疫情后上海地市重启,央国企撑场下超三成触顶成交

2022-06-09 08:12:16 克而瑞地产研究 微信号 

在规则放松下,上海首轮集中土拍表现好于预期。

◎  作者 / 马千里、周奇

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6月1日,随着上海有序恢复流动,因疫情而延期的上海首批集中供应地块重启出让。值得一提的是,在延期2个月后,为了提振房企的拿地积极性,上海于土拍前夕修改了出让规则,放松参拍门槛,并通过降低封冻资金比例来缓解房企参拍资金压力。

在上述举措的影响下,上海首轮土拍吸引了多家头部央国企参拍,整体表现稳中有热:虽然整体溢价率仍维持在较低水平,但无一宗地块流拍,并且36宗成交的商品住宅用地中超过三分之一的地块触及中止价成交,最终成交金额达879亿元,成交金额创上海集中供地以来的新高。

开拍前进一步优化出让规则

以提振房企拿地积极性

作为此轮疫情散发的中心,上海房地产市场也受疫情重创,上半年楼市销售回款大受影响。为了提高房企拿地积极性,上海也在恢复正式开拍前修改了出让规则。具体调整如下:

1)全部采用挂牌方式出让,取消先前招挂复合打分入围方式,有效申请人即为竞买人。此前的招挂复合机制,对房企经济实力、资产规模、技术资质、项目经验等方面都有较高的要求,尤其是房企参与较多的优质地块,在进入招标环节后,中小房企劣势明显。这一机制取消后,意味着房企只要报名缴纳保证金就可参加地块竞拍,降低了房企在上海的拿地门槛,有助于提升房企参拍积极性。

2)降低竞拍资金监管额度,封存资金不低于扣除竞拍地块保证金金额后的自有资金金额。在此前的土拍中,由于房企在报名时一般按地块中止价封冻资金,比例高达110%,加上20%的保证金,实际封存比例高达130%。而新规则下,房企账户中封存的资金比例可低至80%,对比此前,降幅高达三成,明显减轻了房企参拍的资金压力。

与此同时,在5月底公布的五十条重振经济措施中,上海市政府还提及了允许延期或分期缴付土地款、缩短开发流程时间等相关措施,可减缓房企流动性压力、降低开发难度。

和此前出让规则对比,上海此次集中供地规则调整幅度较大,从多个方面向房企释放了善意,体现了政府提振房地产市场和鼓励房企入市的决心。

地块竞拍热度冷热分化

楼市表现较好的近郊新城成为此轮竞拍热点

在规则进一步优化下,上海重启出让的36宗商品住宅用地均顺利成交,与此前成交的4宗城中村改造地块共收金逾870亿元,平均溢价率达3.3%,较去年第三批次热度有所提升。

以36宗商品住宅用地成交情况来看,上海此次集中供地也呈现出明显的冷热分化。五成地块以底价成交,但也有10余幅地块触及中止价成交,房企争夺较为激烈。具体分为以下几类来看。

1)触及中止价成交地块:共有13宗,主要集中在近郊热点成交板块,如闵行古美、浦江、松江新城、青浦赵巷、西虹桥等板块。这些板块配套较为成熟,购房客户认可度较高,板块内项目去化表现比较佳,如青浦赵巷板块内项目在上海今年一批次新房开盘去化率接近100%,房企拿地风险相对较小,土地市场竞拍热度相对较高。此外,中心城区也有1幅地触及中止价成交,该地块为徐汇区斜土路街道地块,由招商蛇口(001979)、香港置地、徐汇城投联合体以47.33亿元的总价斩获,溢价10%。

2)溢价成交地块:共有4宗,涉及杨浦平凉社区地块、闵行紫竹科学园区地块、嘉定菊园新区地块及奉贤新城16单元27-02区域地块等。其中,靠近15号线终点站的闵行紫竹科学园区地块争夺较为激烈,吸引了两大联合体竞拍,但因地块总价超过40亿元,房企拿地有一定的资金压力,未能触及中止价,最终以5%的溢价成交;其余3幅地均以低溢价成交,尤其是奉贤新城地块,仅经过2轮竞拍就由中建八局竞得,溢价率仅有0.23%。

