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注意,这些地方别买!

2021-07-19 08:44:57 和讯名家  子木聊房微信号

本文转载自微信公众号:子木聊房

文/子木

昨天有位读者问我:

“全国房价泡沫最大的地方,在哪里?”

听罢有些懵,“房价泡沫”这个词,已经好久没有人听到了。

朋友说,这是因为近两年房价涨得让人害怕,大家基本没有了“唱空情绪”。

但“房价泡沫”是事实存在的,如果是投资,房价“横盘”就意味着亏损,因为货币一直在加印,通胀还在继续。

比如今年大部分三四线城市,普遍出现了「有价无市、高位横盘」的行情,如果持续5年,虽然房价不跌,但按照一年7%实际通胀率,投资肯定要血亏。

至于有房价泡沫的地方,我认为,现在并不是北方的边陲小城,而是比较热门的南方地区——尤其是江浙一带的三四线城市以及县城。

如果你是这个地方的人,一定要耐心读完这篇文章。

1

2021年上半年楼市火爆的原因,我讲过很多次,主要是货币放水,以及老外对中国商品需求的爆发。

这会导致两类人群财富爆发式增长。

一类是“金融敏感型”城市中产以上的群体,主要集中于一二线核心城市,比如北上广深,杭州、成都、武汉、南京、西安等高能级城市。

另一类是制造业产业链上的商人、企业主,聚集在制造业发达的沿海地区,比如厦门、泉州、无锡、苏州、宁波、东莞、佛山等等。

其中江浙地区最为受益。

80年代,江浙一代迎来改革开放红利,建立最早的乡镇经济模式,大街小巷都是外贸企业、民营小工厂、小作坊,又紧挨港口,占尽天时地利。

比如浙江义乌,给全球各国供应小商品,进口量规模庞大,去年义乌进出口总值达到3100多亿元,甚至超越了北方一些省会城市的GDP。

从制造、包装、物流……义乌小商品有全套成熟的产业链,被称为世界小商品之都,位置难以撼动。

像义乌这种类型的县城,江浙有很多,在全国竞争百强名单上,浙江排名第一,有24个,江苏随后23个,占全国半壁江山。

可以说江浙一带的乡镇,真正实现了“藏富于民”。

人们有钱后会干嘛?

消费,投资。

其中首要标的物就是房子,江浙一带对房子的感情不比山东的浅,更是财富攀比的手段。

人们揣着钱先把自己的房子造得“精神”些,然后再去周边投资房子。

浙江某乡村一角 图/图虫

我曾受一位朋友邀请去金华一农村做客,让我惊讶不小。路网发达,交通便利,到处是白墙青瓦的徽派建筑,家家住三层小洋房。

朋友说,一般生意差不多点的家庭,都有3套房以上,村里自己住一套,隔壁的市里买2套投资。

那问题来了,都说经济是房地产支撑,那子木为什么会说,浙江三四线城市及县城是泡沫很大的地方呢?

2

大家都明白一个道理,“月满则亏,水满则溢,凡事均有度。”

这两年江浙一带的房价实在炒得太高了,俨然是炒房客的一大集聚地。

据中国房价行情网数据统计,截至2021年,中国已有103座县城房价突破万元大关,与三线城市持平。

其中排行榜的前列,基本被江浙一带的县城占据,比如金华义乌房价2.4万/平米,金华永康2.1万/平米,台州温岭2万/平米,大多数基本都在1.6万/平米左右。

这个房价水平基本超越了大部分二线城市,甚至与成都、合肥、西安、武汉等新一线城市持平……

看到这里肯定会有人说,江浙一带的居民比内陆城市富有啊,这不是很正常吗?

