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“最惨”富二代!接班千亿房企,扛下2200亿债务......

2021-07-19 07:30:00 和讯名家 

  作者| 猫哥

  来源| 大猫财经(ID:caimao_shuangquan)

  一个多月前,95后杨武正正式接班老爹的千亿公司。

  先当董事长,然后又兼了总裁,当了公司法人,一般人看来,这基本上就是走上人生巅峰的节奏,但是其中另有隐情。

  当上董事长,是因为老爸杨铿不干了,当上总裁也是因为原来的总裁和CFO都辞职了,为啥这些人都不干了了呢?

  很快答案揭晓了,公司的债务违约看起来不可避免了。

  已经违约的债务本息45.44亿,有银行贷款、信托贷款,也有债券。

  不是有千亿资产的家底吗?

  一算账,更惨。

  蓝光发展(600466,股吧)的货币资金余额只有110.16亿,看起来不少,但这里有预售监管资金64.27亿,不能动,有合作项目资金34.64亿,也不能动,还有9.18亿的各类保证金,仍然不能动,可以用的资金,只有2.07亿。

  45亿的债务,2亿的现金,明显不够。以前亲密的合作伙伴都坐不住了,比如百瑞信托,眼瞅着要爆雷,不仅冻结了一部分股权,还冻结了一批房产和地皮,毕竟光他们一家的债权就有19亿。

  其实4月份的时候,关于蓝光流动性危机的传闻就一直不断,债券也因此大跌,后来更有卖身传闻,绯闻对象除了万科、融创,还有华侨城、华润、美的、建发等。

  不过,当时公司否认债券延期兑付,承认将引入战投,但不会出让控制权,绝不“甩卖公司”。

  结果三个月不到,传言成真了。

  说起来蓝光很多人不熟悉,但人家是西南地区的顶流地产商,号称“川房一哥“。

  1989年,在成都工程机械集团干主任的杨铿放下铁饭碗,决定下海,他在成都的玉沙路租了一栋两层旧民房,成立了兰光汽车零配件厂。

  开业没几天,老是有人来问,“有没有奥拓的气缸套”,这位机械车间出身的厂长,立刻研究起铬钒钛气缸套。

  靠着这一配件,公司很快打开了市场,一些知名的微型车品牌比如哈飞、长安、五菱宏光,也都是兰光的客户,第一桶金就这么来了。

  小富即安不是杨铿的性格。

  1992年,“南巡讲话”激励了一大批“92派”,杨铿也很想把事业干大,做什么最赚钱呢?他眼光很好,很快就成立了成都兰光房屋开发公司,第一个项目,就决定在春熙路建一栋26层的兰光大厦。

  说干就干,钢筋混凝土伴随着推土机挖掘机的轰鸣,兰光大厦成型了,也成了地标性的建筑,售楼处人头攒动,来自全国的购房者很快就把“楼花”买空了。

  1995年大楼建成,大厦挂上了时任副总理亲自题名的牌匾,公司名字也由“兰光”改成了“蓝光”。杨铿一战成名。

  很快,公司承接的各种大厦拔地而起,蓝光的商业地产也由此开始大爆发。《成都》中唱到,“走到玉林路的尽头,坐在小酒馆的门口”,玉林南路上的玉林生活广场,就是杨铿的得意之作。

  那几年蓝光顺风顺水。

  2002年8月6日,四川迎来第一场土拍,46家房企报名,除了万达、万科和一家京籍房企外,全是四川本地房企。

  蓝光地产举77号牌,杨铿也为这场土拍准备了足够的真金白银。

  最终,1号地被蓝光以1571.7万的价格竞得,单价465万/亩,2号地蓝光也势在必得,最终以7224.75万的价格拿下。

  拿到宅地的蓝光,也开始进入住宅市场,借着成都旧改的东风,蓝光迅速发展,不仅连续成为当地销冠,规模更是迅速壮大,成为“川房一哥”。

  蓝光不是没有危机。

  2008年5·12地震之后,成都楼市遭遇重创,蓝光裁员30%,不少高管和老员工都在裁员名单里,一时人人自危。

  蓝光在前一年还发下宏愿,要从“川房一哥”变身“全国一流房地产开发商”,怎么就裁员了呢?