3)底价成交地块:共有19宗。其中,13宗地块集中于浦东临港、奉贤新城、青浦重固、金山新城等近期楼市表现不佳的远郊片区。除了楼市成交遇冷因素外,片区内潜在库存高位也是房企拿地积极性不高的原因。以临港片区为例,自上海集中供地以来,临港就是上海的主力供应区域,加上此次成交的8幅地,自去年以来合计成交了30幅地,总建面高达567万平方米,按照临港片区当前的流速来看,消化周期长达5年以上。

余下6幅地中,普陀2幅、松江2幅、宝山杨行及嘉定国际汽车城各1幅。这些地块地理位置较佳,周边楼市表现也不错,但受地块总价偏高或商办占比高等因素影响,最终也以底价成交。以普陀2宗地为例,两幅地的起拍总价都在60亿元以上,参拍资金门槛较高,其中长风社区W060602单元pt0268-09地块商办比例超过六成,且其中60%需要自持,极大挤占了房企的流动性,因此最终均为底价成交。

整体盈利空间维持充裕

多数成交地块房地价差超过2万元/平方米

盈利空间方面。和去年三批次一样,上海此次出让地块仍延续了低比例配建要求,多数地块的保障房配建或自持比例在5%及以下,因此成交地块的利润空间十分可观。不考虑城中村改造地块,36宗商品住宅用地在剔除不可售的商办及自持住宅面积后,平均地房比约为0.51,略低于去年第三轮,其中接近七成的地块房地价差空间超过2万元/平方米,利润率较为可观。

以触及中止价格的13幅地块来看。13幅地的平均地房比达0.58,略高于36宗地的平均地房比,但平均房地价差也2.3万元/平方米以上,盈利空间仍然充裕。以此次成交楼板价最高的徐汇区斜土街道xh128D-06地块来看,虽然剔除配套公建后该宗地可售地价超过9.5万元/平方米,但其所在的徐汇滨江片区是上海房价的天花板,商品住宅限价达13.1万元/平方米,因此项目的房价地价差高达3.5万元/平方米以上,项目仍留有一定的盈利空间。

央国企拿地比例高达八成

流动性压力下民企参与度仍不高

在规则调整下,上海首轮土拍也吸引了多家房企参拍,其中20宗地的参拍主体都在2家以上,如竞争最激烈的闵行区七宝镇古美北社区地块,吸引了6个竞拍主体8家房企参拍。但从参拍房企性质来看,央国企是绝对的主力军,如保利发展、招商蛇口、中铁建、建发、华发等均报名参拍了多宗地块。

在此影响下,央国企也成为上海此次集中供地的拿地主力,八成地块由央国企竞得。其中招商蛇口拿地金额居首,共花费117.7亿元独自或联合斩获了4幅地块,分别位于徐汇斜土街道、普陀中山北路社区、闵行紫竹科学园及青浦西虹桥,成为本场最大赢家。

而与其它城市一样,受制于流动性压力,多数规模民企也缺席了上海首轮土拍,仅金地现身上海首场土拍并斩获青浦赵巷地块。不过,上海本土民企表现较为积极,大华、大名城(600094)、同润、佳运置业等均有斩获。尤其是首次亮相上海集中土拍的本土民企佳运置业,在本轮土拍中斩获了两宗项目,但拿地金额较少,低于20亿元。

总体来看,在规则放松下,上海首轮集中土拍表现好于预期。虽然拿地主力仍为央企或国企,但这些地块并非全是国资平台托底,多数由央国企拿下的地块仍有一定的竞拍热度。由此可见,房企对上海市场依旧看好。

接下来,为了进一步提振市场,上海或将延续此轮相对宽松的土拍规则,并落实延期或分期缴纳土地价款、降低商办自持占比等细则。另一方面,上海的集中供地利润空间维持充裕,由此也将吸引更多有意向补仓的房企将资金投入上海土拍。得益于此,上海次轮土拍热度将继续稳定回温。

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