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第15次降息又落空!2021年下半年房价开始惨跌?

2021-07-21 10:39:56 和讯名家  大伟看楼市微信号

前几天7月15日降准政策落地后,银行间资金利率却维持稳定,MLF操作的利率也没有下调,从实际操作来看,这次降准基本上做到了“中性”。

但这次降准最大的影响,是对市场预期的影响,统一了市场之前分化的预期:经济要下行而不是上行、政策要放松而不是收紧、国债利率要下行而不是上行。

首先:市场心怀侥幸,降准后万一降息呢?

虽然大部分人预计今天的MLF还是会平稳,但市场依然有期待,万一降息呢?

但结果并不随人意,在7月15日降准政策落地后,尽管投放了资金,但银行间的资金利率水平反而是平稳的。这其实就体现了货币政策的“态度”,并没有明显变化,也就是说,这次降准基本上做到了“中性”。

LPR已经连续15次报价不变了!1年期品种报3.85%,5年期以上品种报4.65%,两项贷款市场报价利率均连续15个月保持不变。

本轮经济最高点就在去年四季度,已经下行了半年之久,往后看也有下行压力。所以货币政策放松是大趋势。但本次降准后的降息落空,对于房地产市场来说,还是会有一定的心理影响:也就是政策短期不会有太明显的宽松,房地产调整可能要在下半年初加速了!

其次:2021年房地产贷款刷新历史记录!

其实认真看央行的数据会发现,2021年上半年房贷上涨惊人!特别是占比从2020年上半年的23.2%上涨到了2021年上半年的26.9%。

数据很简单,梳理一下最近几年的房贷数据:

2021年上半年人民币贷款增加12.76万亿元,6月末,本外币贷款余额191.62万亿元,同比增长11.9%。月末人民币贷款余额185.5万亿元,同比增长12.3%,增速比上月末高0.1个百分点,比上年同期低0.9个百分点。

上半年人民币贷款增加12.76万亿元,同比多增6677亿元。分部门看,住户贷款增加4.58万亿元,其中,短期贷款增加1.15万亿元,中长期贷款增加3.43万亿元;

企(事)业单位贷款增加8.37万亿元,其中,短期贷款增加1.23万亿元,中长期贷款增加6.62万亿元,票据融资增加2211亿元;

2020年全年人民币贷款增加19.63万亿元,同比多增2.82万亿元。分部门看,住户贷款增加7.87万亿元,其中,短期贷款增加1.92万亿元,中长期贷款增加5.95万亿元;

2020年上半年人民币贷款增加12.09万亿元,同比多增2.42万亿元。分部门看,住户部门贷款增加3.56万亿元,其中,短期贷款增加7552亿元,中长期贷款增加2.8万亿元;

2019年全年人民币贷款增加16.81万亿元,同比多增6439亿元。分部门看,住户部门贷款增加7.43万亿元,其中,短期贷款增加1.98万亿元,中长期贷款增加5.45万亿元;

2019年上半年人民币贷款增加9.67万亿元,同比多增6440亿元。分部门看,住户部门贷款增加3.76万亿元,其中,短期贷款增加1万亿元,中长期贷款增加2.75万亿元;

近期,二手房停贷的消息频出,据了解,针对二手房购房贷款,31座城市中共有15城有停贷(包括全部停贷和部分停贷)现象,其余16城未停贷;二手房市场购房贷款停止发放比新房市场更普遍,主要原因是银行额度紧张。上海、杭州、武汉、长春、郑州、昆明、南宁、合肥、重庆、东莞、惠州、佛山、长沙、济南共15城存在停贷现象。

第三:销售上涨速度超过房贷上涨速度!

1—6月份,商品房销售面积88635万平方米,同比增长27.7%;比2019年1—6月份增长17.0%,两年平均增长8.1%。其中,住宅销售面积增长29.4%,办公楼销售面积增长10.0%,商业营业用房销售面积增长5.7%。商品房销售额92931亿元,增长38.9%;比2019年1—6月份增长31.4%,两年平均增长14.7%。其中,住宅销售额增长41.9%,办公楼销售额增长10.7%,商业营业用房销售额增长8.8%。

1—6月份,房地产开发企业到位资金102898亿元,同比增长23.5%;比2019年1—6月份增长21.1%,两年平均增长10.0%。其中,国内贷款13465亿元,下降2.4%;利用外资42亿元,下降9.1%;自筹资金30153亿元,增长11.9%;定金及预收款39625亿元,增长49.7%;个人按揭贷款16355亿元,增长23.9%。

第四:土地市场持续高位运行:

全国土地市场持续升温,房企积极拿地趋势开始出现。累计数据看,50大城市累计卖地超过2.38万亿同比上涨幅度高达14%。整体看,疫情影响逐渐过去,多城市集中井喷卖地,土地市场成交额持续上升。

截止2021年7月20日,房企积极拿地趋势开始出现。累计数据看,已经有杭州一个2000亿卖地城市,上海、北京、广州、南京、武汉5个1000亿卖地城市,另外还有12个500亿卖地城市。全国累计看,超过34个城市卖地超过200亿,均刷新历史记录。

最后简单的总结一下:

信贷数据才是真调控数据,信贷数据不降低,市场不会全面转向。当下的信贷数据虽然是历史最高纪录,上涨幅度惊人,但对比成交量的放大也开始远远不够用了。

所以未来几个月房地产难受的日子真来了,特别是最近二手房限价城市,如果叠加信贷放款收紧,大概率房价要跌一波了。跌到LPR降息为止。加息卖房,降息买房是永远不变的真理。

房地产市场严重分化,越来越多的城市加入调控步伐,目前看,最近几个月买房的确要谨慎了。特别是之前暴涨的城市。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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