61亿获浙江永康7宗地 重拾收并购背后阳光城的转变

观点地产网 集中供地下市场空间被挤占的竞争难题，叠加阳光城(000671,股吧)的利润对赌压力，使其重拾起了收并购。

7月21日晚间，阳光城发布公告称，公司全资子公司杭州高光置业有限公司，拟以61.45亿元收购永康市智信企业管理有限公司持有的金华虹光置业有限公司100%股权以及对标的公司的应收债权。

根据股权结构，永康市人民政府国有资产监督管理办公室穿透持有永康市智信97.2542%股权，浙江省财政厅穿透持有永康市智信2.7458%股权。

通过交易，阳光城子公司杭州高光置业将持有金华虹光的7宗地块，均位于浙江省永康市核心区位。

根据交易协议披露，阳光城此次收购的资产包最终来自于浙江卓诚兆业投资开发有限公司（简称"卓诚公司"）。卓诚公司已进入破产重整程序，将以出售所属众泰小镇项目资产的方式进行重整，由卓诚公司管理人以土地及在建工程作价增资入股方式过户至由卓诚公司新设标的公司金华虹光名下。

随即，永康市智信参与标的公司的竞买，竞买成功后将金华虹光 100%股权转让给杭州高光置业。

根据公告，金华虹光成立于2021年1月，注册资金为人民币40.01亿元，经营范围为房地产开发经营。截止2021年4月30日，金华虹光的资产总额61.5亿元，其中存货61.45亿元，其他应收款1.2万元，负债总额0.88亿元。2021年1-4月，该公司营收为0，利润亏损460.88万元。

截至目前，金华虹光持有的地块一已开发建设，约300套商品房住宅已经全部销售完毕，正式协议签署后，阳光城浙江置业将承接地块一的代建义务；其余6宗地块总面积352,378.75平方米。

涉及政府代建业务，这看上去是阳光城与当地政府合作的一笔交易。一般而言，后续其余6宗地块的代建业务也将由阳光城承接，这笔收购对阳光城的利益也在于项目资产持久保值和利益最大化。

关于本次收购的影响，阳光城于公告中表示，公司坚持实施"三全"投资战略，形成了二线以上城市全覆盖、辐射机会型三四线城市的优质城市带布局，并灵活利用并购等手段多元化、有节奏地获取新的项目资源。本次交易后，公司将补充公司浙江大区房地产项目储备资源，并可以快速实现销售，助力公司进一步实现发展。

简言之，阳光城的收购考量，在于加强浙江大区城市布局，收并购灵活获地和促进销售。不过大手笔的收并购动作下，也透露了阳光城当下在拿地策略和利润增长追求上作出的转变。

今年阳光城在土地投资端的收效看起来并不太好。

一方面是在集中供地的竞争中失利。2021年4月的业绩说明会上，阳光城曾表示："每一次土地竞争的程度都非常激烈，我们很难进入北京、上海这样的最热点的城市，"并希望通过集中供地进一步加大在北京、上海、广州等一线城市的投入。但首轮集中供地落地后，阳光城在这些城市颗粒无收。

此外，阳光城在公开招拍挂方面的投资力度也有减弱。4月份，阳光城合共获得13个土地项目，通过招拍挂和收并购新增的项目数分别为3个和10个；5月份获得4个土地项目，包括通过招拍挂新增浙江大区3个土地项目和通过并购及其他方式新增辽宁区域长春1个土地项目；6月份，阳光城仅通过招拍挂获得1个土地项目，新增计容面积9.59万平方米，需按权益承担对价款 9.18 亿元。

根据观点指数发布的"1-6月房地产企业新增土地储备报告"显示，阳光城上半年拿地金额为154.4亿元，较去年同期锐减50%左右。

针对拿地少的原因，阳光城于7月13日于深交所互动易回答投资者称，："阳光城在上批集中供地中综合考量拿地情况，对土地利润率不高的土地进行规避；另外，拿地减少是因为有新业务拓展的计划，以增加阳光城利润的增长点，在增加与国企项目合作开发。"

有业内人士分析，在如今的市场，为避开了与其他综合实力更强的房企们的直接竞争，阳光城应该会往联合拿地、联手盘操和收并购这些过往熟悉的操作转变。

高速增长后的阳光城，面临着"换挡"经营的压力。近年来阳光城销售规模保持在2000+亿稳定，考量更多的是规模之外的利润增长和财务实力。

要保持住销售并不难。上半年阳光城实现房地产销售金额1013.16亿元，同比增长12.56%，已经完成全年2200亿元目标的近一半。而按照公司规划，阳光城2021年可售资源有3260亿元，65%的去化率足以支撑完成。

目前阳光城在"三道红线"监管下为黄档，不过仍然需要继续控负债、降杠杆，持续降低融资成本；另一方面，在引进泰康以为期十年的业绩对赌协议为保证后，阳光城对资金的渴求也有所表现。

按照协议，未来十年，阳光城在前5年归母净利年均复合增长率不低于15%；第6-8年不低于10%，第9-10年不低于5%。销售原地踏步的当下，利润增长也添了不确定性。

阳光城在积极寻找新的利润增长路径。某种程度上，这也是当下众多财务和管理无明显优势的房企求生存发展的缩影。