千亿规模待挖掘！学校物业市场全面解读 | 非住专题⑧

自1999年国务院办公厅召开第一次全国高校后勤社会化改革工作会议以来，全国高校后勤发生了深刻变化，市场机制在后勤资源配置中的作用逐步增强，高校后勤保障能力、运行效率和服务质量显著提高，为我国近年来高等教育事业的快速发展提供了有力支撑。随着我国高校后勤社会化改革的持续深化，高校物业管理的重要性不断凸显，逐渐成为物业管理行业细分业态领域的重要组成部分。

过去的一年，学校物业在政策、资本市场、高新技术、教育精深化和行业飞速发展的大背景下，迎来新的发展契机。学校物业对专业复合型人才需求强烈，专业服务能力将有望得到进一步提升。同时，高新技术的应用将赋能学校物业，推进智慧校园建设。而疫情对学校物业带来冲击的同时，也为学校物业带来警醒和启示。未来，学校物业也将加大对应急机制和标准化建设的重视，迈向专业化、市场化和规范化，向一站式服务、一体化平台、大物业方向发展。

那么，当前学校物业的发展现状如何？其盈利水平、管理规模如何？当前有哪些典型企业？学校物业的未来发展趋势是怎样的？本文将对此做一一解读。

本文节选自《2022中国物业服务企业综合实力研究报告》。

学校物业管理主要服务内容

学校是集师生教育、学习、休闲、娱乐、就餐、运动等多功能于一体的综合性场所 ，因此，学校物业管理较住宅物业管理更为复杂多元化，服务范围涵盖了教学楼 、办公室、教学实验室、体育文化场馆、学生公寓、家属区、图书馆、餐厅、操场等多种类型。随着服务内容不断规范化、标准化，物业管理的内容已经由对校内建筑及其附属设施设备的维护管理延伸至为师生提供一体化后勤服务的全过程。总体来看，目前学校物业管理服务的内容主要分为基础物业服务以及多元化增值服务两大类，具体服务内容依据学校和服务企业的不同各具特色。

学校作为特殊业主，它不同于住宅小区，学校的主要任务是教书育人，这决定了学校物业的性质和一般物业管理有很大的区别，除了一般物业管理的服务性、专业性 、经营性、规范性、统一性、综合性之外，还表现出以下特点：

一、教育属性

学校物业管理作为学校工作的重要组成部分，必须围绕教学重心，本着育人的理念开展工作。一切管理、服务都要与学校教育、教学、科研的总体目标相适应，注重营造育人氛围等软环境的建设，协助提升学校的整体实力，为师生营造一个良好的教育学习环境，肩负着“管理育人、服务育人”的责任和义务。

二、公益属性

学校物业管理的教育属性使得学校物业管理在一定程度上并不完全遵循市场经济的效益原则。比如学校物业费收费标准并不完全按照市场化方式进行核算，需要由政府物价部门审批，并通过成本加成法定价。企业不能完全以利润最大化作为工作重点，应更大程度体现企业的社会责任。

三、服务对象特定性

学校物业的服务对象主要是以在校教职工和学生为主的知识群体。不同院系的师生 对教学、科研、生活的物业需求不同，对学校物业的服务内容、人员素质等要求通常更高，因此更需要专业化、精细化、高水平、定制化的服务。此外，学校物业服务对象相对明确，有利于物业服务企业制定精准的服务策略。

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政策支持：学校后勤社会化改革

国家相关政策文件的陆续出台，为高校后勤社会化改革提供了良好环境。市场机制在后勤资源配置中的作用逐步增强，高校后勤保障能力、运行效率和服务质量显著提高，为我国近年来高等教育事业的快速发展提供了有力支撑，高校后勤社会化改革的成果有目共睹。同时，也为学校物业管理的创新发展指引了方向。

高校后勤与物业管理之间存在一定的共性，市场化运营的物业服务企业参与到高校社会化改革是顺应双方改革和发展的必然产物。物业服务企业利用自身的竞争优势在高校后勤服务中寻找切入点，通过市场化运行，契约方式把控服务质量和价格 ，为高校提供后勤保障，这种模式不仅可以实现后勤服务与学校运营管理的分离 ，推动高校后勤社会化改革进程，而且是物业管理行业开拓学校物管领域的契机。

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市场空间：千亿规模待挖掘

我国自实行高校后勤社会化改革以来，学校物业管理行业的市场空间不断扩大。根据教育部公布的统计数据，2021年，我国各级各类学校数量为52.93万所，在校生2.91亿人。其中高等学校数量达到3012所，较2015年增加452所，复合增长率2.8%，在校生数由2015年的2625.3万人增长至2021年的3496.1万人，复合增长率为4.9%。各种形式的高等教育在学总规模4430万人。由此可见，我国普通高校及在校生数量均呈现持续增长态势，为高校物业管理服务带来巨大市场空间。

