贝壳找房中报GTV突破2.29万亿元，究竟意味着什么？

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北京时间8月12日，科技驱动的新居住服务商贝壳（NYSE:BEKE）发布2021年第二季度及上半年财报。财报显示，贝壳2021年上半年营业收入达449亿元(人民币，下同)，同比增长达64.6%；调整后净利润为31.40亿元。

阿伦第一时间查阅了半年报，管中窥“贝”，有一些发现跟各位读者交流。

增转存 品质居住时代来临

贝壳半年报显示，2021年第二季度成交额(GTV)为人民币1.22万亿元 (约1891亿美元)，同比增长22.2%。存量房交易GTV为人民币6520亿元 (约1010亿美元)，同比增长11.7%。新房交易GTV为人民币4983亿元（约772亿美元)，同比增长32.3%。新兴及其他服务GTV为人民币706亿元(约109亿美元)，同比增长80.5%。

阿伦观察到，上半年贝壳GTV成交额增长中存量房交易总额明显大于增量房交易总额，以“存量运管”为代表的房地产下半场确实是来了。在从增量时代迈向存量的时代，用户的消费理念也从“先买到”变为“住的更好”，可以说“品质居住”将是下一个阶段的主流声音。

如果说房地产的上半场追求开发速度，那么下半场则强调“效率为王”和“服务价值”，可以说，贝壳抓住了存量运营的本质。存量时代和产业互联网的核心特征就是从提升供给侧服务品质入手，改变服务供给者（平台、品牌、店东、经纪人）之间的关系以及和业主、买家之间的关系，从而提升服务品质，优质服务促进存量保值增值。

阿伦认为，贝壳的出现，虽未完全解决行业“线上化”，但已经带动了这一趋势，也用互联网的方式重构了行业的交易和流程标准，在居住服务这个冗杂的千亿市场中找到了一条正确的路，将来有希望实现新房、二手房、租赁、装修、社区的居住服务领域延展。

GTV稳步上升，第三方占比增加

数据显示，2021年第二季度营业收入同比增长20.0%至人民币242亿元 (约37亿美元)，而去年同期为人民币201亿元，主要得益于整体GTV同比增长22.2%至人民币1.22万亿元(约1,891亿美元)，而去年同期为人民币9992亿元。

对于交易量整体上涨的主要原因，贝壳作了解释。但阿伦注意到，非链家连接经纪人及门店也为GTV贡献颇多，非链家连接经纪人贡献的存量房交易GTV同比增长25.6%至人民币3425亿元 (约530亿美元)，而去年同期为人民币2727亿元；非链家连接门店和其他销售渠道的新房交易GTV同比增长42.8%至人民币4145亿元（约642亿美元），去年同期为人民币2903亿元。

普通的几句话，说明贝壳现在已经走入了一个带动行业的“模范生”地位，不只自己好，也把自己现金的平台思维和理念、以及数据网都做成一套“学习包”去输出给其他同学，这对行业的意义是不言而喻的。最后整个行业是形成一个良性互动，公开、公正、公平的氛围，最后受益的还是消费者。

此外，2021年第二季度新兴及其他业务收入同比增长50.6%至人民币7亿元（约1亿美元），而去年同期为人民币4亿元。增长的主要原因是围绕房产交易服务的金融服务渗透水平提升，以及通过平台完成的装修单量的增加。2021年上半年新兴及其他业务收入同比增长68.9%至人民币12亿元（约2亿美元），而去年同期为人民币7亿元。

这就是前面阿伦谈到的品质居住时代来临的一个信号，人们已经不满足于“片瓦遮身”，装修订单的增加，正说明了现在“住得好”是一个普遍追求，而贝壳在居住服务中可以扮演一个更多元的角色。

阿伦也注意到上半年贝壳把钱花到哪里去了。2021年第二季度营业成本同比增长38.6%至人民币188亿元（约29亿美元），而去年同期为人民币136亿元。

而花钱的主要方面是外部提佣：非链家连接经纪人和其他销售渠道的佣金同比增长51.4%至人民币94亿元（约15亿美元），而去年同期为人民币62亿元。增长主要由于非链家连接经纪人和其他销售渠道完成的新房交易单数的增加。此外，还有内部佣金和薪酬支出、门店成本、股权激励作用增长、线下培训活动费用等。

从这些方面看出，贝壳在一些有助于行业生态向好的层面，是舍得砸钱的，光是上半年，就增长了32亿元用于给非链家经纪人提佣，甚至培训活动费用都占了不少比例，服务者是行业供给侧改革的重要一环，贝壳希望以此给行业更多良性改变。

净利润少了？其实是现金流“王者”

中报显示，2021年第二季度经调整后净利润为人民币16.38亿元(约2.54亿美元)，去年同期为人民币29.51亿元。2021年上半年经调整后净利润同比增长68.8%至人民币31.40亿元(约4.86亿美元)，而去年同期为人民币18.61亿元。

很多人奇怪，说贝壳二季度净利润为啥少了呢？是不是贝壳在赔本赚吆喝？贝壳的模式行得通吗？一些“阴谋论”接踵而至。可阿伦了解到，这个锅还得疫情背，这是由于2020年因疫情影响，年初很大一部分交易递延至第二季度，所以导致去年二季度净利润远大于今年二季度。

其实不只贝壳，很多房地产企业、甚至文娱行业都是如此，今年二季度的销售额、营收、利润等都同比在下降，基本上是疫情给闹的。

大家也很关心当前的楼市走向。房产交易行业每三年多为一个周期，在此之上有两点变化，第一是房价会在周期过程中稳定有序上涨；第二是城市成熟度会发生变化。

从微观层面来说，任何一个城市都有稳定的交易量基准线，并围绕这根线上下波动。如果成交量围绕着这个城市的稳态在波动，价格会相对稳定或者价格微微上涨。如果交易量大幅超过这个稳定的交易量，价格就会大幅上涨。而当前的楼市调控，能够助力抵抗非理性房价，帮助市场回归基准线，平稳发展。随着市场越来越成熟，基准线上升，整个市场也能够有更多的交易量，同时房价不暴涨的空间也变得更大。

