百强榜单：暴雷房企的“座次”被谁补位了？

　　房地产交易增速放缓、总量收缩，继续体现在一季度数据上。根据统计局数据，1—3月份，全国商品房销售面积3.1亿平方米，同比下降13.8%；商品房销售额2.97万亿元，下降22.7%。

　　历时大半年的地产流动性危机让房地产市场陷入低迷，结果之一就是——房企座次大调整。

　　掉队最明显的是出现债务违约的暴雷房企，购房者出于对楼盘交付的担忧大多避开了暴雷房企的项目，这也是人之常情。只不过，一代地产掌舵者进入险境以后，原本属于暴雷房企的行业座次究竟可以被谁补位呢？

　　数据来源：中指院

　　从榜单消失的房企

　　在如此环境面前，没有房企可以独善其身，作为行业代表，百强房企亦未能避免销售下滑的命运。

　　根据中指院数据，2022年1-3月，TOP100房企销售额均值为162.6亿元，同比下降47.2%；TOP100房企权益销售额均值为119.5元，同比下降47.6%。

　　34.9亿元！这个数字是一道分割线，只要能在一季度实现34.9亿元，就可以晋升百强。而去年同期，这一数据为76亿元，百强房企的门槛比去年低了一半。

　　“人面不知何处去，桃花依旧笑春风。”这是很多人看完一季度百强房企销售情况后的感受，因为，昔日榜单上的常客已经开始消失。根据中指院发布的《2022年1-3月中国房地产企业销售业绩TOP100》，有14家房企消失在百强房企的名单上。

　　据90度初步观察，从榜单消失的房企大概可以分为两类，一是主流品牌房企，比如，大发地产、龙光集团、中国恒大；二是区域性房企，比如，深业集团、绿都地产集团等。

　　进一步探究可以发现，虽然都从榜单上消失，但情况各有不同，90度将其总结为三种类型，第一种是跌落百强型，包括大发地产、金隅集团(601992)、隆基泰和、深业集团、恒信等5家房企，以大发地产为例，根据公告，公司一季度实现销售额26.08亿元，由于没有触及门槛而滑出百强。这类房企的特点是销售额增速大幅下滑，最终被挤出百强。

　　第二种情况是未披露业绩型，90度查阅发现，花样年、中国恒大、佳兆业集团、康桥集团、中昂集团、华景川等6家房企均未披露销售业绩，因此未被收录进榜单，这是他们从榜单消失的原因。

　　至于未披露的原因，在业内看来，可能与这些房企的销售业绩不理想有关，有两种分析可以说明这种情况。

　　其一，上述房企部分属于暴雷房企，从上榜暴雷房企可以看出，这类房企的销售排名普遍出现大幅下滑，比如，世茂集团从去年的第13名跌至第18名，奥园集团从第31名跌至第70名，阳光城(000671)从第19名跌至第35名。

　　其二，据信达证券观察，购房者对暴雷房企烂尾楼担忧导致此类企业3月单月销售几乎没有回暖迹象，成交端持续恶化。

　　第三种情况，相对比较特殊，包括龙光集团和当代置业。中指院相关负责人对90度表示，这两家房企可能没有提交参评数据，所以才没有出现在榜单上。

　　90度查询发现，2022年一季度，龙光集团实现权益合约销售额约为171.2亿元，当代置业实现合约销售额15.68亿元。与百强榜单对比来看，龙光集团的排名大致在第25名，当代置业则被挤出百强。

　　榜单“新面孔”

　　有退则必然有进，那么，上述房企的座次究竟被谁补位了？

　　说明：参照对比的是2021年百强房企。

　　很多人的第一反应可能是地方国企，答案也确实如此。在14家新晋百强房企中，5家为地方国企，包括来自北京区域的北京城建(600266)、中建智地、北辰实业(601588)，成都的兴城人居和湖北的中建三局。

　　北京入围房企较多，主要与城市房价有关。百强房企的入围门槛是34.9亿元，对北京的房企来说，随便一个项目只要热销，就很容易达到这一标准。

　　以中建智地为例，近两年发展速度较快，在北京先后获取了房山区拱辰街道四宗地块，目前在售的中建·京西印玥和中建·学府印悦是刚需产品，关注度较高，尤其前者以1051套成交额位列北京销售套数榜首。

