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植信投资研究院:住房金融环境趋严,投资房价增速双降

2021-07-20 15:46:33 和讯房产 

  近日,国家统计局发布了6月70城房价数据和上半年全国房地产开发投资和销售情况。

  结合数据,植信投资研究院资深研究员马泓分析总结道,6月一线城市二手房和二三线新建住房房价率先触顶回落,在住房金融环境趋严的背景下,房价涨幅总体可控。个人按揭贷款增速时隔13个月后首次负增长,带动涉房贷款增速同步放缓。土地市场进入下行通道,房企拿地愈发谨慎。工程类投资表现亮眼,支撑房地产投资保持平稳增长。

  一线二手房价增速回落,商品房销售放缓

  数据显示,6月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长4.3%,较5月小幅回落0.2个百分点,二手住宅价格指数同比增长3.5%,与前月持平。其中,一线城市二手房价同比上涨10.5%,时隔两年后同比增速首次回落,深圳二手房房价涨幅回落至个位数;新建商品住宅市场中,二、三线同比增速均有所回落,各地控房价新政效果逐步体现。

  从销售数据来看,6月房地产销售面积累计同比为27.7%,两年平均增速为8.1%,较上月回落1.2个百分点,居民购房能力开始放缓。居民住房信贷增速进一步放缓,6月居民部门中长期信贷累计同比为22.5%,较5月回落12.1个百分点。上半年短期现房库存依旧偏紧,住宅销售面积(7.9亿平方米)远超待售面积加上竣工面积(4.9亿平方米)。房地产工程进展良好,从新开工、施工到竣工均呈现强劲复苏的特征,6月环比分别增长三成到八成,马泓认为,这正是支撑房地产投资较快增长的“锚”。

  房贷利率上调力度加快,土地成交处于下行通道

  进入二季度以来,各地房贷政策收紧力度加大,抑制居民部门短期需求过快释放。数据显示,6月首套房贷和二套房贷平均利率较5月均上调4bp,部分重点城市纷纷上调利率,且数量扩散增多,当月上调首套房或二套房贷款利率的城市超过20个,包括广州、深圳、宁波、杭州、合肥、南京、武汉等重点城市。“预计年内各地房贷利率仍有上调空间,参考2014、2016下半年至2017年上半年两个利率上行阶段的经验,此轮房贷利率上行可延续至2022年一季末。”马泓表示,6月贷款价值比LTV降至为0.37,年内仍有持续下降的空间。

  企业资金方面,债券融资规模大增,利率水平上升。6月房地产开发资金来源累计同比增长23.5%,较5月回落6.5个百分点。截止6月底,房企内地信用债年内累计发行3697亿元,同比增长4.2%,较5月显著增加。其中,6月当月发行618亿元,环比增加89%,同比增长68.2%。马泓指出,房企发债规模庞大导致整体债券发行利率水平中枢上移,期限上集中在1年-3年以及3年-5年的中期债券,利率上限达到8%-8.5%的区间水平,较5月5%-7%的区间水平上升不少,融资难度依旧不小。

  土地市场方面,处于下行通道,房企拿地愈发谨慎。6月100大中城市土地成交面积累计同比下降0.8%,较5月回落8.7个百分点,全口径成交面积大幅放缓。其中,一线城市同比增长15.1%,二线城市同比增长2%,三线城市同比下跌4.3%,三线城市土地成交率先负增长。马泓认为,这与近期房地产市场大环境有关,“房地产金融监管趋严,严防“经营贷”、“消费贷”违规流入房地产市场央行将房企商票纳入监控,“表外负债”监管也在逐步加强,加之处于季末阶段,部分房企还款压力较大,因此房企拿地策略普遍相对谨慎,上半年土地购置同比下降11.8%,成交价款同比下降5.7%。”马泓称。

  受住房信贷见顶回落和土地成交下滑影响,6月房地产开发投资累计同比为15%,两年平均增速为8.2%,两项指标较5月份均出现不同程度的回落。

  考虑到下半年居民部门信贷扩张将持续降速,而房企策略上以“注重销售+谨慎拿地”为主,因此土地购置依旧面临下行压力。马泓预计,下半年房地产投资并不具备加速扩张的条件,但房地产建安工程部分的投资保持强劲增长,因此两年平均增速在下半年仍有望维持在7.5%-8%的区间水平。7月名义房地产投资累计同比可能降至12.5%,两年平均增速小幅回落至8%。房价总体可控,维持新建商品房房价增速可能在5%以内,二手房价增长不超过4%。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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