一个反直觉的结论是，当前的“房住不炒”政策，更有利于贝壳这样强调服务的公司发展。萝卜快了不洗泥，只有市场平稳，人们才会更在意服务本身的价值。

另外，值得注意的是，贝壳算是现金流“王者”。数据显示，公司的现金及现金等价物、限制性现金和短期投资总计人民币592亿元(约92亿美元)。

展望未来，贝壳依然在探索

“我们向内归因，向外创造价值，永远地坚韧与乐观。基于此，我们希望可以在长期打造以“更美好的居住”为中心的商业逻辑，为中国3亿家庭提供一站式品质居住服务。”这是彭永东的一次公开讲话。

而贝壳确实是这样做的，做一个探路者，通过一系列改革为引领品质居住时代做出自己的贡献。

安心服务为“核”

上半年，贝壳持续提升服务品质,为更多用户带来安心的服务。截至第二季度末，贝壳签约服务中心在全国30城落地287家，大幅提升了客户在签约环节服务体验和安全性。贝壳持续推进新经纪品牌门店“一二手经纪人分岗”，进一步提升了合作效率。截至6月底，在21个城市里有61%以上的门店完成了一二手分岗。

数字化是“手段”

二季度，贝壳在上海试点推出数字化工具“必行Pad”。经纪人在与客户当面沟通时，可以用“必行Pad”更清晰全面地呈现房屋现状、未来装修效果等信息。在“必行Pad”帮助下，经纪人和客户的平均交互时长增加29%。

此外，贝壳持续丰富新房楼盘的线上信息，增加了楼盘不利因素等信息点披露，让消费者可以更全面、真实地了解房屋信息，并作出更合理的决策。贝壳已推出五大新房服务承诺、“N天无理由退房”服务承诺等多项措施，为消费者营造安心的品质购房环境，助力“无忧购房”。

受益线上线下融合模式的飞轮效应带动，2021年第二季度，贝壳移动端月均活跃用户（MAU）达5211万，同比增长33.5%。

打通合作伙伴，组成行业“生态圈”

贝壳连接的经纪品牌之间继续保持着健康紧密的合作关系，收获了越来越多行业伙伴与服务者信任。财报显示，上半年贝壳存量房业务GTV同比增长70.1%达到1.33万亿元，其中非链家连接经纪门店贡献的存量房业务GTV同比增长89.6%。第二季度末调查显示，经纪人“守规感知度”较2020年底提升12%。

截至2021年6月30日，贝壳连接门店达52868家，连接经纪人达548600人。

在人店模式基础上，新房业务也实现了快速增长。2021年上半年新房业务的营业收入为238亿元，同比增长70.4%。上半年，贝壳与97%的合作开发商签署了“五不”承诺协议，即“不截客”、“不洗客”、“不行贿”、“不收取客户资金”、“不虚假宣传”，从而让新房生态更加健康。

以“家”为中心发力第二赛道 满足更广泛居住需求

随着消费者对品质居住需求不断提升，技术赋能行业能力逐渐成熟，家装产业正迎接新拐点。上半年，贝壳持续投入产品研发，不断增强家装业务的标准化、流程化和线上化水平。第二季度，贝壳自营被窝家装在北京完成单量同比增长十倍以上，Home SaaS系统实现销售（CRM）、BIM设计、交付、供应链、中台管理等五大模块落地。

7月6日，贝壳宣布与华东区域知名装企圣都家装签署合作协议。圣都深耕中国华东市场，20年间积累了优质的存量规模、过硬的团队经验和管理方法论。贝壳牵手圣都，有利于加速双方对家装行业的布局和深耕，提升家装行业效率与服务标准。通过复用在房产交易领域的多年产业实践经验和天然的获客、转化能力，贝壳正逐步延伸品质居住服务链条，为更多消费者创造更多元价值。

向上向善 为社区创造长期价值

上半年，贝壳持续为连接的新居住服务者群体提供独有的保障计划“格林互助”，帮助不幸遭遇疾病和意外的服务者或其家人渡过难关。2021年上半年，家装产业工人群体也被纳入该计划保障的群体范围。截至2021年6月30日，格林互助及其前身共救助16549人，发放救助金共计2.86亿元。

5月，贝壳成功上线“VR博物馆”，全国九大博物馆均可一站式“云览”，助力实现文化普惠。6月，贝壳携手新经纪品牌门店推出“高考服务站”，为全国各地考生和家长提供乘凉休憩、应急接送、纸笔借用等多项免费服务。

今年7月河南暴雨灾情牵动全国期间，贝壳先后捐赠1100万驰援河南，格林互助也第一时间面向受灾的会员伙伴及家庭成员开通紧急救助通道。贝壳同时号召当地新经纪品牌门店在力所能及的情况下助力救灾，重建社区家园。贝壳还将ESG理念融入公司发展战略，在环境、社会及治理等领域取得符合全球可持续标准的进步成果。

截至阿伦发稿前，日本知名投行野村证券就贝壳半年报给出了评价，野村对贝壳长期业绩增长充满信心，看好贝壳新房业务的发展前景。分析师Stella Guo对贝壳在房地产经纪行业的先发优势保持长期积极态度认为，国内一二线城市的新房去化率由75%下降至65%，这将促使开发商更加依赖外部去化渠道，新房业务或将成为贝壳的下一个增长引擎。

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