银行追着借钱给旭辉的原因

2022-03-25 18:30:00 和讯房产  杨羚强

  2月底的一天,当市场还在聚焦于哪家房企将要爆雷。有一家金融机构却通过私人关系找到和讯房产,准备向旭辉控股提供百亿规模的并购贷款,但后者却拒绝了这家机构的建议,原因是有还有其他家金融机构也想借钱给旭辉,而旭辉实际对资金的需求却不多。

  银行的态度,很大程度说明了旭辉的财务安全程度。自2021年以来,旭辉是少数能得到四大评级机构“维持”评级的房地产公司。过去多年来,旭辉管理层一直给外界稳健、谨慎的观感,而在3月24日的业绩会上,董事局主席林中公布的公司第三个五年的规划,将让外界更加相信,旭辉能以更轻的资产,更高的效率和收益,应对行业环境的变化。

  根据安邦智库等机构的观点,即房地市场需要向“健康”和“良性循环”转型。企业要由高周转、高杠杆的模式,探索新的兼容性发展模式,以适应高质量发展的新格局。

  “三条红线”全部进入绿档

  发债利率很大程度说明,四大机构为什么会“维持”评级?银行又为什么愿意争相给旭辉提供贷款?

  根据旭辉执行董事、控股CFO杨欣的介绍,去年旭辉的平均新增融资成本仅4%,不仅在民营企业中属于融资成本较低的公司,和同规模的国有房企相比,成本也具有竞争力。

  如此低的财务成本,很大程度上要归功于公司去年降杠杆的努力,截止2021年年末净负债率仅62.8%,剔除预收款后的资产负债率69.7%,现金短债比2.6,均进入了“三条红线”的绿档。

  在去年购房贷款发放普遍较为缓慢的情况下,旭辉截止年末实现的回款率高达95%,回款金额达到2403亿元,同比增长了20%。回款的增幅远远超过了合同销售额的增幅。

  低廉的融资成本,给了旭辉进一步优化债务周期结构的机会。旭辉的平均账期长达4.5年,一年内的短期债务仅占总债务16%。

  另外,旭辉的营业收入在2021年也有50.2%的增长,净利润的增幅也超过了3.6%。

  在四季度房地产行业经历剧烈调整时,旭辉仍然能保持稳健的财务,不仅是因为公司一直以来谨慎、稳健的经营风格,更是因为企业对合作伙伴的精挑细选。

  管理层介绍说,在旭辉开发的100多个合作项目中,涉及已出风险的企业只有21个,不到总量的5%,其中无融资的尾盘项目14个,有风险的只有7个。

  即使是遇险的上述项目,旭辉也有能力快速地予以处置,及时化解风险。旭辉华北区域集团总裁董毅在回应媒体采访时举了北京项目的例子说,仅用50天时间就将完成了对合作伙伴股权的收购,使后者能迅速回笼资金,旭辉也实现了更高的收益。

  轻重结合穿越周期

  对房地产调控的中长期趋势,旭辉没有任何的侥幸心理。

  “坚守稳健的财务,严守财务纪律……在5—10年把净负债率降低到30%,向香港同行看齐。”

  董事局主席林中就应对行业环境变化提出了十条策略,而其中第一条就是降负债。

  他给未来五年的战略定了八个字的标签“轻重结合,穿越周期”,并提出了“低负债,轻土储,高效率,低成本”的全新经营模式。在新的经营模式之下,加快土储周转成了旭辉的新目标,总土储开发周期不超过两年。

  不仅如此,旭辉还将进一步提高项目的权益比例,优化合作项目,减少对外合作项目的数量。

  同时,效率和效益被提到了更重要的位置。

  林中认为,未来三年内,房地产产品的品质和服务将进入到快速升级的时期。聚焦改造市场,打造拳头产品线,进一步提升产品的标准化,以此实现更优质的产品和更高的效率。

  同时,通过数字化营销和营销,提升销售的效率,降低费用和库存。未来数字化的营销要占到总销售的40%。

  不仅是营销要数字化,整个业务体系都将通过数字化再造。旭辉将实施以客户为中心,以经营导向端到端的流程再造。投、研、销一体化,研发生产交付一体化,资金投入和产出一体化。

  为了上述目标的实现,旭辉还计划改变经营机制、改变评价考核激励机制,以提升经营能力、精进业务。

  除了提升重资产开发的效率和效益,尽可能地降低负债和轻量化土储。旭辉还提出大力发展轻资产,增强大客户运营,实现协同增效,大力支持永升物业发展,大力支持旭辉瓴寓发展,大力支持商业发展,大力支持代建业务。林中期望,未来轻资产业务要占到旭辉总营收的30%—40%,能够助力旭辉获得穿越周期的能力。

  可能成为其他房企转型的榜样

  有媒体记者在线上业绩会现场采访林中,六部委集体表态,是否影响企业的战略和发展模式?

  林中回应说,各部委表态不会影响旭辉发展策略,我们要知道部委所有表态也是围绕着房住不炒,稳房价,稳地价,稳预期,围绕行业进入良性循环发展,这是一个大趋势。

  正如林中所分析得那样,政策即使微调,也不会改变中国房地产行业的趋势。

  近期《金融时报》的文章统计,从经济逻辑上分析,高房价后程楼市的投资带动作用已抵消不了消费的抑制作用,且产生因高房价而来的高杠杆风险。这实际上意味着以往长期推动的通过加高杠杆搞“债务经济”的路径走到了尽头。

  安邦智库发表文章认为,新的政策环境、市场环境都意味着房地产市场发展已经无法回到过去的高杠杆、高周转模式,需要探索新的兼容性发展模式,与高质量发展格局相适应。目前来看,房地产的金融属性正在被剥离,未来只能在居住属性和商务服务属性下实现“健康发展”。

  后者得出结论,房地产市场发展的内在逻辑都已发生变化,寻求新的健康发展模式、实现“良性循环”将是未来房地产市场的主线。

  旭辉的轻重结合模式,很有可能是未来大多数企业的发展路径。实际上,港资的绝大多数房地产企业,正是凭借着类似的低负债、高效益的发展模式,安稳地度过了两次金融危机。

(责任编辑:徐帅 )
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