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2021年发布的“十四五规划纲要”中针对普惠性幼儿园、基础教育、职业技术教育 、高等教育等明确提出提质扩容工程。根据教育部数据，国内高校正不断扩建新校区。2020年，国内普通高等学校校舍建筑面积约为10.53亿平方米，同比增加1.77%，较2015年的9.16亿平方米，复合增长率为2.82%。若按照每年2.82%的增长率进行估算，预计2025年，我国高等教育校舍面积将达到12.09亿平方米。根据克而瑞物管及中物研协统计，2020年500强物业企业学校物业费平均水平为3.48元 / (平方米·月)，随着物业服务内容的不断丰富，物业服务收入还有进一步提升的空间。若按照3.50元/(平方米·月)的物业费水平以及80%的市场化水平保守估计，预计2025年，高等教育物业市场空间约为406亿元。

此外，物业企业除了布局高校物管服务之外，还涉足中小学后勤服务。中小学后勤改革工作是伴随高校后勤社会化改革的进程而逐步推动，随着中小学后勤市场化机制不断完善，学校物业管理的市场容量会进一步扩充。2020年，我国中小学校舍建筑面积约为21.65亿平方米，相较2015年的16.95亿平方米，复合增长率为5.01%；若按照每年5.01%的增长率进行估算，预计2025年，我国中小学校舍面积将达到27.65亿平方米。按照3.50元/(平方米·月)的物业费水平以及30%的市场化水平保守估算，预计2025年，中小学物业服务市场空间约为348亿元。

基于上述分析，估计2025年我国仅高等教育及中小学物业服务市场规模至少可达754亿元。由于当前我国高校后勤社会化水平较低，全国仅有约36%的学校真正实现后勤社会化。未来，随着学校后勤社会化进程的加速，越来越多的学校物业服务将面向社会公开招标，学校物管潜在的市场空间巨大，千亿规模未来可期。

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基于样本的学校物业服务市场数据分析

一、2021年度学校物业服务企业发展指数

随着学校后勤社会化改革的持续推进，以及学校物业税收政策、宿舍管理、餐饮管理等各管理层面的利好政策的逐渐出台和完善，学校物业的市场空间逐步释放 。一方面，率先布局且专注于学校物业的服务企业，以先发优势和品牌影响力，迅速的在区域内获得快速扩张。另一方面，更多的物业服务企业加强对学校物业的关注和布局，促进学校物业向专业化、市场化方向推进，学校物业管理工作取得显著的进展。

2021年，PMDI100学校物业发展指数为71.1，较2020年增加17.4个点，2016-2021年复合增长率为39.06%，发展指数稳步提升；PMDI500学校物业发展指数也呈现持续增长的态势，2021年，PMDI500学校物业发展指数为105.4，较去年提升21.4个点，同比增长25.47%。

二、学校物业管理规模分析

1．500强企业学校物业管理规模

2021年，500强企业中有337家企业涉足学校物业服务，占比67.4%。500强企业学校物业管理项目约7354个，较2020年增加约1253个；平均管理项目数约22个，较2020年增加4个。

500强企业学校物业总管理面积达10.70亿平方米，同比增加20.12%；平均管理面积约317.43万平方米，同比增长21.91%；单位项目贡献面积约14.55万平方米。此外，500强企业学校物业总管理面积占500强企业总管理面积的比例约为6. 64%，较2020年增加0.54个百分点(表4)。

2．百强企业学校物业管理规模

百强企业积极布局学校物业市场，成效显著。2021年，百强企业中有88家布局学校物业，较上年增加2家(图5)。

百强企业管理的学校物业项目数为4378个，较2020年增加1304个；平均管理项目数为50个，较去年增加14个。百强企业管理的学校物业面积约为7.73亿平方米，同比增加28.60%；管理面积均值约878.45万平方米，同比增长25.68%(图6)。

2021年，百强企业管理的学校物业面积占百强企业总管理规模的比例较上年提升0 .98个百分点至6.89%，百强企业学校物业的市场份额进一步提升(图7)。

三、学校物业经营绩效分析

1.500强企业学校物业服务收入情况

2021年，500强企业学校物业费收入214.41亿元，同比增加29.03%，均值为 6362.30元。同时，500强企业学校物业服务收入在500强企业物业服务总收入比为5.99%，较去年提升0.54个百分点。总体业绩稳健增长，市场份额进一步提升。

从运营效率上看，2021年，500强企业学校物业单位项目创收约291.56万元,较去年上涨7.04%；单位面积创收约20.04万元，同比增长7.39%(表5)，经营效率有待提升。

2．500强企业学校物业物业费水平

2021年，500强企业学校物业服务平均物业费为3.50元/(平方米·月)。其中，包干制项目平均物业费3.31元 /(平方米·月)，酬金制项目平均物业费5.86元 /(平方米·月)。