　　兴城人居表现也比较抢眼，公司2021年以96.2亿元的拿地金额位列成都市房地产企业拿地排行榜第二，并以152.1亿元的销售额位列成都市房地产企业销售榜第六，如今，已在成都市场崭露头角。

　　除了地方国企，还有一些熟悉的面孔，包括卓越集团、星河湾集团、合生创展等，以卓越集团为例，其2022年一季度实现销售额158亿元，位列百强房企第27名，蹿升速度飞快。

　　当然，更出名的是卓越集团的拿地故事。根据中指院数据，卓越集团2021年拿地金额为351亿元，位列第18名。这也是卓越集团实现销售额大幅增长的重要前提条件。

　　值得一提的还有星河湾集团和合生创展，两家房企都以擅长高端产品而著称，尤其，合生创展在过去几年深耕北京，目前在售的高端产品包括缦合·北京和合生缦云，均位于北京三环。

　　此外，还有一些区域房企晋升百强，包括安徽"房企一哥"文一地产、北京的石榴集团、杭州的建杭置业以及四川的正黄集团，这些城市的共性是房地产市场发展较好。

　　从成立时间来看，最老的是正黄集团，创立于2003年，主营业务涵盖地产开发、建筑工程、物业服务、文化旅游、酒店投资、商业运营、酒业产业及商超产业等领域。最年轻的是建杭置业，成立于2019年，2021年全口径销售额211.4亿元，可谓是飞度发展。

　　目前，文一地产在土地市场非常活跃，在民企里可谓风头正盛。3月25日，文一地产以2.94亿元竞得合肥市瑶海区YH202203号地块。据90度观察，公司2021年先后斥资6.86亿、7.38亿、4.54亿元拿下合肥多宗地块。

　　对民企来说，最大的挑战仍然是如何解决融资问题。卓越集团、文一地产和石榴集团都曾传出IPO的消息，不过，目前来看，进展缓慢，比如，去年11月30日，石榴集团招股书已失效。在业内看来，地产股在资本市场并不被看好，这可能也会影响部分区域房企的IPO进程。

　　百强还重要吗？

　　细数榜单更迭的名录，90度试图找寻名次变动背后暗藏的一些趋势。

　　一方面，名次越靠后，房企规模越小，越容易受到市场波动的影响，名次变动比较剧烈，比如，文一地产、卓越集团、中建三局等房企，四五年间偶尔就会出现在百强房企的名单上。

　　在业内看来，当百强房企的门槛低到只有34.9亿元时，门槛本身的意义已经不复存在，即便跨过这个门槛，也不意味着规模和实力的显著增长。

　　另一方面，地产收缩已成既定事实，房企面对的是越来越卷的市场环境，即便是纯粹的新面孔房企，比如，建杭置业，受限于融资，未来持续快速增长的可能性也不大。我们不得不承认，增长最快的黄金阶段彻底过去了。

　　多家分析师研报判断：未来的房地产，也许更多是属于财务稳健的大型房企，尤其是掌握发展主动权的国企和央企以及优质的民营龙头房企。

　　业内公认的趋势有两点，其一，受限于融资政策，具备融资优势的国企更具发展的可能性；其二，行业集中度会进一步提升，尤其随着暴雷房企在项目层面收并购的推进，行业新格局正在形成。

　　自从去年下半年预售资金收紧，土地市场的主力就从民企转移到了国企。以北京2022年首批集中供地为例，总计成交17宗地块，除旭辉外，全部由国企和平台公司获取。

　　在业内看来，北京是本轮市场下行中表现最有热度的城市，无论是销售还是房价，都表现出了很强的韧性，即便如此，民企在土地市场也趋于谨慎。这意味着，未来两三年的房地产市场或由国企来主导。

　　截至目前，暴雷的房企将近20家，大部分都是主流房企，这些房企的项目大部分可能通过收并购来化解风险，而接盘方主要是国企和优质民企。

　　根据中指院数据，2021年收并购交易金额同比增长21.3%，标的仍然以房地产开发为主，交易宗数占比达56.6%，其中，境内房地产公司作为买方涉及的交易金额约2836.4亿元。

　　另一组数据更有说服力，2021年有126家房企参与收并购，其中百强TOP30房企收并购金额和宗数占比均为12.7%。中指院认为，在金融严监管和支持收并购相关政策背景下，行业集中度将进一步提高。

　　整合是一个行业走向成熟的标志，但这个过程伴随的可能是很多企业的消失，或破产清算，或被收购，正如房地产行业当前正在经历的这样。

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