梦断聆讯后 物企资本梦分化浮沉

2月14日晚间，碧桂园服务控股有限公司（简称“碧桂园服务”）宣布，拟收购中梁百悦智佳服务有限公司（简称“中梁服务”）约93.76%股权。此前，中梁服务二次递表并成功通过港交所聆讯。

房地产行业发展形势生变与物业行业发展格局同步调整的大背景下，随着新上市物业公司的纷纷破发，国企物业公司与非住宅业态为主的物业公司脱颖而出，委身白衣骑士逐渐成为住宅业态为主的物业公司的优先选择。

形势生变 白衣骑士纾困

2021年下半年以来，房地产行业发展形势面临较大的变化与不确定性，部分房企深陷债务危机，引发了各相关方与资本市场的担忧，并在二级交易市场与债券市场引起了一定程度的波动，部分房企与物企股价出现剧烈波动与接连下挫。

与之相对，物业公司上市的步伐明显放缓，二次递表的物业公司数量快速增加，不少拟在港交所上市的物业公司招股书纷纷过期。

2021年8月至今，仅有京城佳业、德商产投服务、中梁服务、金茂服务等四家物业公司通过港交所聆讯，其中仅有京城佳业、德商产投服务两家物业公司正式登陆资本市场，但目前股价均已跌破发行价。

2021年11月1日早间，融创服务、第一服务发布联合公告称，融创服务拟通过新百利融资有限公司有条件收购3.22亿股第一服务股份，占公司已发行股本的32.22%，交易对价为6.92亿元（84.3亿港元），每股对价2.15元（每股2.6167港元），较最后交易日联交所所报收市价每股股份1.37港元溢价约91.0%。

此前，2.5亿美元债违约成为当代置业困局的导火索，当代置业成为继恒大、华夏幸福(600340)、蓝光发展(600466)、花样年控股、新力控股之后陷入债务违约的百强房企。

1月3日晚间，融创服务宣布，终止收购第一服务控股约32.22%股权的事项。消息发布前后，第一服务控股股价累计跌幅超60%。

在房企资金链持续紧张、物业公司上市后股价破发与市值持续走低、部分物业公司收并购终止的大背景下，中梁控股与中梁服务遇到了自己的白衣骑士——碧桂园服务。

虽然公告并未披露收并购金额，但在严峻形势下仍然出手的碧桂园服务，无疑将极大的缓解中梁控股的资金压力，并在快速整合中为自身及中梁服务带来全新的发展机遇。

估值回调 上市诱惑不再

2021年以来，上市物业公司的股价出现较大幅度回调，不少上市物业公司估值与市值震荡下行，引发了物业行业对于物业公司登陆资本市场的必要性与合理性的担忧与思考。

截至2月18日收盘，A+H股共有53家上市物业公司。在近250个交易日中，共有21家物业公司跌幅超过20%，其中更有9家物业公司跌幅超过50%。仅有10家物业公司股价实现上涨，涨幅超过50%的仅有3家。

数据来源：Wind

2021年至今新上市的12家物业公司中（不含华发物业服务），截至2022年2月18日收盘，除了朗诗绿色生活和德信服务集团股价保持不变外，其余10家物业公司股价均出现不同程度的下跌，跌幅最高达63.81%，平均市盈率仅为17.97。与之相对，2020年上市物企首日市盈率均值高达46.82。

受过去地产行业持续发展与物业行业普惠式的股价上涨影响太久，不少物业公司尚不愿面对物业公司间股价进一步分化的可能。随着物业公司逐渐认清并接受现实，上市的诱惑也将不断下降，物业公司将变得愈发理性。

非住国企 物企分化浮沉

2021年以来，国家对涉及生育、养育、教育等与百姓生存发展密切相关的行业进行规范，其中一个显著的特点是，对同时具有公共属性与市场化双重属性的行业，公共属性的权重占比不断提升，这也将对物业行业特别是住宅物业的长远发展产生一定的影响。

2021年11月10日，北京京城佳业物业股份有限公司在港交所挂牌上市，早间集合竞价阶段报8.28港元，与发行价持平，总市值约12.14亿港元。公开资料显示，京城佳业管理北京超30%的胡同，具有较高的业务护城河。但截至2月18日收盘，京城佳业股价收盘报5.11港元，较发行价跌去近40%。

近期物业公司在资本市场的走势也在一定程度上表明，纯住宅或以住宅业态为主的物业公司受欢迎程度正不断下降。

2021年10月22日，在万科集团业务交流会上，万物云CEO朱保全公布了万物云SPACE板块三驾马车增长策略。其中，万科物业增速控制在30%以内，做居民首选的物业管家；万物梁行增速保持在30%-60%，做企业首选的物业管家；万物云城增速大于60% ，做政府首选的物业管家。

此外，朱保全还发布了基于三空间板块的“百城千街”战略：深耕街道，聚力蝶变，万科物业在百余个城市全国88条街道内住宅市占率占25%以上；预计到2021年底，可达300条高浓度街道；未来三年万科物业、万物梁行、万物云城共同完成百城千街计划。近期万物云官微及各渠道频频发出的相关信息也显示，万物云正加速在城市服务领域的布局。

1月7日，龙湖智创生活递交招股书，计划在港交所上市。招股书披露，截至2021年9月30日，龙湖智创生活营业收入为77.7亿元，其中住宅及其他非商业物业管理服务营业收入为60.12亿元，商业及物业管理运营服务为17.59亿元，后者占总营收比例达到22.6%。

招股书显示，2019年到2020年，龙湖智创生活的商管营收从4.82亿元增长到17.59亿元，商管营收的快速增长得益于管理规模的不断增长。截至2021年12月28日，龙湖智创生活在管60个已开业购物中心，在管面积达到580万平方米，服务的租户和商家多达13000家。

2月6日晚间，中国金茂公告称，金茂服务已就建议分拆向联交所递交聆讯后资料集。资料显示，截至2021年9月30日，金茂服务的合约建筑面积达4570万平方米，涵盖中国22个省、自治区及直辖市的47座城市，其中67.8%位于中国一二线城市。在管总建筑面积为2320万平方米，包含96个住宅项目及41个非住宅项目。其中，住宅物业及非住宅物业的在管建筑面积分别为约1970万平方米及350万平方米，分别占在管总建筑面积的85%及15%。

金茂服务物业管理组合涵盖住宅物业及各类非住宅物业，包括商业物业（如写字楼及购物中心）以及公共和其他物业（如学校、政府设施及其他公共空间）。收入方面，金茂服务收入由2018年的5.75亿元增至2019年的7.88亿元，到2020年进一步增至9.44亿元。截至2021年9月30日，金茂服务的总收入达10.48亿元。其中，物业管理服务收入约为5.78亿元，占比为55.2%；非业主增值服务收入3.71亿元，占比为35.4%；社区增值服务收入9882万元，占比为9.4%。

在大部分物业公司纷纷选择观望或暂缓上市步伐的当下，以非住宅业态为主的物业公司和以国企为代表的物业公司，正成为物业行业冲击资本市场的中流砥柱。

依托中国房地产发展大格局而形成的物业行业发展格局，在房地产行业发展形势生变的当下，无疑正面临深刻的调整与变革。当保增长能力成为房企发展的第一优先，出售长周期、成长速度较慢的物业公司，成为不少房企回笼资金的重要选择。

在供需关系生变、现金为王的当下，这些物业公司又将何去何从？谁又会成为此类物业公司的白衣骑士呢？