净利连降三年，招商蛇口酝酿变局

　　又是一年招商蛇口(001979)发布业绩预报的时间，不出意料，又是一纸净利润下滑的公告。

　　近期，招商蛇口发布的2022年全年业绩快报显示，2022年，招商蛇口预计归母净利润为38亿元-46亿元，同比下滑55.65%-63.36%；归母扣非净利润为29亿元-37亿元，同比下滑58.23%-67.27%。

　　这是招商蛇口连续第三年录得归母净利润下滑。

　　招商蛇口解释原因时称，主要是受市场下行、结转区域结构变化的影响，房地产开发业务结转毛利率阶段性下降，结转毛利同比减少明显；此外，报告期内，招商蛇口也积极处置去化困难的项目，优化资产负债表。

　　除此以外，由于市场情况变化，招商蛇口也计提资产减值准备同比增加，加之转让子公司产生的投资收益同比减少，以及疫情对资产经营业务冲击明显，报告期内，招商蛇口持有物业的出租率和租金水平亦不同程度受疫情影响，此外，为中小企业累计减免租金约7.49亿元。

　　尽管去年的行情下，不仅招商蛇口，中海地产、保利发展等央企净利润均有所回缩，但招商蛇口无疑受到了更大的冲击。其所列原因，过去几年一直是拖累其净利润表现的主要因素。

　　事实上，往前追溯，招商蛇口的毛利率表现相比同行已经不显优势。2021年，招商蛇口的综合毛利率为25.47%，同比下降3.22个百分点；其中，社区开发与运营毛利率为21.35，考虑招商蛇口融资成本较之同行更有优势，且招商蛇口高能级城市布局并不少，这一毛利率水平表现仅为中游水平。

　　但即便在毛利率、净利润基数均不高的情况下，招商蛇口2022年仍然继续下滑，这是值得反思之处。

　　招商蛇口管理层并非没有注意到这一问题。在2022年3月举行的2021年全年业绩发布会上，招商蛇口财务总监黄均隆在解释毛利率问题时就表示，毛利率下滑是行业的一个整体趋势，招商蛇口在2019年以后所拿项目的毛利率水平高于以往，这些地块将在2022年及以后逐步进入结转阶段，“目前判断毛利率会有所提升”。

　　公司董事总经理蒋铁峰更是表示，招商蛇口未来项目收益率会逐步提升，“2021年下半年以来，公司所拿项目的回报非常突出，毛利率有着明显提升”。

　　遗憾的是，招商蛇口管理层所预期的毛利率回升，最终并没有出现。2022年全年，招商蛇口的净利润表现再度遭遇滑铁卢。

　　至于未来招商蛇口归母净利润是否有回升的可能，取决于招商蛇口投资的力度以及精准度。假如招商蛇口规模仍能保持领先，加之过去一年土地市场价格逐渐回归理性，在低基数的前提下，招商蛇口净利润有企稳回升的可能。

　　在土地拓展上，招商蛇口2022年保持一定的强度。根据中指院统计，2022年，招商蛇口全年拿地金额为525亿元，位居行业第五位。规模方面，2022年，招商蛇口累计实现签约销售面积1193.65万平方米，同比减少18.49%；累计实现签约销售金额2926.02亿元，同比减少10.47%，虽然同比下降，但降幅相较于行业也并不明显。

　　在此背景下，招商蛇口如果能够保持销售和投资同时并行，未来净利润回升仍然可期。

　　国金证券(600109)在近期的一份研报中也分析认为，招商蛇口毛利率下滑、计提减值等多因素影响，当期业绩不及预期；国金证券又指出，招商蛇口销售好于头部房企平均，深耕拿地支撑持续发展，维持“买入”评级。

　　从招商蛇口运营层面的动作来看，招商蛇口的管理层似乎已经认识到了问题所在。

　　新年之后，招商蛇口开始对组织架构动刀，其中华东区域、深圳区域将部分城市公司进行了降级调整为事业部，例如深圳区域下辖的粤东公司就调整为东莞公司下属事业部；此外也新成立了长沙公司，负责湖南、江西业务。

　　一升一降之间，招商蛇口的投资策略也逐渐清晰，也即是对低能级城市保持谨慎，继续开拓高能级城市的投资机会。受此带动，招商蛇口未来的业绩或许能够扭转颓势。

　　实际上，在资本市场上，招商蛇口的形象一直是进取的。去年在“金融16条”以及房企A股再融资开闸之后，招商蛇口也积极响应。

　　2022年12月5日，招商蛇口发布公告称，筹划以发行股份的方式向深圳国资委旗下深圳市投资控股有限公司购买其持有的公司深圳市南油(集团)有限公司24%股权等资产并募集配套资金，目前这一议案也在推进过程中。

　　不管如何，招商蛇口给予投资者与资本市场的启示是，房企即便坐拥优质资源以及融资优势，如若在经营上未能够有精准的投资眼光以及稳健的布局策略，最终仍然会在业绩上有不尽如人意的体现。招商蛇口是时候突破自己了。