学区房就这样轻易“凉凉”？北京6月房价，西城涨幅依然最高

2021年4月30日的一场政治局会议点名，让学区房真正进入了一个被高度关注的时代，而这也标志着学区房问题已经到了非解决不可的地步。

不久前整治学区房炒作的余波，至今仍然让很多人心有余悸。7月6日，北京市西城区房管局通报，有2名中介，因为就西城区教改政策发布煽动性信息引发群体性聚集，已被刑事拘留。

学区房这个概念被蒙上一层晦暗的阴霾。曾经红极一时的学区房再次成为监管的重点方向。实话实说，监管对于学区房炒作方面的打击就未曾断过，但似乎都是收效甚微，当今日力度不同于往日又能给我们释放怎样的信号呢？

近日，北京市西城区明确，2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。北京西城房管局组织辖区内主要中介公司召开了一场工作会。围绕着当地教改政策落地计划，任何炒作学区房的行为在这场工作会里都被叫停。

实际上，2020年4月30日，北京市西城区义务教育阶段入学政策发布。但当时好像大家还是惯性思维，觉得没什么大不了的。毕竟这么多年，对于学区房的整顿又不是第一次。

然而时间到了2021年，这一切似乎让人看到了点学区房问题解决的希望。学区房降价了？

“没想到这次整顿力度如此之大，落地速度如此之快，大家都低估了整治学区房的决心。”有中介表示，“虽然去年4月30日就宣布了，不过大家都以为‘7·31多校划片’政策出台后到实施不会那么快，都存有侥幸心理。”

据报道，近期，西城顶尖学区房价出现“松动”，甚至大幅跳水，有德胜学区内的学区房降价超100万甚至近200万元待售。某学区房一夜降价80万。西城德胜片区有房源紧急降价，业主报价从1000万元降至920万元，一夜之间降价80万。

同样是西城区，某房源2018年2月份挂牌价为1100万元，2020年5月29日下午，这套房源突然涨价700万元，两天后，降价12万，挂牌价又改为1788万元。

看到了吧，如此严肃的问题，到了学区房上竟如此儿戏，一涨一降很随意。由此可见，学区房的水分小不了。

如今，去年不相信抱有侥幸心理的人终于被现实打脸了。有一位去年“731”后在西城区买房的家长表示，花了近900万元给孩子买的德胜学区房，“原以为731后多校划片至少可以保证在学区内派位，没想到还没到派位环节就被调剂出了学区。”

看看吧，学区房终于不能成为买房前给你承诺的筹码，如果你愿意赌一把，那就当抽盲盒一样，听天由命吧。但这样所谓的学区房到底还有多大市场？高房价还能撑多久？

近日，据诸葛找房数据显示，6月北京市二手住宅市场均价为55637元/平方米，环比上月上涨0.29%。细看各区二手房价，西城、东城、海淀房价占据前三甲，有12个区二手房价出现环比上涨形势，其中西城上涨3.3%涨幅最大。城市内具体挂牌价格参见下表：

西城区是北京市教育高地，在全国赫赫有名，因优质校众多且整体教育资源相对均衡而备受家长青睐，动辄十几万一平的学区房那真是比比皆是。而德胜学区又是西城的顶尖学区，周边很多房价一平高达近20万。而在金融街(000402,股吧)周边，有学区房价格被一度刷新到40万元一平。

所以，自去年4月到7月31日期间，西城热门学区房成交量一度激增，房价也随之上涨。很多人都是为了抢收最后的红利。有数据显示，新政出台后，学区房至少涨价了20%。

哪怕有政策出台，都过了7月31日，仍然有人敢花重金赌学区房。这就是上面说到的，900万准备的学区房，最后不仅没有抢到，连学区内派位都没等到，结果是被调剂除了学区。

只有让现实打脸才能真正让大家相信政策的威力，而这一定是执行力不打折扣的落实。

根据诸葛找房数据可以看到，西城区依然是北京房价上涨最强劲的区，紧接着是海淀区、朝阳区和东城区。很显然，西城、海淀和东城是由学区房在撑着，论房子品质可能很多都提不起来。那7月份的房价会有所收敛吗？理论上应该会，但也可能因为是时滞性会影响到数据。但无论如何，这一轮政策落地，确实给火爆的学区房市场泼了盆冷水。

未来的学区房将何去何从？我认为单纯从打击中介炒作还不够，而且远远不够，毕竟作为择校热衍生出来的副产品，学区房的价值更在于学区，而不是房子。在北京、上海等大城市，少则几百万，多则上千万元的学区房，可以说让无数家庭乐意又无奈去为虚无缥缈而买单。但这也更加剧了教育的不公和资源不平衡。

有人说，西城学区房政策落地，可以说属于学区房的时代结束了。但我认为，这不仅是房地产的问题，更是教育的问题，更是社会问题，但凡还有这种教育资源的不平衡存在，就会有强大的市场需求。

要压制学区房价格暴涨，防止传导效应发生，怎么做呢？不仅要斩断学区房和名校之间的关系，还要增加优质教育资源、推动现有教育资源分布更加均衡，还需要对房子、金融、实体经济、教育、医疗等通盘考虑，统筹谋划。

我们既要看到整治学区房的重要意义，同时也要理性看待市场。不是所学区房的需求没有了，而是这种需求被压制，特别是更在于让房价过高的学区房不再那么邪乎。

我相信学区房价格大跳水是真的，但是这还只是少数案例，并非普遍。受政策落实影响，大多数业主买主都仍处于观望状态。有的业主看到价格波动大，也表示不着急卖。

我想说，大家还是保持理性，不能听风就是雨，也不能不相信调控政策的威力。既要看到学区房降温的前兆，也要知道学区房短期内不可能完全消失。

受影响最大的是那些肆意涨价，或者说是学区房但把概念无限放大的学区房，还有一些根本就是伪学区房。顶尖学区房交易停滞，这是政策需要，但事实上中下等的学区房交易依然活跃。

据诸葛找房多位买房咨询师提醒，今年市场运行趋于平稳，并没有出现大起大落的情况。如果购房者确实有需求，而不是保有炒作心态，建议可以好好找找房子比比价，保持从容心态，因为目前可选房源较多，学区房市场只会越来越理性，你有足够宽裕的时间进行挑选。

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