新选择——生命科学园三期A地块 CP00-1805-6001、6002、6009地块

图片来源:楼盘微观察

开发商:卓越+中交

地址:地块位于地块位于中关村(000931,股吧)生命科学园地块位于回龙观板块,地块在生命科学园站和龙泽站之间,昌平海淀交界处。

容积率:2.2-2.5,限高45(局部80)米,小高层/高层混合小区。估计能有个1000-1500套房源。

特点:在这个位置,交通还很便利。这就代表着地块到北京西北部任何产业园区的通勤时间,基本都可以接受。覆盖群体更广。而且周边的配套同样还行。

 

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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