仲量联行独家发布雄安新区五周年实地探访纪录

从2017年4月正式决定设立雄安新区至今，雄安建设已经走过了第五个年头；从完成顶层设计到展开大规模实质性建设，雄安新区现已正式步入打造“未来之城”的新阶段。自2018年初首次走访雄安，到2022年8月再次实地考察，仲量联行见证了雄安新区从“一张白纸”到“塔吊林立”的过程，也希望用一手的前线图片、文字报道展现该地区翻天覆地式的发展变迁。

以下为太长不看版：

1.雄安新区在过去两三年建设推进加速，尽管2022年中旬以后受疫情等多方影响，建设进程仍稳步向前。

2.雄安新区的顶层设计不在于打造经济新区，而在于建立世界标准的“未来城市”样板。

3.新区规划面积1,770平方公里，前期征迁、供地、招标等工作量庞大，未来也将面临高标准建设要求、产业引导等多元挑战，中短期内市场和区域影响有限。

4.新区建设进展虽然审慎，但随着未来首批现代化高标准项目陆续建成，远景承载力强劲，将崛起为重塑北京定位的新引擎，与京津冀地区协同发展布局相融合。

5.中央企业已在雄安设立分支机构共计110家，在新区本级注册的北京投资来源企业达3,700多家，为建设起步奠定良好基础。

6.雄安新区“高起点布局高端高新产业”，定位新一代信息技术、现代生命科学和生物技术、新材料、高端现代服务业和绿色生态农业五大产业。

2022/08月雄安新区实地图

来源：仲量联行研究部

从1980年设置深圳经济特区探索改革开放路径，到1992年设立上海浦东新区作为中国区域发展战略的试验，深圳特区和浦东新区构成了中国第一代和第二代开发建设模板，前者凭借强劲的资源导入实现发展转型，后者达成了中心城市的能量释放和向周边辐射。时至2017年，雄安新区设立的意义已经超出了金融贸易和经济发展的范畴，而意在建立国际标准的绿色生态宜居新城区，未来一代的新型城市样板。

从雄安新区的规划中可见，雄安的建设不仅在于自身发展，更要在区域联动中发挥更大的作用，其建设将推进优质的基础设施和公共资源向周边更广阔的区域拓展，推动北京至雄安沿线的“京雄走廊”以及整个环首都地区发展，这也是京津冀经济圈目前有所缺失的重要一环。近年先后投入使用的北京大兴国际机场和京雄城际铁路，都成为了推动京津冀地区协同发展、提升沿途城市增长潜力的基石。随着雄安逐步兴建发展，京津冀地区将实现多点支撑、互为佐助的发展模式，将形成如同长三角地区的社会资源和财富资本的集聚，这将成为雄安新区留下的千年传承。

雄安新区空间布局结构图

来源：《河北雄安新区起步区控制性规划》

2018年初，仲量联行有幸成为国务院批复新区规划后首批前往雄安实地考察的团队，也记录了雄县、安新、容城三县在建设之初的情况。彼时，雄安规划初定，明确了不以拍地招商、大规模开发作为建设模式的方针，要“把每一寸土地都规划得清清楚楚后再开工建设”，因此参观雄安基本等同于参观当时唯一在建的市民服务中心。而2022年8月仲量联行再访雄安时，这里已发生了翻天覆地的变化。雄安已制定了多个片区的控制性详细规划和上亿级别的城市地上建设规模，截至2021年底，雄安新区累计开工新建建筑面积2,360万平方米，2022年新实施重点项目预计达到300余多个。

睿见观察小组观点

雄安新区的“千年大计”，不在于打造经济新区，而在于建立世界标准的“未来城市”样板。雄安新区占地面积极大，规划建设考量因素繁复庞杂，与其他的新开发区域非同量级可比，因此其发展所面临的挑战更多，且并无先例可循。在过去四五年间，我们已看到详细规划不断出台、逐步落地，区域现场实貌也已发生翻天覆地的变化。