从不同项目来源看，承接所属或合作开发商项目平均物业费为4.03元/(平方米 · 月 )   ，外拓第三方项目平均物业费为3.34元 /(平方米 ·月) 。

从城市角度上看，2021年500强企业学校物业服务项目中，一线城市平均物业费为 5.45 元 /(平方米·月)；二线城市平均物业费为3.38元/(平方米·月) ；三四线城市平均物业费为2.94元/(平方米·月)。

3.百强企业学校物业服务收入情况

2021年，百强企业学校业态收入及贡献均稳步增长，从数据来看,百强企业学校物业费收入为138.13亿元，同比增加34.80%，与2017年的38.68亿相比，复合增长率为37.47%；收入均值为1.57亿元，同比增长31.73%，与2017年的6340.67万元相比，复合增长率为25.43%。

同时，2021年，百强企业学校物业费收入在百强物业费总收入中占比提升0.75个百分点至5.86%，在500强学校物业费收入中的占比约64.42%，较上年增加2.76个百分点(图11)，集中度进一步提升。

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学校物业管理行业企业动态

一、学校物业管理行业典型代表企业

学校物业服务的准入性门槛较高，对服务专业性和服务品质有较高的要求。经过多年的发展，多家企业持续深耕物业服务，并加大业态布局，在学校物业这一细分赛道上崭露头角。目前，行业中向学校提供全委服务的物业企业主要分为两大类，一类是校园内孵化的物业企业，另一类是在高校后勤社会化改革中入局的物业企业。

1.校园内孵化的物业企业

经由校园内后勤服务孵化出的物业企业，具有先发优势和较大竞争力。在开展物业服务及招投标的过程中，学校可以向其提供更多的资源。该类型物业企业主要以浙大新宇和苏东吴为代表。

浙大新宇是伴随中国高校后勤社会化改革成长和发展起来的高校园区服务商，前身是浙江大学宿管处。2000年，浙江大学新宇物业发展有限公司成立，为顺应中国高校社会化改革大潮，开始市场化管理运营，对外输出管理经验。目前，公司服务项目遍及全国30余个省市、自治区，为北京大学、浙江大学等240余项目的200余万师生及用户提供优质服务保障。

苏东吴为苏大教服集团旗下龙头企业，是苏州大学后勤社会化改革的重要成果之一 ，是全国高校后勤社会化改革五大模式之一，也是全国首家出身高校的新型集体所有制企业。2000年，苏州市东吴物业管理有限公司成立，开启社会化运营。经过多年发展积淀，公司市场已布局全国22个省市，服务项目300多个，管理面积近5000万平方米，服务师生近500万人。

2.高校后勤社会化改革中入局的物企

面对行业门槛较高、专业性较强的学校物业细分领域，这类物业企业主要通过公开招投标获取高校服务项目。虽然缺少校方提供的优质业务资源，但凭借优质的服务以及运营能力，在招投标中依然保有较高的竞争力，从深耕优势区域到全国性布局，逐渐扩大学校业态布局范围。此外，还有一些综合实力较高的大型物业企业选择通过市场收并购、战略合作等多种方式提升市场占有率，补充在学校物业细分领域的空白。

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二、项目拓展频频，学校物业市场竞争加剧

在政策支持、资本市场青睐、居民消费升级和品牌意识加强的背景下，行业迎来高速发展时期。现阶段，扩规模和多业态布局协同并举仍是企业的主旋律。综合类行业头部企业以及“专而美”的细分赛道头部企业在行业发展的浪潮中占据有利地位 。随着国家大力提倡后勤社会化，学校物业逐渐迈向市场化投标之路。布局学校物业的物业企业数量增多，企业也不断的扩张学校物业管理服务的数量和范围。中标学校物业的项目增多，行业竞争加剧。由于学校物业的专业性强、门槛高，在专业能力、品牌实力上的要求较高，对于率先布局学校物业的企业，具有先发优势， 其积累的经验将助力企业在激烈的竞争中脱颖而出。

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学校物业管理存在的问题

随着我国高校后勤改革的逐步深入，高校物业管理在一定程度上取得了一些成绩 ，较好地保障了学校教学、科研、行政等工作以及师生生活。但由于起步较晚，叠加本身是后勤转型而来，因此仍存在一些不足之处，具体表现为以下几个方面：

一、学校与物业企业责任边界难以划分

我国大多数大学采用的物业管理模式有以下几种：高校创建专门的物业管理部门 ，以自己的名义管理或选择专业的公司，并与物业公司签署协议。从学校的各个单位、院校和学生的角度来看，物业公司的性质是属于服务型机构，其作用是能够使校园内更为便利，使教师和学生可以正常工作学习，行政管理部门可以做好日常性工作。

