单价4.4万/㎡起，一站到南山，深圳这个新盘值得冲吗？！

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五月的最后一天。

既期待，又没有任何意外的，深圳没有出台和楼市相关的任何政策。

楼市的调控，我也劝大家不要再猜了，还是低头看看自己能够得着的东西吧

豪宅市场暖的烫手，刚需市场也在陆陆续续上新货。

时隔五个多月，一直没有上新的宝安，最近就上了一个纯正的刚需新盘。

单价4.4万/㎡起，首付108万，总价最低360万，即可享受一站地铁到南山。

简直了，每一个优点都打在我的心坎上，宝安这个新盘，原来这么香？！

相信很多朋友看到这的第一反应就是，这个盘在哪？！我要去看看。

稍安勿躁，说出来你可能不信，在...在石岩。

就是那个可能很多深圳人都没去过的石岩。

先别急着吐槽，作为宝安今年第一个上新的楼盘，亮点非常的多，待我们细细品来。

首先一大亮点就是项目的周边配套设施齐全。

项目名称是宏发悦云花园，位于宝安区龙祥路与石岩大道交叉口东。

共有6栋，1栋是办公，1栋幼儿园，其余都是住宅，和项目一期云溪谷紧挨，总体大社区规划。

教育方面，项目附近就有石岩公学，从小学初中到高中部的一贯制学校，孩子上学十二年全包了。

想要休闲娱乐，旁边就是石岩文化艺术中心，石岩体育馆，南面是龙泉体育公园和阳台山公园景区出入口，步行到景区仅需15分钟。

图源深圳新房聚焦

此外，直线距离1.1公里范围内有宏发大世界、星城购物中心，最近的是宏发大世界，步行距离为1.3公里左右。

整体来说，属于片区内发展已经较为成熟的区域。

在交通方面，项目临近三条主干道：石清大道、石岩大道、龙眼山路、育才路。

交通比较便捷，跨过石清大道即为沈海高速，上沈海高速可以方便通往宝安、大运、龙城等地。

距离项目最近的地铁站是预计2023年通车的13号线罗租站，步行约20分钟距离。

这也是项目的一大亮点，根据13号线目前公布的站点图，从罗租站上车，仅需一个站，就到南山的白芒站。

相比从光明出发的小伙伴，到南山上班的通勤时间整整少了半个小时，4站即达，简直不要太舒服。

当然，项目最最最亮的点就在于，备案价最低44442.25元/㎡，总体均价约49235元/㎡，还带精装交付。

这个价格，和一站地之外的南山房价相比，房价直接对半砍。

即使是和同为13号线的光明限价盘比，同样的价位，更近南山，简直不要太香。

再加上，片区周围的二手房倒挂价差。

比如周围的宏发世纪城，最近1月份有一套88.91平成交了527万，折合单价5.9万左右。

以及3月份成交了一套78.6平的小户型，总价486万，折合单价6.1万。

和这次宏发悦云4.9万/㎡的均价形成了鲜明对比，该选谁一目了然。

而且这次开发商的户型设计，可以说是诚意满满，以90平以下的面积段为主。

79平可以做到3房1卫，总价最低360万起，谁看了谁不说一句刚需必备。

另外推出的89平的三房相对来说比79平的设计更好，方方正正，使用舒适。

一个开发商有没有诚意，真的可以从户型设计上就可以感受出来。

虽然79平的紧凑型三房难以避免的每个房间都会相对拥挤。

但是比光明的某盘87平只能做一个小两房，看起来有诚意的多了。

除此之外还有114平和128平的四房，对于改善人群来说门槛也不是很高。

总体来说，这个项目的优势是在距离上能更快到南山，西丽留仙洞、科技园，速度更快。

比起这边南山西丽9-10万左右的价格，4.9万均价的石岩当然也值得考虑。

在深圳买房，再也不是闭眼买就能轻松躺赚的时代了，一定要挑对产品，近期新盘大量入市，具有的潜力、倒挂空间大的新盘只有几个，详细的扫码联系我们老师了解。

好了，看了这么多优点，先按耐住躁动的心。

事实，真的有这么香吗？

大胡子李老师经常说的一点，买房，最重要的就是地段。

我们先来看看这个片区的地段。

在深圳楼市盛行“一路向西”说法的今天，宝安却有一个片区颇为“籍籍无名”，那就是石岩片区了。

一提到石岩，大家的印象都是遍地杂乱的工厂，拥堵的道路。

石岩早期的粗放发展，缺乏规划，让石岩的城市面貌显得非常无序。

很多人都说来到石岩，就会有种城镇结合部的视感。

虽说位于宝安，但石岩片区却是宝安、南山、光明、龙华四区的交界之处。

又有阳台山、西丽水库和石岩水库三个形成天然阻隔，削弱了靠近南山的地理优势。

虽说片区内自2020年开始就拥有了6号线的上屋站、官田站两个地铁站，

但这两个站点周边多为工业区和城中村，再加上近年周边都没有新房入市，因而现在宏发悦云花园才勉强算是片区首个地铁住宅新盘。

总体来说，片区到目前为止整体规划一般。

缺少高端产业和发展规划的带动，而稍微具备的“睡城”属性又只能留住低收入群体。

整体配套和生活环境难以吸引高端人士在此定居，给片区的经济发展贡献非常有限。

项目对比周边楼盘虽然有倒挂价差，但上涨的天花板很低。

周边的宏发世纪城是石岩片区位置最好的小区，近地铁，环境好。

2017年二期售价为4.9万元/㎡，现在五年过去了，片区均价5.3万/㎡。

经过深圳过去五年的轮涨，居然还是这样的成绩，上涨空间确实是被束缚住了。

如果考虑升值和流通性，想象空间确实不大，所以投资基本不用考虑了。

当然，这个楼盘也有上述所说的很多优点，那什么样的人推荐适合买这个小区呢？

1.片区内部的购买力，特别是大户型，适合本地人改善。

毕竟对于新建住宅供应“饥渴”多年的片区，总会积攒一批潜在的购房群体。

2.从性价比的角度来说，适合非常低预算的刚需。

只要你可以忍受较差的城市面貌，周边缺少商业，多年不涨的房价，以及挑好户型，避开朝向高速的户型。

在南山、宝安上班的纯刚需，与其去龙岗和龙华买那些4、5万都是站岗的偏远新房，真的不如买在石岩，起码上班通勤方便。

即便片区没有热点和炒作，只要价格合适，总有人会买单。

综上所述，宝安石岩虽为价格洼地，但居住价值并不低。

尤其是对宝安、南山的“打工人”有很大吸引力。

开发商的品牌也不错，虽然在全深圳来说不算有名，但相信宝安光明的朋友一定比较熟悉它。

宏发之前一直在宝安、光明做开发，自身的大仟里商业还有宏发物业口碑都做的比较好。

首付金额最低约108万起，约79㎡可以做三房，通勤优势明显。

深圳可能再也找不出如此优异的上车选项了。

是否合适自己就看大家自己的资金预算、居住需求，没有盘会百分百完美，宏发悦云花园也是如此。

-end-

以上为正文，来自粤海街道周主任

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