容城

容城位于雄安北部，原是雄县、安新、容城三个县城中发展相对滞缓的区域，但也因其既有产业和建筑规模相对有限，具备先行开发建设的优势。

2018/03月 奥威路“央企一条街”

2022/08月 奥威路惠友购物广场

来源：仲量联行研究部

2018年初，容城的奥威路刚刚变成雄安的“央企一条街”不久，参与雄安前期研究规划和建设发展的国企单位均在此落址聚集。彼时，容城尚是以劳动密集型的服装手工业为主产业的小县城面貌，主路上的低层建筑多为原小型服装厂和门店转成的注册办公面积。时至2022年，如今的奥威路已打造出宽阔平坦的街道，原服装厂已改建为产业园形态办公项目——津海工业园。除此之外还有新建商场——惠友购物广场落成，共同保障雄安新区建设前期的配套服务承载力。目前该区域已入驻中石化、中国太平保险等国央企，以及京东、美的等行业领军企业。

2018/03月 雄安市民服务中心

2022/08月 

雄安容东街区市貌及在建项目实地图

来源：仲量联行研究部

容东片区位于老容城的东侧，是雄安新区建设的先行区，担负首批居民征迁安置、为雄安新区建设提供配套服务等重要功能。同时，容东片区也是雄安行政中心——雄安新区管委会的所在地。

2018年，容东区域首个投资建设的项目为雄安市民服务中心。从2017年11月中海地产、中建三局、中建设计、中建基金四家单位组成联合体中标，到2018年3月底交付，该项目采用了大量的装配式施工设计，保证了10万平方米体量在几个月内快速完工，承载BAT、中国银行(601988)等60余家先期入驻企业的办公和配套服务需求。而当前，雄安商务服务会展中心已落成，打造职住一体化综合园区，容东区域第一批建设的办公与商业地产体量已超24万平方米。

现阶段，容东片区由一批成熟地产开发商引导的项目建设已初具规模，显现高品质宜居宜业雏形。我们看到，中国数字城市产业基地的城市综合体——电建智慧城、宜居宜业的综合性功能区——华旺城、高端城市会客厅和金融产业园——金湖未来城等项目，预计将从明年开始陆续建设完工，覆盖办公、零售、酒店、文化展览馆等全地产业态。

其中，电建智慧城位于雄安新区容东片区壹号地块，总建筑面积达171万平方米，约100余栋建筑，规划涵盖办公楼、国际酒店、公园商业、公寓产品、文化艺术等五大业态。该项目是新区首批市场化项目之一，也是雄安新区的门户，未来将打造“投、建、营”一体化的标杆示范区。

起步区&启动区

2022/08月 雄安启动区在建项目实地图

来源：仲量联行研究部

起步区是雄安新区的主城区，在原容城县和白洋淀之间，规划面积约 198 平方公里，其中城市建设用地约 100 平方公里。启动区是起步区内的率先建设的重点区域，规划范围38平方公里，规划建设用地26平方公里。这里将承担首批北京非首都功能疏解项目落地和高端创新要素集聚的重任，雄安新区将在2035年之前实现启动区快速集聚、起步区有序发展。

该区域规划有金融岛、总部区、创新坊、大学园、互联网产业园等7个特色产业片区。目前，区域建设工程已初步开启，部分主干道路基本完工，大量地块已完成通平或开工建设。其中，总部区的未来核心项目包括雄安国贸中心、中国中化总部与华能总部大厦，第一批项目规划将于2025年前完工。

雄安国贸中心位于雄安新区启动区总部商务区，占地面积约13.3万平方米，总建筑面积约104万平方米，集高品质商务办公、商业、酒店、公寓及航空服务于一体。该项目是启动区建设的首个TOD商业综合体，同时也是启动区目前唯一的集合商业、办公、交通枢纽等多功能综合体项目，致力于建成北京非首都功能疏解企业首批集中承载地。