  还是钱闹的,这时候的杨铿,面对的局面也很艰难。

  当初为了跟省外、港资房企竞争,拍了不少地,但是有不少地还没交出让金,虽然在四川关系硬,可以拖一拖,但压力还是很大。

  主要是因为其他业务不给力。

  蓝光收购了迪康药业,刚买回来的股权就开始贬值,而且还有继续下跌的趋势。

  蓝光还搞了文旅,地震后,都江堰的文旅项目被搁置,再加上成都的楼盘滞销,蓝光真的是雪上加霜。

  为了回笼资金,蓝光成为了万科降价政策的追随者,有点挥泪大甩卖的架势,有传闻说降价达到了50%,然后在某论坛上,“成都本土最大开发商蓝光集团可能面临破产”的消息炸开了。

  杨铿急了,在第二天的《华西都市报》的头版,蓝光发布了“严正声明”,辟谣破产传闻,在当天成都的各大报纸上,也都充满了这个“我没破产”的消息。

  业内人士对蓝光也不那么悲观,“蓝光根本不至于破产,其资金链紧张是事实,但这也是目前大部分开发商都面临的问题”。

  最终,蓝光熬过去了,并在2008年成功出川,进入全国市场,2015年,蓝光正式借壳迪康药业,成功进入了资本市场,而彼时,那些规模和效益都比蓝光大的房企,还在A股艰难的排队。

  上市自然是好事儿,“好风凭借力,送我上青云”。

  杨铿自然也要抓住这个机会,从2015年至2020年,拿地257宗,最高峰的时候,一年就拿了85宗,而拿地的钱更是数百亿地往外掏,楼面价也一年比一年高。

  2018年,京奥港在南京拿地王,导致资金链断裂,正是蓝光接的盘,而之后高溢价拿地对蓝光来讲,根本不是事儿。

  这样的激进发展也带来了丰厚的回报,2019年,是蓝光的好年景。

  这一年,蓝光正式进入千亿俱乐部,步入了Top房企的前列了。

  杨铿把蓝光的总部从成都挪到了上海,成立了上海运营总部,也是在这一年,蓝光嘉宝物业在香港上市,蓝光正式迈入A+H双平台时代。

  2020年,虽然“三道红线”已经来了,但是蓝光发展还是在2020年融资124.6亿,各种公司债、美元债、中票、REITs,羡煞旁人。

  有了钱,拿地也是越来越猛,150%的溢价率对于蓝光来讲,都不算高。有不完全统计,2020年蓝光有21个地块的溢价率,超过50%。

  成功当然是建立在高杠杆之上的,而倒霉也是由高杠杆而起。

  2015年至2021年一季度,蓝光的负债规模已经从448亿,增加到了2194亿,融资的成本也越来越高,进军外地了,可大本营蓝光又没保住,2020年跌出成都销售前10,在其他地方卖的还行,但是回款越来越慢,资金日渐紧张。

  曾经坑过杨铿一次的文旅地产又坑了他一次,计划投资超过400亿的项目,最终被无限期关停,竹篮打水一场空。

  钱流水一样花出去了,没回来,咋办呢?自救吧。

  ●   1、2020年9月,曾经的“壳”迪康药业,被蓝光发展以9亿的价格卖掉了;

  ●   2、上市还没满一年的蓝光嘉宝物业,也被以49亿的价格,转手卖给了碧桂园;

  ●   3、蓝光一面在否认和万科的收购绯闻,一边向万科卖资产,天眼查信息显示,旗下的无锡和骏已经完成股权变更。

  而这,就是26岁的新任董事长杨武正需要面对的局面,距离他上任,也不过40几天。

  蓝光能熬过这一次的危机吗?像杨铿熬过2008年那样。

本文首发于微信公众号:大猫财经。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:张洋 HN080)
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