然而，高校内部的不同部门和学院之间在管理上有着很大的差异。不同的单位和学院对物业管理部门有不同的需求，不同的老师对物业管理也是有不同的意愿，这大大增加了高校物业管理的难度。但是，当学校与物业公司签订合约时，这些细微的差异并未得到细致的体现，这使得物业管理公司在未来进行管理时缺少能够让人相信的依据。产生此问题的原因是，高校没有区分学校物业管理和各单位、学院的相关工作，没有及时将各单位、学院的需求传达给物业部门，使得双方没能有效沟通。这使得物业管理公司很难真正满足学校的需求，满足大学内部的实际发展需求。

二、专业管理人才匮乏

我国高校物业管理还存在人员结构不合理和缺乏专业人才等问题，主要表现为在编人员结构老化、缺乏系统的培训等，致使服务和管理跟不上需要。传统观念认为 ，物业管理是一项低技术含量、高劳动强度的行业，有能力的人存在偏见，不愿意加入物业管理队伍。由于高校物业管理大多由后勤转型而来，现在的很多管理人员在服务意识和管理理念上还没有形成物业管理的概念，还未做到真正意义上的社会化。此外，高校物业管理人员队伍普遍存在年龄结构老化、文化层次不高的现象 。一些学校由于资金问题，降低了人员雇佣成本，往往雇佣文化水平不高的人。这些人的观念和意识相对落后，接受和消化能力不强，影响了高校物业管理水平的提高。

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学校物业管理发展趋

一、市场化率提高，物企入局机遇增加

高等院校物业管理市场化，即物业管理要遵守市场经济发展的原则运转。从行政组织角度而言，物业管理不再是实行上级领导部门的一系列行政指令，而需要积极自主的根据学校需求转变实行对应改正和调整。

当前学校已逐渐将部分职能向社会化企业放开。如楼宇和校园的保洁委托给保洁公司，楼宇秩序维护员委托给安保公司，校园环境绿化美化委托给园林绿化公司，家属区物业整体承包给社会物业公司等。除将部分业务外包给专业公司外，近年来越来越多学校向社会物业公司、自办物业公司或中心进行招投标，分块切割的物业 ，引进多家物业公司共同管理学校物业。

二、服务专业性高，亟需专业人才

高等院校物业管理专业化发展趋势，即指高校物业管理需要具有完整的组织体系 、强大的管理团队以及必须的基础设施，其相关组织机构需要各尽其职、分工协作，高质量、高效率完成学校所发布的各种物业管理工作。

学校物业除维修保养、保洁绿化、消防安全等技术性工作外 ，还承担着“服务育 人”的社会责任。传统的基础物业服务已经无法满足校园物业服务的需求，学校物业服务向横向多元化和纵深专业化方向发展，以适应校园教育的发展以及师生个性化的服务需求。随着学校师生需求渐趋多元化和专业化，对学校物业服务的要求也越来越高。不仅需要物业人员具备心理学、新技术运用等综合素养，国际类学校还需要物业人员具备熟练的外语技能。目前，虽然大部分布局学校业态的物业服务企业已经把人才培养作为工作的关键环节，建立了各自的人才培训体系。但总体来看，当前学校物业从业人员综合素养仍需提升，“服务育人”的意识较为薄弱，无法满足学校不断发展的个性化、专业化服务需求。

因此，学校物业在改革和创新发展的过程中，应加强专业复合型人才的补给和培养 ，在专业能力上、服务水平、学习能力上快速提升，加大对新理念、新技术的应用和落地，全面提升学校物业服务的广度和深度。

三、智慧化管理，赋能效率提升

受惠于互联网+、物联网、大数据、人工智能、云计算等高新技术的普及，以及区块链、5G技术等的突破性进展和逐步落地应用，物业管理行业得到长足发展。学校物业在管理和服务过程中逐渐引入高新技术和软硬件管理系统，新技术的融合 、渗透和应用，助推学校物业管理效率与服务质量的提升，保障教学科研水平和教育工作的开展，推进智慧校园建设。

学校物业服务企业推进标准化作业，持续加大对技术应用的投入。如浙大求是物业运用大数据、物联网、人工智能、云计算等技术，构筑互联网+智能后勤平台，打造物业管理升级版，提高响应能力和服务水平，提升公司的组织效能。

东吴物业在项目服务中设立信息化、智能化一站式服务驿站，集成物业管理服务 的所有功能，满足师生于物业服务的一切要求。

由于高校物业的特殊性，目前智慧物业的发展还有很大的挖掘空间。随着高校标准化建设的持续改进和创新，智慧化和信息化必将成为提升物业管理水平、支撑物业服务品质提升、满足高校对物业管理的要求、提升师生美好体验的重要抓手。

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