高铁站枢纽片区

2022/08月 高铁雄安站实地图

来源：仲量联行研究部

高铁站枢纽片区位于雄安新区东侧的昝岗镇，即雄县的东北侧，高铁雄安站坐落于此。该片区未来将依托高铁经济形成交通特色经济区，成为新区对接京津冀、对外开放的门户。2020年底，亚洲最大车站京雄城际铁路雄安站正式开通，从雄安到北京只需40-50分钟。现在，雄安新区已正式融入京津冀城际铁路网，可实现与北京、天津的半小时交通圈，及与石家庄、衡水等城市的1小时交通圈。

该区域当前以完成交通路网和建设公共服务设施为主，项目规划建设进度明显缓于容东和启动区，仅中交未来科创城项目部分建筑已封顶，预计将成为该片区第一个投入使用的综合体。

睿见观察小组观点

雄安新区建设硬件标准高（包括智能城市、数字化基础设施、物联网等）、生态要求高（包括蓝绿空间、光伏等），未来产业承载力和宜居属性强。但也正因如此，其建设周期较长，前期征迁拆除、房屋安置、市政公共设施建设、建筑设计管控等方面工作量大。因此，雄安新区的开发建设在中短期对市场格局影响有限，远景期将逐步成型，竞争力持续提升，改变未来城市功能和物业建设运营的理念。

截至2022年6月底，中央企业已在雄安新区设立分支机构共计110家，在新区本级注册的北京投资来源企业达3,700多家。此外，雄安新区已吸引四家央企总部入驻，数量全国第三，为雄安带来了4,000亿元的累计投资额，为建设起步期的雄安奠定良好基础。

雄安新区引进、承接企业的标准是“高起点布局高端高新产业”，定位新一代信息技术、现代生命科学和生物技术、新材料、高端现代服务业和绿色生态农业五大产业，并以此为支点主动导入高端产业，而非仅被动承接北京市的资源疏解。

雄安未来产业承载力巨大，在政府主导和顶层引领的作用下，未来可撬动资源量级较高。但是，在前期政府作用的基础上，未来雄安新区是否能逐步进入市场化、开放式的发展模式，是新区是否能可持续地实现资源优化配置、激发市场活力的重点。

此外，通过雄安新区的导入产业定位可见，其发展行业与北京的部分优势行业及经济开发区的引导产业潜在形成一定程度的资源竞争。雄安新区的发展将离不开北京的人才、资源和企业转移。同时，雄安也强调了对中小型市场主体的孵化和培养——2022年，河北雄安新区管理委员会印发《关于促进“专精特新”企业和数字经济核心产业高质量发展的若干措施》，将设立企业培育库、提供融资支持、给予开办补助等，为企业孵化提供助力，强化区域内的科创中小企业资源生态的形成。

睿见观察小组观点

雄安标准和雄安质量也体现在行业导入的高标准。新区计划打造全球创新高地、培育高端高新产业集群，成为新的区域增长极。当然，雄安未来实际的产业吸引力将决定其发展空间上限，需要在政策引领作用下，逐步培育自发市场化机制。此外，雄安的产业导入将与北京形成一定程度的潜在竞争，但也能帮助北京疏解非首都功能，在河北省和京津冀区域形成新的发展支点，实现资源流动和均衡配置。

结语

近年来，仲量联行不断投身到京津冀协同发展的项目中。今年年中，仲量联行华北区物业与资产管理团队喜获雄安新区两个重量级项目的委任，为雄安·电建智慧城和雄安国贸中心项目提供物业顾问管理服务（详见《护航两大航母级项目建设，仲量联行助力雄安“千年大计”》）。

恰逢二十大即将召开、雄安新区设立五周年等具有纪念意义的时刻，仲量联行也将持续助力雄安建设及新地标的打造，为京津冀协同发展注入新动能。

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