大范围解绑！楼市维稳终于还是走到了这一步 | 宏观&金融

作者 | 刘玉娇

编辑 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

近日，中央政治局会议表态在前，多个一线城市相关部门响应在后，楼市正在迎来又一波较以往更加强烈的政策利好信号。

随即，地产指数（000006.SH）应声而涨。

图片来源：Wind

当前我国经济呈现于内需求不足，于外环境复杂严峻的态势。同时，国内房地产市场供求关系的重大变化，决定了政策调整的必要性。在进入下半年的时间节点之下，房地产政策优化调整的节奏进一步加快，有利于提振市场信心和预期。

大范围解绑，楼市维稳终于还是走到了这一步

继中央政治局7月24日召开会议提出“适时调整优化房地产政策”后，住建部明确了发力方向，包括落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

在此基础上，各地在短时间内纷纷响应。北上广深的相继表态更一记“实锤”，敲醒了仍心存怀疑的业内人士——国内房地产市场优化调整的政策信号已经更加明晰了。

图表1：7月24日中央政治局会议后，部分中央及地方楼市松绑表述

信息来源：公开信息，睿和智库整理

这并不是第一次传出楼市利好的消息，但此次出台相关政策的时机相比之前已更加成熟。

其一，房地产市场供求关系已经发生了重大变化。伴随我国人口发展呈现出明显的少子化、老龄化、区域人口增减分化等趋势，城镇化速度随之放缓，与“住”深刻绑定的房地产行业特征注定也会发生转变。住房需求结构变化、城市之间发展差异增强、二手房的火热、养老地产的需求增加等，都在驱使房地产市场迎来重大转折。

其二，我国的经济发展路径更加清晰了。去年，党的二十大报告提出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务，经过了近一年时间的沉淀，各行业的高质量发展均提上了日程，房地产行业也不例外。在“三道红线”等风险防范政策之后，房地产企业出清也接近尾声，如今正是推动踏上高质量新发展模式道路的好时机。

图表2：2023年相关楼市松绑事件一览

信息来源：公开信息，睿和智库整理

“吹风”已开始？政策落地细则仍需等待

“楼市大利好”、“重磅楼市政策”“楼市又传来大消息”......近一周，用“风声鹊起”形容房地产市场一点都不为过。

而睿和智库发现，当前新闻中对于楼市利好的用词仍处于呼吁、支持、倡导等表层，关于楼市具体的利好政策并未提及，可见政策的出台仍需等待。

这样的等待究竟是否有意义呢？答案是有的。

根据以往的经验，在一些具有重大转折意义的决策出台前夕，均会有一阵“吹风期”，即让大众更好地接受该决策转变的过渡期。而从如今政策的方向上来看，无论是倾向激进的调整存量房贷利率、全面开放限购，还是相对保守的部分开放限购、认房不认贷，均肯定了房地产市场将迎来决策转变的事实。睿和智库认为，我国作为世界上最大的房地产市场，在政策调改中或小步快进更为适宜。

当然，现在也有一些已经确定了的落实方向，如进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。这些方向在落地的速度方面会相对更快，或许在近一两个月就会有具体政策出台。

政策调整的氛围感已经拉满了

其实，从近期楼市的利好政策可以看出，楼市对经济的提振作用已经相对有限。在楼市进入存量市场的阶段后，相应的刺激已不会像曾经一样具有突出效果，更多是助力房地产市场走向细水长流的平稳状态。

睿和智库认为，政策调整的脉络已经足够清晰了，下半年的政策出台会更加密集。

如北京现行的楼市政策可以称得上是“一等一”的严格，其实具有很大的政策调整空间。

2023年6月，虽然北京首套房贷利率由4.85%调整至4.75%，但仍占据全国高位。同时，北京在全国范围内的“认房又认贷”、二套首付高达80%更是将楼市复苏卡得死死的，动弹不得。而此次，北京作为首个响应楼市松绑的地方城市，表明了积极态度。

对于未来政策的调整方向，业内猜测前期政策调整范围不会很大，走“一区一策”的软着陆路线更加稳妥。具体来看，北京或从首套房首付比例、住房按揭贷款利率、住房税费减免、个别城区认房不认贷等方面作为突破口展开调整。

数据显示，7月的最后一个周末北京二手房成交量达约1100套，相比前一个周末上升套数过百；土拍市场也顺势维持高热，8月3日，拍卖的大兴两块住宅用地均触顶成交，溢价15%。

当前，政策调整的氛围感已经拉满了，首个政策究竟何时出台？让我们屏息以待。

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