但你没有考虑到,财富只是“房价支撑力”的一条腿,另一条腿则更重要,“人口”。

这让我想起了内蒙古鄂尔多斯(600295,股吧)。

当年鄂尔多斯从地底下挖出煤的时候,意味着接到了上天掉下的金馅饼,政府挨家挨户征地送钱,人们一夜之间富得流油。

随后人们开始把钱抛进楼市,房价一度炒到1.3万/平米,要知道2011年时,深圳的房价才1.6万/平米,广州房价1.2万/平米。

最后房价泡沫破裂,满地狼藉,大多数人被房子牵制,一夜返贫。

关于鄂尔多斯房价泡沫破裂的原因有很多,但我认为最重要的是,“严重缺人”。

鄂尔多斯经济源于煤炭,而这种能源型产业并不能带来高素质就业,吸引不了人才流入。

我记得当初去鄂尔多斯考察,大街小巷都充斥着来淘金的“密集劳动力”,比如农民工、木匠、瓦工,清洁工……这类人口流入并不能带来6个钱包的购买力。

于是,鄂尔多斯在无人接盘的情况下,持续了一段时间的高位横盘,而后,投资客集中抛盘,砸崩了市场。

3

对于浙江一带的三四线城市及县城,也是一个道理。

小商品、印刷、服装等产业虽然比能源业更市场化,但也属于劳动力较密集的产业。

这种产业结构并不能带来大量的高薪就业岗位,自然也无法吸引人才流入。

这组数据是江浙一带10年县城人口对照表,其中义乌、昆山、慈溪表现最好,义乌制造业产业链发达,昆山是上海的超级卫星城,慈溪在宁波重点打造的杭州湾新区位置。

除了这三个地方以外,其他县城表现平平,房价高,人口增速较慢,这里重点提到浙江诸暨,我今年年后去考察过,比较有发言权。

人口108.30万人,人口自然增长率-0.02‰,10年人口增量是6.02万,平均一年仅有一万多,几乎停滞,地域面积是2311km?,标准的地广人稀。

虽然民富,但不至于离谱,当地一个朋友讲,普通居民大概平均工资收入在5000元左右,房价呢?

市中心的房子基本都在1.6-2万/平米之间,城西和城东二三环的房价基本是在1.2-1.6万之间。如果按照百平米户型计算,一套差不多的房子,房价都在150万左右。

一个普通年轻人平均25年才能购得一处住房,非常“割裂”。

当地朋友对我说,诸暨年轻人买房压力特别大,房价全被老板们炒高了,结果发现辛苦打工赚来的血汗钱,还不够老板们炒高的房价。

这叫啥来着?

“工资定向回收”。

当年轻人发现这个事实后,要么选择在当地考体制,要么选择去外地谋求出路,基本都到了隔壁杭州、苏州、宁波等城市,家人凑凑首付,基本可以上车。

4

这时候可能有人会说,杭州、苏州、宁波房价高啊。

其实不然。

拿杭州来说,价格梯度分化很大,上城区、西湖区房价高达4.4-5万/平米,但余杭、萧山、富阳基本在2万左右,再远一些临安区的房价在1.6-1.8万/平米左右。

如果现在你有两个选择:

A:房价1.6万/平米,发展空间不是很大的县城。

B:房价1.6万/平米,发展空间很足的新一线城市杭州。

你会选择哪个呢?

其实江浙一带的房价,资本影响很大。

外贸经济好,资本流入,房价炒作开始大涨,资本流出,县级财政又拿不出钱撑起房价,形成的泡沫就很容易破裂。

说白了,产业结构单一的乡镇经济,根本撑不起高房价。

再者,县城土地和供地规模是庞大的,可以说,只要想盖楼,可以无限拓展。

比如上文提到的诸暨,卖地已经卖到了三环外。

无法想象,一个100多万人口的县城,能有三环。你会看到这个地方密密麻麻的高楼,晚上黑布隆冬,入住率非常低。

5

最后做个总结。

接下来,房地产打击会异常严厉,尤其在最新万亿降准后,为了不让“水”流进楼市,会想方设法进行堵截。

其中不乏对多个城市出台“二手房指导价”,直接冻结楼市。接下来,三四线城市以及县城楼市,同样会遭遇政策强控。

如江浙一带,这种具有泡沫性的三四线城市以及普通县城楼市,会存在非常大的跌落风险。所以这个地区内的买房人,这段时间尽量不要做“炮灰”。

在我开始做房地产研究的那一天,我一直坚持三四线城市以及县城房价不具备任何投资属性,两种地方例外。

一种是城市群内的超级卫星城,比如长三角城市群紧挨着上海的嘉兴、昆山等,京津冀城市群紧挨着北京的北三县等,大湾区城市群紧挨着深圳的惠州惠阳区等。

另外一种是自带强产业,能虹吸人口的地方,比如上文提到的义乌。但义乌,全国只有一个,是几十年改革开放的成果,未来也很难复制。

我今天再重复一次:

无论任何地方,房价都需要“人口+经济”的双基础支撑,而且必须进入良性循环,房价才可以螺旋向上生长。

希望你能看懂背后的逻辑,每天读子木文章,买房绝对不踩坑,少走很多弯路。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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